兩會樓市政策的風向標

　　兩會前夕房地產(chǎn)市場一連串的動作令人關注，除了一些地方政府半遮半掩通過契稅補貼等動作對“限購”放出松動的試探性動作，房地產(chǎn)商也紛紛“上書”，呼吁政策調整。當前樓市各方利益訴求強烈，今年兩會期間，中央政府對下一步房地產(chǎn)調控給出什么樣的判斷已經(jīng)成為當下社會極為關注的焦點。

　　繼三四線城市廣東中山安徽蕪湖浙江象山放松房產(chǎn)調控新政被緊急叫停后，上海對其實施一年多的限購政策給予的外地戶籍居民持居住證滿三年，可以購買第二套房的新解釋也在一周時間里被叫停。然而上海松綁政策被打回原形后，3月1日，沈陽又爆出地方政府為刺激樓市成交上調了個人公積金貸款額度。其實自去年10月起一些地方政府就以通過土地出讓房源解禁稅費優(yōu)惠等手段對房地產(chǎn)調控微調小試牛刀。上海天津武漢廈門等城市均上調了普通住房價格標準，擴大了普通商品房外延，鼓勵更多的交易。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，全國“涉嫌”對樓市調控進行微調的地方已先后達到18個。

　　此前，海爾地產(chǎn)董事長兼CEO盧鏗起草了“萬言書”，認為調控用藥過猛，應允許地方政府對政策微調。全國政協(xié)常委大連萬達集團董事長王健林也在會前向媒體表示，今年他給全國政協(xié)的提案是《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復7折優(yōu)惠利率》，他的觀點以目前的房貸水平，即使房價下降20%，老百姓也得不到什么好處。工商聯(lián)房地產(chǎn)商會方面透露，今年兩會上房地產(chǎn)領域的委員代表們主要針對地根銀根等問題也多有提案。工商聯(lián)房地產(chǎn)商會也特別選擇在兩會前夕由REICO工作室向媒體發(fā)布了“2003年以來房地產(chǎn)市場宏觀調控政策研究報告”。

　　REICO報告列舉2003年以來，中央政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調控主要對象包括：

　　“房價上漲過快”，是2003年以來政府最主要的調控對象。2011年進一步明確調控目的。

　　“投資增長過快”，構成2003-2006年明確的調控對象，2007年后雖未明確在政策目標中，但“過熱”始終構成調控者的隱憂,始終保留著防范投資過熱的政策措施。

　　“住宅供給結構偏于高端”，構成多年來調控政策對象之一，“90/70政策”是其標志性內(nèi)容。

　　“投機投資性購房”，是多年來調控政策一以貫之的遏制控制對象。

　　“保障房建設”，政策力度在不斷加大，內(nèi)容也在不斷豐富。

　　該報告雖然認同2003~2010年我國房價漲幅高于趨勢線，存在上漲過快的問題，對“房價過快上漲”進行調控是必要的。但同時提出，針對“房價上漲過快”的政策調控始終未能對癥下藥，“房價上漲過快”的基本動因是持續(xù)供不應求的市場格局，深層次癥結則在于土地供給制度。“土地供給持續(xù)缺乏彈性流動性持續(xù)高度充裕資金成本持續(xù)過分低廉”。對于“投資增長過快”的判斷，該報告認為，2003-2006年，關于我國房地產(chǎn)投資“過熱”的輿論很多，這種輿論明顯影響了政府的判斷。對“房地產(chǎn)投資過熱”的擔憂，導致政府對房地產(chǎn)市場的調控，始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以后，雖然認同了“供不應求”的現(xiàn)實，并開始強調加大供給，但在措施中依然包含著某些防范和抑制“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金比率”“嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款”等。參照國際經(jīng)驗，我國住宅投資的增長速度并不快。不宜頻頻產(chǎn)生投資“過熱”的憂慮恐慌。

　　該報告還認為，試圖通過保障房解決住宅市場價格偏高問題是個邏輯錯誤，也是一個不可能實現(xiàn)的政策目標。目前市場存量房中，90平方米以下住房已占70%，因此市場本身能夠合理解決供給結構問題。

　　REICO工作室得出的基本判斷是：房地產(chǎn)并非一旦泡沫破裂會使經(jīng)濟一蹶不振；住房保障制度不應將保障性住房變?yōu)槠栈莸母＠?/p>

　　出席當日發(fā)布會的華遠地產(chǎn)董事長任志強直白地表示，“所有的調控政策似乎都沒有抓住病根”，“對房地產(chǎn)的所有調控都錯了”。據(jù)他透露，房地產(chǎn)商會已將這份報告在兩會前提交給全國工商聯(lián)和國務院參事室以及人大等部門，希望通過各方渠道向國家決策機構反映，從而做出更好的決策。

　　地方政府的“自救”動作和中央對房地產(chǎn)調控的聲音顯然有明顯出入，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)臨近兩會頻頻發(fā)出的調整政策的呼聲也非常引人關注。

　　兩會前夕，人民日報網(wǎng)站的一項調查表明，人們希望繼續(xù)調控，讓房價下調的占比高達85.4%。房地產(chǎn)市場接二連三微調的“招式”也每每引起股市的波瀾起伏。中央政府地方政府開發(fā)商以及消費者四方的博弈越發(fā)凸顯。

　　社科院金融專家尹中立認為，當前的房地產(chǎn)調控政策的確面臨“控制房價”與“保經(jīng)濟增長”的糾結，有選擇地刺激首次置業(yè)成為政策的必然趨勢。是控制房價，還是保經(jīng)濟增長？政策在這二者之間已經(jīng)搖擺過好幾次，這次似乎要在二者之間找到一個平衡。假如真是房地產(chǎn)調控政策出現(xiàn)轉折的信號，則意味著此輪房地產(chǎn)市場與政府政策的博弈再次以開發(fā)商的完勝而告終。

　　在缺乏完善的市場機制條件下，限購限價政策顯然是階段性的政策，然而有一點非常確定，房價上漲的勢頭被遏制實屬不易，如果出現(xiàn)反彈是中央政府及老百姓不愿意看到的。

　　兩會一向是國家政策的風向標，今年兩會上對房地產(chǎn)的定調更關系到此輪調控的成敗。兩會期間，中央政府對下一步房地產(chǎn)調控給出什么樣的判斷，是否能有更好的且具有執(zhí)行力的后續(xù)政策推出，已經(jīng)成為當下社會熱切關注的焦點。