兩會(huì)樓市雜音不絕于耳

    全國(guó)“兩會(huì)”大幕拉開，房地產(chǎn)調(diào)控依然是熱詞。

    對(duì)于樓市調(diào)控暴露出的問題，由開發(fā)商、政府官員、專家學(xué)者組成的代表委員開出的“藥方”頗多：從首套房貸“即使做不到七折利率，也應(yīng)該有八折”，到房產(chǎn)稅擴(kuò)圍緩行，再到承認(rèn)部分小產(chǎn)權(quán)房合法性……不一而足。

    首套房利率打折的困惑

    棋至中盤的樓市調(diào)控未來怎么走，是開發(fā)商最關(guān)注的話題。

    全國(guó)政協(xié)委員、萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林今年提交的提案直指首套房貸款優(yōu)惠。據(jù)王健林計(jì)算，由于調(diào)控，各家銀行取消了此前首套房貸款利率七折的優(yōu)惠。相比調(diào)控前，現(xiàn)在首次購(gòu)買一套100平方米的住房，按基準(zhǔn)利率貸款八成，平均貸款10年，比七折優(yōu)惠貸款多支出利息約10萬元，完全抵消了房?jī)r(jià)下降20%的好處。

    在這份名為《對(duì)首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案中，王健林直言，應(yīng)該對(duì)首次購(gòu)房者有適當(dāng)優(yōu)惠，“即使做不到七折利率，也應(yīng)該有八折。”

    不過，多位受訪開發(fā)商認(rèn)為，王健林提出的想法，可行性一般。

    “銀行是講利益的，國(guó)有銀行稍微好點(diǎn)，股份制和外資銀行都不會(huì)那么配合，同樣的額度，銀行肯定愿意放給能接受更高利率的貸款人。”一位港資開發(fā)商說。

    全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽說，國(guó)家的政策中明確要求保護(hù)首套房購(gòu)買者利益，但是一些銀行部門“明漲暗調(diào)”加大購(gòu)房成本，這其中有多少是“以調(diào)控為初衷”，又有多少是“趁火打劫”？因此，梁季陽建議對(duì)首套房仍執(zhí)行優(yōu)惠政策，降低首付額度，并執(zhí)行貸款優(yōu)惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯(cuò)，但必須擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任。

    限購(gòu)令退出時(shí)間表遐想

    限購(gòu)政策走向同樣備受關(guān)注。

    全國(guó)政協(xié)委員、河南弘昌集團(tuán)董事長(zhǎng)陳世強(qiáng)提出，考慮到限購(gòu)令的確對(duì)剛性需求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響，可考慮在一到兩年之后酌情退出。如果調(diào)控成果明顯，當(dāng)房?jī)r(jià)增幅降低到一定程度時(shí)，限購(gòu)令自然會(huì)放開。

    朗詩集團(tuán)投資部一位人士坦言，她最關(guān)心的就是，限購(gòu)政策還會(huì)持續(xù)多久，半年內(nèi)有可能放松嗎？

    全國(guó)政協(xié)委員、祥祺集團(tuán)董事長(zhǎng)陳紅天對(duì)媒體稱，限購(gòu)令“是階段性的歷史倒退”。

    “應(yīng)該取消非理性的限制性措施，放開市場(chǎng)。”滬上某開發(fā)商說。

     滬上某高端樓盤營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，政策微調(diào)應(yīng)該體現(xiàn)在改變目前“一刀切”的局面，某些方面應(yīng)該放松。比如，限購(gòu)、限購(gòu)政策應(yīng)逐步放松，否則把所有的開發(fā)商都調(diào)控趴下了，對(duì)政府也沒有利。

    該營(yíng)銷總監(jiān)還強(qiáng)調(diào)，僅放松剛需是不夠的，剛需就一個(gè)這么大的池子，該出手的現(xiàn)在也出手得差不多了。“我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)改善性需求一視同仁，放開二套、三套房。小房子不準(zhǔn)改善，和抑制剛需沒什么兩樣。”

    一位港資開發(fā)商建議，為抑制投機(jī)考慮，可以采取一些措施。“比如說我在上海有兩套房子，規(guī)定一段時(shí)間內(nèi)賣出，要征收5%的稅費(fèi)，賣掉再買可以，讓市場(chǎng)流動(dòng)起來。”

    據(jù)新華海外財(cái)經(jīng)報(bào)道，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀聯(lián)董事長(zhǎng)、央行原副行長(zhǎng)蘇寧4日提出，近年來房?jī)r(jià)上漲過快主要是由投資購(gòu)房而不是自住需求推動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)限制此類投機(jī)性購(gòu)房。他同時(shí)表示，政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。

    蘇寧認(rèn)為，中國(guó)需要制定長(zhǎng)期的和更加市場(chǎng)化的政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

    另外，蘇寧指出，去年開始試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并沒有預(yù)計(jì)的那么有效。

    房地產(chǎn)稅費(fèi)改革爭(zhēng)議

    有非房地產(chǎn)業(yè)者給出的“更加市場(chǎng)化”的建議，是老生常談的暴利稅。

    關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的“暴利”，全國(guó)人大代表、杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理宗慶后還建言，要“限制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利，利潤(rùn)超過10%的部分應(yīng)全額征稅”。

    對(duì)此，南京某開發(fā)企業(yè)高管苦笑，“現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)沒暴利可言了。”該高管稱，過去他們是賺得不少，2007年、2009年的時(shí)候，毛利潤(rùn)率在30%～40%，凈利潤(rùn)率在15～20%，但2010年、2011年，“我們好幾個(gè)項(xiàng)目都是微利，凈利潤(rùn)5%以內(nèi)，有的項(xiàng)目不賺不虧，就是圖個(gè)現(xiàn)金流。”

    上述開發(fā)商抱怨，現(xiàn)在養(yǎng)豬的、做家電的都跑來做房地產(chǎn)了，“這個(gè)是不是也要限制一下？”

    部分開發(fā)商從務(wù)實(shí)角度出發(fā)，論述稅費(fèi)改革。滬上某開發(fā)商認(rèn)為，稅費(fèi)改革應(yīng)當(dāng)與土地改革“站在同一戰(zhàn)線上”，調(diào)控應(yīng)當(dāng)從源頭開始調(diào)，現(xiàn)有的調(diào)控，就是破壞了這個(gè)游戲規(guī)則。應(yīng)該從限制土地出讓價(jià)格開始，對(duì)于非理性市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)該喊停，比如溢價(jià)率大于50%，可以提高房地產(chǎn)增值稅、暴利稅。

    全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)建議，土地價(jià)格過高是引發(fā)高房?jī)r(jià)根本原因，如果只想從增加房產(chǎn)稅征收方面調(diào)控房?jī)r(jià)，而不從土地出讓金制度改革入手調(diào)整中國(guó)的住宅價(jià)格，是不能從根本上解決問題的。要發(fā)揮好房產(chǎn)稅調(diào)控的作用，必須結(jié)合土地出讓制度進(jìn)行改革。

    在某港資開發(fā)商看來，房地產(chǎn)的很多問題都是制度設(shè)計(jì)的問題，是根本制度的問題，若要真的調(diào)控整個(gè)行業(yè)，就要做到全面、公平。比如房?jī)r(jià)高的原因是土地稅收高，那么土地制度和流通環(huán)節(jié)的制度體系就要理順。

    一位上市企業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)稱，應(yīng)當(dāng)把物業(yè)稅納入軌道，并配套遺產(chǎn)稅，“占有財(cái)產(chǎn)應(yīng)該對(duì)社會(huì)回報(bào)。國(guó)外物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅的稅率高很多，這樣才有效。”

    上述港資開發(fā)商則認(rèn)為，完全靠稅收來調(diào)控也不好，因?yàn)槎愂崭吡?，成本就高了，房?jī)r(jià)還是下不來，“有人說學(xué)習(xí)國(guó)外征收物業(yè)稅，但我認(rèn)為，現(xiàn)在所有稅種都不減少的情況下，單單增加物業(yè)稅，還是增加了總成本，房?jī)r(jià)怎么下得來？不減少政府的利益也是不對(duì)的。”

    “其實(shí)我覺得很多事情都很簡(jiǎn)單，只不過某些既得利益群體不愿意這么做。”該營(yíng)銷總監(jiān)感慨道。