精裝房貓膩：標價每平米4000元 真實成本不到800元

　　一個“地板門”事件把一個家居行業(yè)內(nèi)的知名品牌、一個國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)推向浪尖。事實上，近年來，精裝修質(zhì)量問題的曝光屢見不鮮。地板甲醛超標、門窗不平、衛(wèi)生間潔具以次充好……記者深入調(diào)查，將精裝修房背后的內(nèi)幕層層揭開、示眾。

　　問題1 四五千元精裝價多為“注水”

　　不久前，劉先生在大興某樓盤看房，售樓員向其介紹精裝修標準“5000元/平米”。劉先生不禁發(fā)問：一個中低端的普通項目，房價才18000元/平米，精裝標準5000元/平米，可信嗎?

　　類似劉先生遇到的這種情況，許多人都感同身受。不少人在買房的時候，售樓員都會說項目采用了“2000元/平米”或“3000元/平米”的精裝標準。真的是這樣嗎?精裝真的值這么多錢嗎?

　　對于開發(fā)商宣稱的精裝標準，業(yè)內(nèi)人士對記者表示，首先看開發(fā)商宣傳精裝標準的動機，是為了讓買房人認可房子的售價，“精裝這么好，所以房子值那么多錢。”邏輯很簡單。因此，許多開發(fā)商為了漲價，有時就會把毛坯房改成精裝房，放大精裝成本，房價就一下子漲了幾千塊錢。其次，買房人對一般住宅項目的精裝修成本應有基本的識別技巧。對于普通住宅項目來說，精裝投入最大的是石材。如果石材鋪裝比較少，精裝成本就不會太高。諸如此次安信地板事件中，甲醛釋放量低于0.5mg/L的實木復合地板，即使用柚木等偏貴的木材，2009年開發(fā)商大批量采購也不過115元/平米。其余諸如普通潔具、衛(wèi)浴等折合在整個房子每平米上，價格就都平均下來了。“一個很好的科勒龍頭，2000元就了不起了，平均給每平米增加一二十塊錢的成本。”

　　針對樓市中精裝修房每平米達數(shù)千元的裝修標準，記者也專門走訪了北京某知名的家裝公司，其負責人一再要求匿名后才道出了精裝修房成本基準數(shù)據(jù)：“地產(chǎn)商報出的精裝修價格，其成本一般情況下只占到五分之一左右。在北京，我們與開發(fā)商合作的一些項目里，一平米合計下來大概在300多元，不到400元。”

　　“一般的項目真實成本能達到1000元/平米就算不錯，超過3000元/平米的是屈指可數(shù)的頂級住宅了。”一位不愿具名的開發(fā)商如是說。

　　問題2 用料成本是算不清的糊涂賬

　　“如果你恨一個人，就讓他去裝修房子吧!”不少經(jīng)歷過裝修的人對這句話深有體會。因為不愿意和裝修公司無休止的糾纏，以及為沒有時間到工地監(jiān)工而抓狂，王堯和老公堅定地選購了一套精裝修房屋，雖然購入時的單價比周邊的毛坯房每平米高出數(shù)千元，但能夠免受后期裝修的諸多煩惱，小兩口依然覺得心滿意足。 隨著交房日期臨近，王堯再次拿出購房的裝修改造協(xié)議翻看，心中卻生出了不少疑慮。在精裝修交房標準的附錄表格中，廚衛(wèi)裝修所選用的產(chǎn)品大多給出了明確的品牌，如“水槽、龍頭(“摩恩”或同檔次)、電磁灶(“方太”或同檔次)”，但是地板地磚、壁紙乳膠漆等并未有相關(guān)品牌的指定。

　　記者了解到，摩恩是當今全球著名的高級水龍頭、廚盆、衛(wèi)浴五金配件的專業(yè)制造企業(yè)之一，但是當記者在北京的建材市場走了一圈后發(fā)現(xiàn)，僅僅摩恩的水龍頭就有數(shù)十款，不同型號的產(chǎn)品價格也從幾百元到數(shù)千元不等。因為王堯手中協(xié)議里的摩恩水龍頭并未指明型號，所以面對市場上琳瑯滿目的產(chǎn)品也無據(jù)可依。

　　“‘或同檔次’這四個字，本身就是開發(fā)商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產(chǎn)品降價，不能兌現(xiàn)承諾的裝修成本難以服眾。還有一種可能，就是標榜著高端品牌吸引購房人注意，最后交房時，產(chǎn)品采用品牌最低檔次的型號或偷梁換柱成其他品牌，購房者也無計可施。因為沒有指明型號，而且‘或同檔次’的解釋可以有很多種。”京城某知名家居賣場負責人分析，開發(fā)商模糊化操作合同，無論是對選材的成本把控還是避免維權(quán)糾紛都有利，然而對于購房人，就成了一本難清算的糊涂賬。

　　問題3 樣板間“不樣板”實際落差大

　　在買精裝修住宅過程中，不少人也遭遇過這樣的心理落差：樣板間看著很動人，實際交房感覺很傷人。

　　明亮通透的空間、高級品牌的部品、看不到瑕疵的施工工藝，這是很多樣板間留給買房人的印象。但最后收房時落差往往是全方位的。

　　一位參與過多個樓盤樣板間建造的設計師介紹，開發(fā)商打造樣板間，無論是在臨時建筑還是在實樓里，首先都是精心設計或選擇的好戶型，容易打造出裝修效果。其次，許多部品樣板間和實際采用的會有懸殊，諸如潔具、地板、門窗等。“內(nèi)開上懸的窗戶，德國諾托的一個配件可能就得七八百塊錢，這是用在樣板間的;但實際給多數(shù)買房人用的可能是國內(nèi)仿制的，價格也就100塊錢。”

　　此外，為了凸顯樣板間的效果，施工工藝必然是按照程序進行，不會搶工期，施工人員的水平也是較高的。但大面積給買房人進行精裝修時，難免會趕工期、不按照程序進行，施工人員的水平也有高有低。所以有時候會出現(xiàn)這樣的情況：樣板間的瓷磚或地板貼得嚴絲合縫;但自己收房檢查，“一敲，里面空空的。”

　　對于樣板間與實際交房裝修的差異，不少房企人士覺得在所難免。而這在買房人看來，房企這種態(tài)度也恰恰造成了對實際裝修質(zhì)量的放松甚至放縱，留下了精裝修質(zhì)量的隱患。

　　問題4 建材產(chǎn)品最易滋生貓膩

　　從事裝修行業(yè)十多年的程師傅告訴記者，同樣是多樂士的墻漆，如果是零售家用通常是小桶裝，有的賣100元一桶，也有的賣300元一桶。“等房子裝修好之后，誰能看出來是用什么品牌或者什么型號的漆刷的，更別說分辨出刷了幾遍了。 ”程師傅直言不諱，同樣的墻漆品牌還有工程專用產(chǎn)品，都是大容量的桶裝，比一般小桶裝的價格更低，但質(zhì)感也較差。

　　“從房地產(chǎn)角度看，交房時有驗收標準;從家居層面看，建材生產(chǎn)的標準也有，只要投入市場就不會有太大問題。但是當兩者疊加的時候，因為監(jiān)管存有空當也最容易滋生貓膩，其實也是目前項目精裝修暴露問題最多的部分。”京城某知名家居賣場負責人透露，與家具等大宗產(chǎn)品相比，掩埋在墻體內(nèi)的管線、墻面涂料等建材產(chǎn)品更容易滋生貓膩。

　　只要可以批量購買，建材產(chǎn)品廠家就樂意做這種生意。制作的工序和材料同等情況下，訂單式的批量生產(chǎn)相對節(jié)省了人力和材料成本，建材廠家更愿意“犧牲”部分純利潤以價換量。在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)建材品牌廠家身處產(chǎn)業(yè)鏈末端，在競爭趨于白熱化的當前，為了獲得開發(fā)企業(yè)的青睞，除了品牌說得過去之外，價格是最重要的考量指標。

　　據(jù)一位知情人士介紹，與消費者在各大家居賣場自主選購的同樣的產(chǎn)品相比，房企大部分是通過與品牌廠家直接聯(lián)系建立合作關(guān)系，省去了中間賣場和經(jīng)銷商的利潤，同時，房地產(chǎn)商把集采價格壓得很低，一般比市場價要低出1/3，甚至一半，所以想讓廠家來保證質(zhì)量特別難，但是出了問題，還需要包修包換包退包賠，很多供應商都認為難度很大;其次，開發(fā)商對于付款方式要求也很苛刻，一般都由供應商墊資金，做完后統(tǒng)一結(jié)算，對于供貨商而言形成巨大的資金壓力，他們只能找一些便宜的或者其他貼標品牌來代替。據(jù)這位知情人士透露，這也是一些建材產(chǎn)品被曝出質(zhì)量問題的根本原因。“可能是同樣的品牌，但是因為給的價格過低甚至不夠成本，就要想辦法，一想辦法就會出問題。”

　　問題5 精裝修驗收標準存疑

　　目前北京對于住宅質(zhì)量實行的是分戶驗收，由建設、施工、監(jiān)理等相關(guān)單位共同參加驗收。但如果是精裝修住宅，通常的做法是在毛坯房驗收后，進行裝修后，開發(fā)商再組織業(yè)主二次驗收。目前市面上提到的精裝修樓盤基本就是將所有不能動的部分安裝好。大致包括：水電、墻面、吊頂、地板、櫥柜、衛(wèi)浴中的坐便器、臺盆以及空調(diào)等基礎(chǔ)設施。據(jù)了解，裝修驗收屬于住宅再裝修范圍，如果按照普通的房屋質(zhì)量驗收標準，只針對建筑本身，比如墻面、地面等是否存在質(zhì)量問題，和規(guī)劃設計是否相符等等，至于廚具潔具什么品牌是否合格，不在驗收范圍之內(nèi)。

　　此外，購買精裝修住房出現(xiàn)糾紛有個最大的維權(quán)難題：精裝修住房的房價一般是按面積來計算，如果合同中對地板、門窗、廚具潔具等材料的品牌、型號或者價格進行具體約定，或者說樣板間裝修標準僅當作參考的話，那么一旦出現(xiàn)糾紛找到開發(fā)商交涉時，開發(fā)商經(jīng)常會用“裝修成本均攤?cè)朊科椒矫子嬎?，不是單件材料的疊加，地板方面用了便宜貨但可能在其他方面用了高檔產(chǎn)品”等理由搪塞，開發(fā)商不分別提供單件產(chǎn)品的價格的話，維權(quán)難度非常大。

　　他山之石

　　日本標準化產(chǎn)品已成體系

　　曾在日本留學的國家住宅工程中心執(zhí)行總建筑師劉東衛(wèi)對于日本精裝修建筑非常了解。他介紹，日本住宅以70-80平米的小戶型為主，也全是精裝修房。 日本的精裝房的空間利用率非常高，非常注重實用性，常將空間功能進行有效拆分，避免了空間在時間使用上的沖突。此外，日本精裝房的另一特點是住宅產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造的標準化產(chǎn)品，因此個性化不突出。但也是因為日本各類住宅部件工業(yè)化、社會化生產(chǎn)的產(chǎn)品標準已十分齊全，占標準綜述的80%以上，部分尺寸和功能標準已形成體系，因此質(zhì)量能夠得到保證。

　　美國裝修質(zhì)量差，開發(fā)商須高額賠償

　　目前國內(nèi)倡導的精裝修房，實際上早在美國、日本、德國等發(fā)達國家實現(xiàn)了，這些國家已沒有“毛坯房”的概念，收房后直接可以“拎包入住”。

　　以美國為例，美國普通中產(chǎn)階級社區(qū)的別墅或公寓，按照中國標準，都屬于精裝修。除了裝修之外，在美國房價中，同時包含部分家具。如所有室內(nèi)裝潢已經(jīng)完備，如地板、玻璃窗、墻紙/墻漆等全部是精裝修級別;廚房常用品如煤氣/電爐、烤箱、各種碗柜、儲藏柜、油煙機、冰箱等全部一應俱全;家用洗衣機、烘干機包含在內(nèi);室內(nèi)的中央空調(diào)全部完備，包括冷熱空調(diào)、熱水爐子等;防火、防煤氣預警裝置等等;如果有車庫，那么車庫、刷漆、自動門系統(tǒng)等都完備。買下基本就達到入住要求。

　　在裝修質(zhì)量方面，由于標準要求高，法律完備，一旦因房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題而被告上法庭，所面臨的賠償可能令開發(fā)商傾家蕩產(chǎn)。

　　支招

　　業(yè)主可組成聯(lián)盟全程參與監(jiān)督

　　隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，精裝修房成為萬科等龍頭開發(fā)商發(fā)展的一個方向。雖然業(yè)主不用為買房還要裝修而頭疼，但一旦精裝修交房隱藏著質(zhì)量問題，入住后業(yè)主也將面臨修復、維權(quán)等后續(xù)隱憂。

　　北京遠東致信工程咨詢有限公司總經(jīng)理張民表示，為了免除這些后患，業(yè)主可以在收房之前聯(lián)合起來，成立業(yè)主聯(lián)盟，增強業(yè)主們話語權(quán)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，多個業(yè)主比單個業(yè)主投訴反映問題更能引起開發(fā)商重視。聯(lián)盟可以要求開發(fā)商整改，甚至集體拒絕收房。

　　其次，為了免除入住后的隱患，業(yè)主聯(lián)盟可以提前介入到裝修的全過程中。如業(yè)主聯(lián)盟派幾名業(yè)主代表和開發(fā)商交涉，可以要求精裝修過程透明化，規(guī)定探視時間，業(yè)主全程監(jiān)督裝修過程。

　　張民表示，開發(fā)商把精裝修房的工作承包給施工方，施工過程中出現(xiàn)一些問題開發(fā)商也很難以一一發(fā)現(xiàn)。從這個角度而言，其實開發(fā)商和購房人的利益是一致的。讓業(yè)主參與到精裝修施工過程中來，也是在幫開發(fā)商監(jiān)督施工方。

　　據(jù)了解，在精裝修房交房時，經(jīng)常出現(xiàn)實際交的房與當初業(yè)主所看的樣板間不符、裝修用材及廚衛(wèi)用具檔次低于承諾品牌等問題。而業(yè)主爭取參與監(jiān)督精裝修工程，材料是否是真材實料、裝修流程是否規(guī)范、裝修質(zhì)量是否過關(guān)，在裝修過程中業(yè)主都可以監(jiān)督得到，如果不滿意或者與合同承諾的不符，業(yè)主可以立即和開發(fā)商溝通交涉，維護業(yè)主的權(quán)益。

　　記者手記

　　用制度塑造自覺

　　有些事情，不在于難不難做，而在于想不想做。這種意愿，可以是一種自覺，也可能因為外力的驅(qū)使、約束。

　　談到精裝修，不少業(yè)內(nèi)人士提到，這絕非一件有很大技術(shù)難度的事情。 為什么會有那么多問題?缺少一種激勵與約束機制。有人以免費塑料袋的使用為例，“那么強大的、長期的、社會性的習慣，一旦收費，超市塑料袋使用量明顯下降。”在一個有效的制度設計基礎(chǔ)上，社會性的自覺很快就可以培養(yǎng)起來。

　　如果對精裝修有類似對建筑主體的驗房程序，如果對精裝修中的問題有有力的懲戒舉措，房企對精裝修的重視無疑會提高許多。

　　另一方面，如果有強制性的精裝修驗收標準，買房人就有據(jù)可依;同時，用某種鼓勵性條款，形成買房人對精裝修質(zhì)量的追責積極性，這也就會反作用于房企在前期提高對精裝修的重視。就像有業(yè)內(nèi)人士提出的精裝修“懲罰性賠償”，這不是目的，但可以作為一個手段。

　　精裝修的價格、精裝修在房價中的占比，這是市場因素決定的，企業(yè)有自主性;但是精裝修的質(zhì)量、起碼應達到的水平，這就需要制度的保障。

　　而從低碳發(fā)展角度出發(fā)，國家倡導精裝修，對房企推進精裝修不僅要有約束，還要有激勵。精裝修涉及的部品產(chǎn)業(yè)化、目錄化，也需要能與建筑的產(chǎn)業(yè)化、標準化對接。

　　這一切都亟待制度的完善。