沿海家園被評最差房企：銷量大降7成 40多億借貸到期

　　盡管將自己標(biāo)榜為未來健康住宅細(xì)分市場的領(lǐng)先者，不過沿海綠色家園有限公司(01124.HK，以下簡稱“沿海家園”)依然難逃被評級機(jī)構(gòu)降級的命運。

　　近日，標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)機(jī)構(gòu)宣布，將沿海家園的長期企業(yè)信用評級由“B-”下調(diào)至“CCC+”，展望負(fù)面。這是標(biāo)準(zhǔn)普爾繼去年將沿海家園信用評級評為“B-”后的第二次降級。

　　不僅如此，標(biāo)準(zhǔn)普爾還對該公司的大中華區(qū)信用體系評級由“cnB-”下調(diào)至“cnCCC+”，并對其1.5億美元優(yōu)先無擔(dān)保債券的評級和大中華區(qū)信用體系評級由“CCC+”和“cnCCC+”分別下調(diào)至“CCC”和“cnCCC”。

　　同樣為評級機(jī)構(gòu)的穆迪也在去年年底，將沿海家園的公司家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將其高級無抵押債券評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。

　　“對于評級機(jī)構(gòu)的上述舉措我們沒有什么可說的，但我們?nèi)栽诜e極地尋求諸如發(fā)債等合適的融資渠道，只是目前的進(jìn)展還不便向媒體公開透露。”沿海家園副財務(wù)總監(jiān)余國良對時代周報記者表示。

　　實際上，業(yè)績大幅下滑，項目在全國分布太散，可售項目只有6個且大都在限售城市，公司52億元人民幣的總負(fù)債中約有82%將在2012年到期等因素，是兩大評級機(jī)構(gòu)認(rèn)為沿海家園是最差房企的原因。

　　業(yè)績大幅下滑成定局

　　作為一家在香港聯(lián)交所上市的老牌房企，近年來沿海家園的發(fā)展似乎一直深陷被行業(yè)邊緣化的尷尬境地。由于近兩年業(yè)績表現(xiàn)不佳，不但不為評級機(jī)構(gòu)及市場所看好，而且銷售疲軟和流動資金風(fēng)險一直成為被人詬病的主要因素，業(yè)績大幅下滑也已然成為不爭的事實。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年4-12月，沿海家園的合同銷售總額為21億港元，較上年同期下降約70%。

　　而在去年9月份的股東周年大會上，沿海家園主席曾文仲也曾表示，2011年4-8月，公司的合約銷售額為12億-13億港元，同比有所下跌。對于下降的原因，曾文仲將其歸結(jié)為主要是受限購令等房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

　　限購令幾乎對國內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的項目銷售都產(chǎn)生了負(fù)面影響，但對于沿海家園而言，除宏觀調(diào)控因素外，銷售下降的深層次原因恐怕更在于其旗下可售的項目資源非常有限。

　　記者在沿海家園的公司網(wǎng)站上看到，作為一個已發(fā)展多年的房地產(chǎn)上市公司，沿海家園目前在售的項目僅包括北京沿海賽洛城、上海沿海麗墅(麗水馨庭二期)、武漢沿海賽洛城、沈陽沿海賽洛城、東莞沿海·麗水佳園、鞍山智慧新城6個項目，而這些項目多為項目后期，并非新開盤項目。

　　以位于北京東四環(huán)百子灣地區(qū)的北京沿海賽洛城為例，該項目2007年就已經(jīng)開盤銷售，截至目前，銷售期差不多5年。日前時代周報記者從該項目的售樓處獲悉，除部分商業(yè)地產(chǎn)外，該項目的住宅部分只有近10套的房屋可售，而且這幾套房屋均為241和352平方米大面積平層住宅，均價在28000元/平方米。為了能夠盡快出手套現(xiàn)，近日公司公開給出的優(yōu)惠措施是“參與團(tuán)購，即享10萬抵130萬優(yōu)惠”。而在去年年底，沿海賽洛城的這些大平層公寓還曾以21000元/平方米的價格對外銷售。

　　沈陽沿海賽洛城、鞍山智慧新城也均為三期在售項目。沈陽沿海賽洛城目前均價為7300元/平方米，購房一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠，貸款享受9.9折優(yōu)惠。而鞍山智慧新城在去年8月份三期開盤銷售時，也曾采取過9.5折的優(yōu)惠措施，開盤當(dāng)日購房更是提供另外的優(yōu)惠。

　　從銷售策略來看，沿海家園資金回籠及實現(xiàn)銷售目標(biāo)的愿望非常迫切，但穆迪副總裁兼高級分析師李建宗分析認(rèn)為，由于沿海家園的品牌知名度比較低，運營規(guī)模較小，加上公司許多預(yù)售項目均位于已經(jīng)實施限購措施的城市，鑒于短期內(nèi)限購令取消的可能性極小，因此沿海家園試圖完成其銷售目標(biāo)的難度很大。

　　“我們相信，沿海家園實現(xiàn)截至2012年3月31日財政年度，完成30億港元房地產(chǎn)銷售目標(biāo)的可能性不大。而且公司的這一目標(biāo)也遠(yuǎn)低于2011財政年度實現(xiàn)的46億港元的銷售額。” 標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓說。

　　40多億借貸今年到期

　　去年以來業(yè)績的持續(xù)下滑，導(dǎo)致了沿海家園先后被國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普和穆迪下調(diào)了對其的評級。而對于這些影響，曾文仲對外稱這是一種“過分反應(yīng)”。

　　然而評級機(jī)構(gòu)的態(tài)度恰恰相反。陸楓表示，自去年8月標(biāo)準(zhǔn)普爾下調(diào)沿海家園的企業(yè)信用評級以來，該公司的再融資風(fēng)險陡然升高。他們分析認(rèn)為，沿海家園2012年房地產(chǎn)銷售可能保持疲軟，而且公司對未來6-12個月內(nèi)到期進(jìn)行再融資的可選擇方案也非常有限。

　　毫無疑問，目前沿海家園所面臨的是現(xiàn)金流吃緊和債務(wù)纏身的雙重壓力，不但現(xiàn)金流較為緊張，而且債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。數(shù)據(jù)顯示，截至去年9月底，沿海家園的無限制現(xiàn)金余額降至10.8億元人民幣，低于3月時的19億元。

　　此外，公司52億元人民幣的總負(fù)債中約有82%將在2012年到期；其中包括11月到期的1.32億美元(約合8.3億元人民幣)優(yōu)先無擔(dān)保債券；2011年5月至2012年12月間到期的總計16.4億元人民幣的4筆國內(nèi)信托貸款；以及18億元人民幣的銀行借款。

　　曾文仲在去年6月30日的業(yè)績會上就坦言，公司目前的現(xiàn)金流確實偏緊，2011年還需歸還貸款及土地款共15億元，公司對融資將持開放性態(tài)度，不排除吸納基金入股。

　　而為了改善流動資金緊張的局面，去年年底沿海家園還曾計劃通過向第三方出售部分項目來改善其流動性。

　　對于上述舉措，標(biāo)普認(rèn)為，在目前緊縮的信貸環(huán)境與低迷的市場環(huán)境下，這種出售存在較大不確定性。同時疲弱的銷售業(yè)績可能會進(jìn)一步削弱公司為未來12個月內(nèi)到期的1.32億美元票據(jù)和12億元人民幣信托貸款進(jìn)行再融資的能力，因此公司不得不依靠拋售部分資產(chǎn)來募集流動資金。

　　但陸楓認(rèn)為，公司資產(chǎn)出售前景的可預(yù)見度也較低，而且籌資時間表存在不確定性。因此對于沿海家園目前的資金問題，陸楓表示出了極大擔(dān)憂。該分析師表示，為了解決資金問題，沿海家園可能會采取再融資，但是公司現(xiàn)在的負(fù)債率已經(jīng)很高，財務(wù)狀況也不是很理想，這樣再融資的難度會加大，再融資的風(fēng)險也將加大。而標(biāo)普近期之所以再次對沿海家園評級的展望為負(fù)面，就是因為他們預(yù)測其對未來6-12個月內(nèi)到期債務(wù)進(jìn)行再融資方面可能會出現(xiàn)困難。

　　只有6個在售項目

　　作為最早一批進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場的港資企業(yè)之一，沿海家園投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)20多年的時間里，也并非沒有可圈可點的地方。此前沿海集團(tuán)曾確立了三大產(chǎn)品系—“沿海麗水佳園”、“沿海賽洛城”和“沿海國際中心”，這三大產(chǎn)品系已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)健康住宅的代表產(chǎn)品，并且均成為國家健康住宅試點項目。而沿海家園還將其投資的戰(zhàn)略布局聚焦在中國東北、華北、華中、華東、華南以及西南等六大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的主要城市。

　　但標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師表示，在發(fā)展戰(zhàn)略方面，盡管沿海家園的目標(biāo)明確，但其弊端則在于采取了分散的形式進(jìn)行項目開發(fā)，在每一個城市都只做一兩個項目，這樣給公司的管理造成了一定的難度。

　　記者從沿海家園的官網(wǎng)上看到，公司旗下的23個項目分別分布在北京、上海、深圳、大連、武漢、沈陽、東莞、鞍山、蘇州、廈門、福州、南昌12個城市，而目前只有6個在售項目。

　　或許是意識到了這方面的問題，近年來沿海家園在拿地方面態(tài)度非常謹(jǐn)慎，沒有進(jìn)行太多的城市擴(kuò)張。公開資料顯示，去年7月，沿海家園曾以底價6110萬元競得了佛山首宗配建保障房的商住用地，根據(jù)要求，這宗總建筑面積23萬平方米的地塊，需無償向政府移交近10萬平方米的商住樓體及車位。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時表示，沿海家園選擇在佛山這樣一塊混搭配建試驗田是想為政府的保障房事業(yè)盡一點綿薄之力。但分析人士指出，配建保障房不僅在一定程度上為政府“減負(fù)”，而且在銀行貸款等融資渠道上，更容易獲得政策的扶持，這也是很多發(fā)展商開始嘗試參與保障房建設(shè)的一大原因。

　　“沿海家園目前有200萬平方米的土地儲備，這些地塊差不多夠我們開發(fā)三年。其中150萬平方米集中在沈陽，30萬平方米集中在武漢，其他20萬平方米的地塊面積都比較小，布局也比較分散。今后如果有價格比較合適的地塊，不排除我們會繼續(xù)拿地。”盡管面臨評級機(jī)構(gòu)的多次降級，余國良對沿海家園的發(fā)展看起來似乎還是非常有信心。