樓市成交尚未回暖 “小陽春”系開發(fā)商有意造勢

　　陰郁的開發(fā)商們終于感受到了一絲“喜悅”。

　　“喜悅”來自近期樓市成交有提振的勢頭。龍湖集團執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪(微博)感觸頗深。上個周末，即周六周日兩天，龍湖共計成交10億元。這是在該公司沒有新開盤項目，沒有進一步降價的情況下“意外”出現(xiàn)的“窗口期”。

　　近期各地微調(diào)消息不斷，剛需加快入市，是業(yè)內(nèi)判斷樓市成交回升的主要因素。人們關(guān)心的是，這意味著市場反轉(zhuǎn)還是曇花一現(xiàn)？

　　被夸大的小陽春

　　在中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰看來，2月全國樓市成交量迅速放大，“小陽春”超出了人們預(yù)期，讓很多人對今年樓市的悲觀情緒，轉(zhuǎn)成無限樂觀期待，“起碼喘口氣。”

　　中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島及杭州)的新建住宅成交量合計環(huán)比大增近五成。二手房回升勢頭也較為明顯，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量環(huán)比增幅均在40%以上。中原經(jīng)理人指數(shù)也出現(xiàn)連續(xù)5周的上揚，表明持樂觀態(tài)度的從業(yè)者比例逐漸提升。

　　秦力洪總結(jié)龍湖全國在售40個左右項目售樓現(xiàn)場的感受是，“看房人逐漸增多，總量增加近一倍，尤其是剛需類樓盤的銷售情況，已經(jīng)回到2010年9月的情景。”秦稱，前不久龍湖對全國100個樓盤的調(diào)研顯示，現(xiàn)場人氣景氣度在上升。

　　但北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，市場并沒有如開發(fā)商所反映如此樂觀。預(yù)計2月北京新建住宅簽約套數(shù)在6000套以內(nèi)，“只能說市場已經(jīng)走出春節(jié)期間的低迷，但依然低于限購后2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，難以判斷已經(jīng)出現(xiàn)小陽春。”。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)(微博)分析師粟日也不認(rèn)同回暖的說法。他認(rèn)為，前兩周北京住宅成交量同比1月是有了明顯增長，但與去年2月相比卻依然有很大的跌幅。將樓市成交量的脆弱回升，只與基數(shù)很低的1月相比，就夸張為“回暖”，是對樓市的一種誤讀。

　　數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測的40個城市中，26個城市樓市周均成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上。張大偉甚至擔(dān)心，是部分開發(fā)商或者機構(gòu)有意營造樓市回暖。

　　地方政府的態(tài)度制約后市

　　樓市小陽春的爭議，讓房價未來的走勢變得撲朔迷離。

　　秦力洪將龍湖的“十億周末”歸結(jié)為價格合理回歸等因素，他認(rèn)為這是去年四季度第一輪降價后需求持續(xù)壓抑表現(xiàn)的結(jié)果，而去年四季度，降價也未必可以換得銷量。

　　中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，市場預(yù)期已因近期地方政府頻繁的微調(diào)而發(fā)生了改變。陳認(rèn)為，樓市調(diào)控的第一階段是中央與開發(fā)商之間的博弈，重點是調(diào)房價；目前已進入第二階段博弈，即中央與地方政府的博弈。這一輪的焦 點在地方政府。

　　“目前已有18個地方政府出現(xiàn)相繼微調(diào)的情況，接下來還有沒有地方政府繼續(xù)闖關(guān)？跟進闖關(guān)的力度如何，能不能與照顧中央情緒相平衡？這才是博弈的重點，并決定了樓市未來的走向。”陳嘯天認(rèn)為。

　　國泰君安報告甚至預(yù)判，地方自主政策的松動將由點到面的擴散。地方在中央允許范圍內(nèi)的松動欲望很大，中央沒有明令叫停的政策會快速在各城市蔓延開。他們認(rèn)為，地方性政策松動將從二三線城市開始蔓延，隨后，一線城市再放松面臨的輿論壓力將大為減小。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉(微博)認(rèn)為，市場再降價的動力已就此為止。盡管在地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號的同時，中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口。但全國樓市成交量開始回暖，市場疑慮打消，沒有必要以大范圍的降價來緩解市場的僵局。但粟日認(rèn)為，開發(fā)商仍須堅持降價走量，盡最大努力回籠資金，看到成交短時回升就逆市漲價是極不明智的行為。二手房業(yè)主坐地漲價，就會無限延長成交時間。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從佛山到蕪湖，再到上海，地方政府的微調(diào)試探接連夭折，再次印證了今年中央將堅定執(zhí)行樓市調(diào)控的決心和信心。目前各主要城市樓市庫存量已接近歷史新高，購房需求的逐步釋放，很難顛覆供大于求的格局。房價將保持穩(wěn)中有降的格局。

　　上海五合國際總經(jīng)理鄒毅(微博)稱，樓市小陽春在意料之中。“春季再不成交跑量，開發(fā)商資金鏈已無法支撐，政府地方財政也會暴露更大風(fēng)險。成交量回升會持續(xù)一段時間，量升價平或者量升價跌是趨勢。但僅是反彈，不是市場反轉(zhuǎn)。”

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，近期樓市出現(xiàn)的成交回暖恐怕只是曇花一現(xiàn)。“今年如果限購、限貸等調(diào)控核心政策不松綁，購房需求得不到增加，就意味著樓市仍將供大于求，不僅銷量難以提升，房價也仍會回落。”

　　秦力洪堅持認(rèn)為，價格回歸是走量的基礎(chǔ)。“去年沒有降價的樓盤仍然要補降才能換得銷量。”