成交量難言真正回升 房?jī)r(jià)下行壓力難減

   “假回暖”

　　樓市成交維持低位

　　受春節(jié)后購(gòu)房需求釋放、地方房地產(chǎn)政策微調(diào)預(yù)期、市場(chǎng)炒作等因素的影響，京滬深樓市近期出現(xiàn)“假性回暖”。中國(guó)證券報(bào)記者采訪后發(fā)現(xiàn)，一線樓市目前成交量仍在低位，難言真正回升。

　　北京中原市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月27日，北京2月新建住宅簽約套數(shù)為5242套，預(yù)計(jì)全月新建住宅簽約套數(shù)在6000套以內(nèi)，基本達(dá)到了2011年9月以后的市場(chǎng)平均水平，但是仍低于執(zhí)行限購(gòu)后從2011年3月開始到2012年1月期間月均7000套的平均水平，尚難以判斷出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

　　值得注意的是，在新建住宅簽約數(shù)據(jù)中，保障房占據(jù)了一定席位，這就使反映市場(chǎng)真實(shí)情況的商品房成交量“大打折扣”。數(shù)據(jù)顯示，2月以來，剔除保障房后，新建住宅簽約量約為2515套，預(yù)計(jì)全月約2800套左右。這一成交量?jī)H高于受春節(jié)影響的1月數(shù)據(jù)，在近幾年的月度成交量中依然排在倒數(shù)水平，這就意味著當(dāng)前北京樓市成交仍處在底部。

　　“成交量‘普漲’的情況并沒有出現(xiàn)。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉直言，“現(xiàn)在還不能說是樓市回暖，最多是較春節(jié)期間有所復(fù)蘇。”

　　繼1月深圳樓市新建普通商品住宅成交創(chuàng)下372套的歷史新低后，截至2月27日，深圳2月的新房成交已達(dá)到1658套。不過，深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林曉華表示，目前的環(huán)比增長(zhǎng)只是在正常范圍內(nèi)，1月的春節(jié)因素導(dǎo)致基數(shù)較低。“實(shí)際上，2月的成交并沒有上升多少。去年2月成交了1774套，今年同比都沒有增長(zhǎng)，怎么能說回暖呢？”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)并且低價(jià)盤大量入市，導(dǎo)致近期看房客戶增加，市場(chǎng)熱度有所提升。另外，一部分外地購(gòu)房者符合購(gòu)房條件后選擇出手購(gòu)房；部分地區(qū)首次購(gòu)房利率回歸基準(zhǔn)利率，信貸環(huán)境相對(duì)寬松等因素在一定程度上增加了需求。但總體而言，當(dāng)前樓市成交回升并不明顯。

　　“目前市場(chǎng)上看房客戶比較多，但是愿意出手的并不多。一些購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)再次上漲，所以開始看房，避免再次踏空。”北京某房產(chǎn)中介表示。

　　事實(shí)上，近期開發(fā)商推出一些非常規(guī)促銷手段在一定程度上掀起了樓市回暖的預(yù)期。在推出“首付一成送一成”營(yíng)銷噱頭的深圳港澳8號(hào)樓盤處，銷售人員表示，該樓盤首付三成，購(gòu)房者僅需付一成，其中一成由開發(fā)商免費(fèi)贈(zèng)送，另一成由開發(fā)商免息墊付。不過，如果參加“首付一成送一成”活動(dòng)，僅能得到原價(jià)98折的優(yōu)惠。而如果按照正常按揭手續(xù)買房，可以享受原價(jià)的87折優(yōu)惠。“購(gòu)房者幾乎全部選擇了三成首付。”一位銷售人員介紹。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市成交量屬于“假性回暖”，季節(jié)性因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)上漲。此外，自實(shí)施限購(gòu)、限貸政策以來，樓市的真實(shí)需求一直被壓制，短期內(nèi)隨著低價(jià)樓盤入市而有所釋放，并不意味著樓市已真正進(jìn)入回暖時(shí)期。

　　在經(jīng)歷年初的低迷后，京滬深樓市成交量近期出現(xiàn)反彈。然而，市場(chǎng)期待的樓市“小陽(yáng)春”真的來了么？中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，節(jié)日因素、政策松動(dòng)預(yù)期、市場(chǎng)炒作以及部分剛性需求釋放等因素是造成樓市成交環(huán)比反彈的重要原因。從目前成交規(guī)模來看，一線城市的成交量仍處于低位。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，上海表態(tài)將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策表明房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)輕易放松，在樓市庫(kù)存保持高位的情況下，開發(fā)商降價(jià)壓力將加大。成交量能否持續(xù)反彈取決于開發(fā)商是否會(huì)有較大幅度的降價(jià)。從目前來看，一線城市樓市“小陽(yáng)春”言之尚早。

    急“跑量”

    降價(jià)樓盤日漸增多

    在季節(jié)因素、政策預(yù)期、市場(chǎng)炒作等因素影響的同時(shí)，部分降價(jià)樓盤成交量提升直接帶動(dòng)了樓市交易量的整體上漲。開發(fā)商借機(jī)“降價(jià)跑量”成為樓市一大現(xiàn)象。

    上海市房管局網(wǎng)站顯示，上周成交套數(shù)在50套以上的共4個(gè)項(xiàng)目。其中，象嶼酈庭成交102套，為年內(nèi)第二次出現(xiàn)單周破百的項(xiàng)目。該項(xiàng)目2011年曾推出過兩批房源，實(shí)際成交均價(jià)約為2.45萬(wàn)元/平方米，而此次新推房源成交均價(jià)為2.12萬(wàn)元/平方米，均價(jià)回落約13.5%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海新房成交均價(jià)為19490元/平方米，環(huán)比前周下跌5.69%。

    此外，在上周上海成交排行榜上成交面積位列第一的萬(wàn)科清林徑也售出99套房源，成交均價(jià)為13696元/平方米。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)樓盤庫(kù)的記錄，該項(xiàng)目去年報(bào)價(jià)在1.6萬(wàn)元-1.7萬(wàn)元/平方米，目前成交均價(jià)則在1.5萬(wàn)元/平方米左右。

    中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上海交易活躍的樓盤均為降價(jià)促銷的公寓項(xiàng)目，高端樓盤以及別墅市場(chǎng)依然低迷。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周上海單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅僅成交9套，環(huán)比回落18.2%。而別墅項(xiàng)目時(shí)隔兩周后再次出現(xiàn)零成交。

    無(wú)獨(dú)有偶，北京2月簽約較多的項(xiàng)目也是低價(jià)樓盤，其中絕大部分是2萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目。偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，在2月成交面積排名前十的項(xiàng)目中有不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯下調(diào)。其中，興海園2月的房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)了19.1%，鴻坤理想城的房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)了9.9%，金地仰山和金漢綠港的房?jī)r(jià)也環(huán)比下調(diào)了近6%。“房?jī)r(jià)的回落促成了近幾周成交量的回升。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言。

    北京某房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前成交比較靠前的樓盤基本上是通過“以價(jià)換量”的模式，降價(jià)對(duì)于銷量的提升有一定的作用。

    中國(guó)證券報(bào)記者近期經(jīng)常接到知名開發(fā)商的推銷電話和短信，與開發(fā)商在銷售廣告上顯示出的回暖信心相反的是，不少開發(fā)商及代理企業(yè)對(duì)未來樓市走勢(shì)非常“心虛”。在大力鼓吹市場(chǎng)回暖的同時(shí)，開發(fā)商使出了不同的“過冬”招數(shù)，現(xiàn)金流比利潤(rùn)更為重要，抓緊時(shí)機(jī)換得成交量。在開發(fā)商看來，樓市的冬天似乎并沒有過去。

    高庫(kù)存

    房?jī)r(jià)下行壓力仍大

    從目前來看，樓市調(diào)控政策并未轉(zhuǎn)向，一些地方政策進(jìn)行微調(diào)的嘗試也被逐一叫停。對(duì)于上海限購(gòu)“舊政新解”中“上海居住證滿三年可買二套房”的解釋，被視為上海樓市政策的微調(diào)，但28日中國(guó)證券報(bào)記者從多方證實(shí)，該政策已被叫停，這對(duì)上海樓市回暖無(wú)疑是“當(dāng)頭一棒”。業(yè)內(nèi)人士表示，短期內(nèi)，由于限購(gòu)限貸政策難以放松，樓市庫(kù)存量仍然處于峰值水平，開發(fā)商面臨著較大的降價(jià)壓力。

    目前北京商品住宅的庫(kù)存量已經(jīng)接近12萬(wàn)套，上半年還將有5萬(wàn)套增量商品住宅入市，而目前樓市單月成交量均較低?？梢灶A(yù)見，上半年樓市庫(kù)存量可能將會(huì)達(dá)到15萬(wàn)套的峰值水平。

    與此同時(shí)，深圳樓市的庫(kù)存也進(jìn)一步高企。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前深圳全市新建商品住宅可售面積為246.5萬(wàn)平方米，可售套數(shù)為26893套；若按近8周深圳全市新房周平均358套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間已經(jīng)達(dá)到75周。

    張大偉認(rèn)為，3月通常是樓市的關(guān)鍵時(shí)期，決定一年的政策基調(diào)。從目前來看樓市政策松動(dòng)的可能性很小，那么庫(kù)存壓力以及即將到來的房企債務(wù)償付高峰會(huì)壓迫開發(fā)商降價(jià)促銷。“未來成交量能否回升還要取決于是否會(huì)有降價(jià)項(xiàng)目跟進(jìn)。”