2012年房地產(chǎn)調(diào)控精細(xì)化 全國房價(jià)將“穩(wěn)中有降”

　　進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入最為關(guān)鍵的時(shí)期：完善保障房制度，規(guī)范普通商品房市場秩序，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，成為觀察房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定發(fā)展的三大標(biāo)尺。
　　近日，本報(bào)記者專訪了中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、教授級(jí)高級(jí)城市規(guī)劃師顧云昌，請他就住宅價(jià)格、房產(chǎn)稅、保障房等問題進(jìn)行分析。
　　2012年房地產(chǎn)調(diào)控表述
　　有三點(diǎn)變化
　　證券日報(bào)：中央最近多次強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。在您看來，2012年對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的提法，與2011年相比有何不同？
　　顧云昌：提法確實(shí)有所不同，但總的方向沒有變。首先，去年的提法是抑制房價(jià)過快上漲，而今年則是促進(jìn)房價(jià)合理回歸；其次，在保障房方面，去年主要講的是擴(kuò)大規(guī)模，2011年1000萬套，2012年700萬套的開工量，可以說在數(shù)量上確實(shí)已經(jīng)不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建設(shè)和管理工作。第三，對(duì)于商品房的建設(shè)，去年的要求主要是提供更多的中小戶型商品房，而今年則覆蓋到所有普通商品房，達(dá)到加快擴(kuò)大有效供應(yīng)的目的?？傮w來看，政府今年對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的提法更加精細(xì)化和擴(kuò)大化。
　　不要對(duì)房產(chǎn)稅寄予
　　太多期望
　　證券日報(bào)：統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2011年70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增加。到12月份，70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市為52個(gè)，比1月份增加49個(gè)。您認(rèn)為2011年的調(diào)控是否達(dá)到了預(yù)期的效果，未來一段時(shí)間房價(jià)的走勢又將如何？
　　顧云昌：可以說去年的調(diào)控實(shí)現(xiàn)了抑制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市越來越多，也證明了調(diào)控達(dá)到了一定的效果。而對(duì)于2012年，預(yù)計(jì)全國的整體房價(jià)將是穩(wěn)中有降的局面。但個(gè)別城市仍將出現(xiàn)小幅上漲的情況。
　　證券日報(bào)：目前的房地產(chǎn)市場，除了對(duì)房價(jià)的控制外，保障房和房產(chǎn)稅的問題也十分重要。李克強(qiáng)副總理在2月16日出版的今年第4期《求是》雜志就提出，要逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。在您看來，2012年房產(chǎn)稅是否會(huì)擴(kuò)展到存量房，保障房建設(shè)數(shù)量的下調(diào)又意味著什么？
　　顧云昌：2012年中央勢必會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但擴(kuò)展到存量房短期內(nèi)還難以實(shí)現(xiàn)。具體如何調(diào)整稅收內(nèi)容，例如稅基等現(xiàn)在也不好判斷。就目前來說，房產(chǎn)稅的稅率偏低，征收范圍也較小。對(duì)于房地產(chǎn)市場實(shí)際影響不大。
　　而實(shí)際上，世界各國房地產(chǎn)市場的問題主要是依靠金融手段來解決的，房產(chǎn)稅只是起到完善的作用。實(shí)施房產(chǎn)稅最終的目的是用它來取代土地出讓金制度。因此，解決房地產(chǎn)問題，不要對(duì)房產(chǎn)稅寄予太多的期望。
　　保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房開工量達(dá)到了1700萬套。因此，如何建設(shè)好、分配好、管理好這些保障房，就成了今后保障房工作的重點(diǎn)。
　　如何增加普通商品房供應(yīng)是今年要面對(duì)的問題
　　證券日報(bào)：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%。在您看來，2012年房地產(chǎn)的開發(fā)投資會(huì)是怎樣的情況，住宅的供應(yīng)量有何變化。
　　顧云昌：2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額肯定會(huì)繼續(xù)增長，但增速也會(huì)像去年一樣繼續(xù)回落。預(yù)計(jì)全年的增速在15%-20%之間。而由于今年的房地產(chǎn)投資額很大一部分將用于保障房的建設(shè)，加之增速下滑，開發(fā)商開工意愿也不強(qiáng)烈，因此2012年的商品房供應(yīng)量也將比往年低一些。
　　但同時(shí)，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供給，因此通過何種方式增加供應(yīng)量，可能是今年政策上要面對(duì)的一個(gè)問題。
　　不少城市對(duì)首套自住房政策予以放松，中央并沒有干預(yù)
　　證券日報(bào)：此前蕪湖推出“樓市新政”，但在中央的干預(yù)下，短短幾天便宣告暫停。而目前更多的城市則選擇對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘羞M(jìn)行“微調(diào)”，對(duì)此您怎么看？
　　顧云昌：目前的樓市調(diào)控處于敏感時(shí)期，因此凡是地方出臺(tái)的松動(dòng)政策，都被馬上否決。因?yàn)橐坏┻@個(gè)松動(dòng)的口子被打開，那么其他地方勢必會(huì)出現(xiàn)跟風(fēng)的狀況，從而喪失調(diào)控以來取得的成果。總體來看，目前中央還在繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的成果，沒有放松的跡象。
　　不過，從地方政府的層面看，因體制等原因，地方政府依靠房地產(chǎn)支撐地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求依舊迫切。尤其是一些因調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過冷的城市，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和財(cái)政收入造成了很大的影響。
　　目前不少城市都對(duì)首套自住房的政策予以了放松，中央對(duì)這種程度的微調(diào)并沒有干預(yù)。顯然，雖然雙方因?yàn)樗帉用娌煌?，?dǎo)致了一些分歧，但中央和地方其實(shí)都希望房地產(chǎn)市場能健康平穩(wěn)的發(fā)展。
　　證券日報(bào)：您認(rèn)為2012年房地產(chǎn)市場的總體走勢將會(huì)如何？
　　顧云昌：今年的房地產(chǎn)市場仍然會(huì)保持“穩(wěn)中有進(jìn)”的態(tài)勢。其中保障房將發(fā)揮很大作用，幫助中國的房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)軟著陸。