地產(chǎn)名家放言：房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束 微調(diào)利大于弊

　　范小沖 陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁

　　房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束了

　　今年才是真正的挑戰(zhàn)。這次的調(diào)控，或者冬天的來臨，更多還是一種大的轉(zhuǎn)型。過去這種粗放式的增長模式已經(jīng)不可持續(xù)了，過去大家都靠規(guī)模增長、靠土地增值、靠房價(jià)暴漲，這種發(fā)展模式已經(jīng)結(jié)束了。最早是地價(jià)和房價(jià)暴漲的時(shí)候，市場暴利來自于市場的不規(guī)范。今天土地價(jià)格在跌，房價(jià)也不漲了，也有可能還跌。所以，一個(gè)時(shí)代結(jié)束了。那個(gè)時(shí)代大家都是靠規(guī)模性開發(fā)，只要規(guī)模大就行，那時(shí)候房企之間的差距并不大。今天這個(gè)時(shí)代結(jié)束了。今后大家就要靠蓋好房子掙錢。

　　中國的城市化第一輪已經(jīng)結(jié)束，北上廣深已經(jīng)結(jié)構(gòu)升級(jí)。現(xiàn)在轉(zhuǎn)向二三線城市，這些地方如何能夠?yàn)槌鞘谢丝谶M(jìn)入蓋房子，如何能夠?qū)⒊鞘泄δ苌?jí)建造綜合體，這些還存在著巨大的市場機(jī)會(huì)和容量。所以現(xiàn)在絕不是說房地產(chǎn)崩潰了，而是說上半場結(jié)束下半場開始了。下半場的規(guī)則是不一樣的，盈利模式，包括開發(fā)商的核心競爭力都不一樣。所以，如果繼續(xù)以上一個(gè)游戲規(guī)則到二三線城市玩，就會(huì)面臨淘汰。

　　賈臥龍 全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席

　　適當(dāng)微調(diào)利大于弊

　　由于2008年的前車之鑒，許多人已經(jīng)視地方救市為“洪水猛獸”，談之即色變，唯恐一絲火苗引發(fā)漫天大火。其實(shí)，這種心理同樣陷入了“非黑即白”的思維陷阱。地方救市確實(shí)值得高度警惕，但適當(dāng)微調(diào)也許比一竿子打死更為有利。

　　對(duì)地方經(jīng)濟(jì)而言，今年各地地方政府還面臨著地方債務(wù)首輪償債高峰，地方政府面臨巨大的還債壓力，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)在建項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金和還貸資金無著落的局面。因此，適當(dāng)微調(diào)激活樓市，既順市場，又活經(jīng)濟(jì)，情有可原。

　　對(duì)于剛需而言，適當(dāng)微調(diào)利大于弊。本輪調(diào)控已歷時(shí)兩年，且將持續(xù)較長一段時(shí)期，對(duì)于剛需，尤其是急需購房的硬性剛需而言，他們并沒有太久的時(shí)間可等待，而是需要在購房時(shí)能得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。而中央也看到了這一點(diǎn)，并決定將鼓勵(lì)剛需作為“微調(diào)”的突破口，地方微調(diào)若以此為契機(jī)，并嚴(yán)格順從中央調(diào)控路徑，亦對(duì)剛需有利。京津滬等地調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，普通購房不必繳納豪宅稅，豈非雙贏？畢竟，比起看樓市摔死和買到適合的房子，后者對(duì)剛需更重要。

　　張宏偉 同策咨詢研究中心總監(jiān)

　　投資客還不會(huì)大規(guī)模入市

　　當(dāng)前上海調(diào)整普通房標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)對(duì)剛需來講，可能會(huì)少交一點(diǎn)稅費(fèi)，不過總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵(lì)購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市成交量。成交量上去了，對(duì)于開發(fā)商和政府都是件好事情。

　　對(duì)于置換型的市場需求來說，由于具有一定的市場購買力，同時(shí)，由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整為這類客群帶來交易稅費(fèi)的優(yōu)惠，這類市場需求的客群有可能會(huì)考慮置換一套大的房產(chǎn)，“賣小換大”或?qū)⒊蔀榻窈筮@類市場需求的主體特征，由于住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，置換型需求入市，未來可能促使二手房交易量攀升，一定程度上也會(huì)促使一部分改善型客戶入市。

　　但是，對(duì)于投資需求影響并不大，原因很簡單，上海還在施行房產(chǎn)稅，如果投資客購買的房產(chǎn)面積超出政策規(guī)定的范圍，那么投資客有可能還會(huì)因?yàn)檫@次出手購房而再繳納更多的房產(chǎn)稅。在常態(tài)化調(diào)控的市場背景下，投資客投資短期內(nèi)不會(huì)獲得較多的溢價(jià)收益，投資客現(xiàn)在不會(huì)大規(guī)模入市購房。