八成以上上市房企銷售面積回落 降價(jià)活成大勢(shì)所趨

近期，在樓市低迷、調(diào)控政策不動(dòng)搖的大背景下，國(guó)內(nèi)上市房企銷量回落明顯。在資金壓力之下，越來(lái)越多的房企開(kāi)始進(jìn)入打折促銷的行列，降價(jià)正成為趨勢(shì)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)在整體遇冷的同時(shí)也出現(xiàn)了房企逆市拿地的情況。而面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清，地方政府在調(diào)控政策上的“微調(diào)”沖動(dòng)也越來(lái)越引人關(guān)注。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告，1月，上市房企整體銷售不佳，八成以上上市房企銷售面積回落。

　　數(shù)據(jù)顯示，1月，包括萬(wàn)科、恒大、招商、華潤(rùn)等在內(nèi)的15個(gè)大型上市房企商品房共成交324萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月下降23.2%，與去年同期相比，大幅下降47.8%。其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售面積降幅最大，達(dá)81.1%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員蘇艷認(rèn)為，1月份多數(shù)上市房企銷售業(yè)績(jī)不佳，一方面是樓市調(diào)控不放松的影響，另一方面是購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)下跌，觀望情緒嚴(yán)重。

　　以北京為例，1月，北京市商品住宅(不包含保障房)成交量為1605套，2011年同期為8398套，同比大幅下降81%；成交均價(jià)為18691元/平方米，同比降幅為19%。

　　下滑的銷量造成不少房企資金回籠不暢，加上近期部分債務(wù)集中到期，企業(yè)資金鏈進(jìn)一步緊張，為加速回款，開(kāi)發(fā)商選擇“以價(jià)換量”。

　　“從1月銷售均價(jià)來(lái)看，15個(gè)大型上市房企商品房銷售均價(jià)為9900元/平方米，環(huán)比去年12月下降了3.01%，比去年同期下降12.39%。15家中有9家銷售均價(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)。其中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同比跌幅高達(dá)51.3%，恒盛地產(chǎn)跌幅也達(dá)49.9%。”蘇艷表示，自年初以來(lái)，保利、恒大、招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科多家大型房企都進(jìn)行了一定規(guī)模的降價(jià)。相比于往年，今年的降價(jià)潮出現(xiàn)得更早，體現(xiàn)出房企降價(jià)走量心切。

　　由于開(kāi)發(fā)商目前待售項(xiàng)目多為2009年到2010年樓市繁榮時(shí)期購(gòu)買的土地，成本較高，蘇艷預(yù)計(jì)，在打折促銷帶動(dòng)一定銷量后，繼續(xù)下降空間的不大。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)備受冷遇的背景下，其上游的土地市場(chǎng)卻也出現(xiàn)了明顯的變化。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年年初，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市，成交宗地?cái)?shù)量同比大幅下降。其中，住宅用地成交數(shù)量同比降幅高達(dá)53%，一線城市上海尤為明顯，目前僅成交3塊住宅用地，去年同期為27塊，同比下降了89%。

　　不僅土地成交量、樓面價(jià)、出讓金同比大幅下降，土地流拍也早已不是新聞。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2012年，土地流拍數(shù)量高漲，其中住宅用地流拍數(shù)量同比上漲了325%，而流拍率也出現(xiàn)了較大的漲幅，其中住宅用地的流拍率達(dá)到了12%，大幅度高于去年同期1%的流拍率。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，全國(guó)重點(diǎn)城市的限購(gòu)令執(zhí)行了有約1年的時(shí)間，不僅住宅成交均價(jià)穩(wěn)步下降，重點(diǎn)城市的土地?cái)?shù)量和出讓金較去年限購(gòu)前也出現(xiàn)了較大幅度的下降。買賣雙方價(jià)格預(yù)期難以達(dá)成一致，觀望情緒濃厚，樓市成交量持續(xù)低迷，房企資金回籠緩慢，房企多以現(xiàn)金為王，消化庫(kù)存為主要任務(wù)，拿地尤其是住宅用地將會(huì)更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)2012年第一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)回暖。

　　“當(dāng)前房企資金鏈緊張，整體拿地意愿較低，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍率的大幅上漲，這些都是房企謹(jǐn)慎拿地的直接表現(xiàn)。”馮聯(lián)聯(lián)說(shuō)。

　　不過(guò)，即便在這樣的情況下，仍然有個(gè)別房企仍在加緊布局二、三線城市，逆市抄底拿地。

　　以中海地產(chǎn)為例，其2月20日以14.56億元底價(jià)獲得佛山市南海區(qū)桂城街道95街區(qū)商住用地。同期，中海在2月3日以9.7億元獲得江西省贛州市的一塊住宅用地。

　　此外，綠地地產(chǎn)也于2月21日以2.35億元底價(jià)拿下廣州海珠區(qū)兩幅商業(yè)地塊，樓面價(jià)分別為5370元/平方米、5580元/平方米。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，部分房企逆市拿地，意在布局未來(lái)。尤其對(duì)于部分資金較為穩(wěn)定的企業(yè)，當(dāng)前是一個(gè)抄底拿地，布局未來(lái)的好時(shí)機(jī)。這或?qū)⒊蔀橐患径韧恋厥袌?chǎng)的新特點(diǎn)。