土地市場低迷開局 地方政府“微調(diào)”救市場

　　2012年全國土地市場以低迷狀態(tài)拉開帷幕，而伴隨土地交易冷清，地價出讓的一些新做法和價格調(diào)整浮出水面。中國指數(shù)研究院公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。受此影響，全國多個城市醞釀土地市場出讓調(diào)整措施，降低土地出讓價格以促使土地市場成交量上升。

　　土地市場低迷開局

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。京、滬、廣、深四大一線城市土地出讓金同比降幅更為驚人，北京則為去年同期的三分之一，廣州縮水幅度更是達九成。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，全國300個城市共推出土地面積11484萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%。其中，住宅類用地推出3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%。成交方面也同樣低迷，全國300個城市共成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%;成交面積5678萬平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%。底價、低價成交仍為1月土地市場主旋律，全國300個城市土地平均溢價率處于低位，比去年同期有較大降幅。1月全國300個城市土地平均溢價率2%，較去年12月下降2個百分點，較去年同期減少29個百分點;其中住宅類用地平均溢價率2%，較去年12月減少2個百分點，較去年同期減少35個百分點。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)分析人士指出，去年以來的宏觀調(diào)控已經(jīng)使房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售和融資兩方面的挑戰(zhàn)，難以回籠資金和從資本市場融資的企業(yè)正遭遇相當(dāng)嚴峻的資金鏈問題。在目前的情況下，大部分地產(chǎn)企業(yè)選擇消化庫存，回籠資金過冬，拿地積極性明顯下降。如果今年土地市場出讓價格沒有明顯調(diào)整，土地市場很難出現(xiàn)競爭激烈的場面。

　　各地政府調(diào)整地價

　　從各地政府發(fā)布的公告來看，去年四季度至今，全國多個城市在土地出讓政策以及價格多方面對樓市政策作出“微調(diào)”。近日，合肥市政府宣布實施鼓勵大型商業(yè)綜合體項目的三大土地新政，包括根據(jù)不同的物業(yè)自行持有比例，在地價上給予5至7折的優(yōu)惠等條件，旨在鼓勵開發(fā)商業(yè)項目，推動土地出讓。

　　合肥在土地市場上的動作可能與其土地出讓金的大幅下降有關(guān)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年合肥新建住宅銷售面積同比下降28%，高于13個重點城市的平均同比降幅。受此影響，2011年合肥土地出讓金同比下降25%，為近三年來的最低值。因而，合肥以優(yōu)惠地價鼓勵開發(fā)商購地，一方面可增加土地財政收入，另一方面可招商引資，帶動區(qū)域整體發(fā)展。

　　除了新推出地方性的刺激政策外，各地政府亦開始調(diào)低土地出讓價格以促進成交。上周，深圳下調(diào)了后海地區(qū)兩幅商辦用地的底價，比去年流標(biāo)時的底價下調(diào)了13%，最終兩幅地塊均以底價成交。此外，招商地產(chǎn)和九龍倉在北京朝陽區(qū)的望京區(qū)域以總價23.7億元、12523元/平方米的底價獲得一幅居住用地，較2010年3月保利地產(chǎn)在附近所購的一幅居住用地地價下降幅度超過三成。鑒于土地價格的實質(zhì)性下降，近期主要城市土地成交量也有所回升。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周13個城市到期的7幅居住用地和14幅商辦地塊全部成交，無一流標(biāo)。

　　中原集團有關(guān)分析人士指出，由于土地出讓收入仍將是各地重要的財政收入來源，因此，未來地方政府以實質(zhì)性下調(diào)地價來促成土地成交將是大勢所趨。從目前土地市場的變化情況來看，各地的做法都不涉及放松住宅市場調(diào)控政策，因為該新政被駁回的可能性較低，因此更具持效性。