全國性房價下降形成 房產(chǎn)投資恐現(xiàn)斷崖式下跌

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了2012年1月份的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。70個大中城市中，新建商品房的價格全部停止上漲，這傳遞了一個非常重要的信號：全國性的房地產(chǎn)價格下降趨勢已經(jīng)初步形成。
　　要理解其中的意義，需要從2010年開始說起。
　　2010年政府先后出臺了三次房地產(chǎn)調(diào)控政策，但全年的房地產(chǎn)銷售并沒有受到什么大的影響，房地產(chǎn)價格十分堅挺。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，因為銷售狀況良好，資金很充裕，因此面對政府的政策調(diào)控依然敢于積極拿地。于是，我們看到了比較矛盾的情形：一邊是政府不斷地出臺打壓房地產(chǎn)的政策，一邊是市場持續(xù)地繁榮。對于股市投資者而言，心里也十分糾結(jié)，面對打壓房地產(chǎn)的政策密集出臺，當(dāng)然不敢多配房地產(chǎn)行業(yè)的股票，但房地產(chǎn)龍頭公司的業(yè)績卻相當(dāng)出色。
　　2011年的情況開始有些變化，隨著一線城市和部分二、三線城市實行了限購政策，市場開始出現(xiàn)明顯的分化：實現(xiàn)限購的城市出現(xiàn)了交易量的明顯萎縮，但沒有實行限購的城市出現(xiàn)了補漲的行情。從總體上看，2011年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)依然不差，雖然交易量的增長速度出現(xiàn)放緩的現(xiàn)象，但還是實現(xiàn)了9%的增長，與GDP保持同步。價格同樣是穩(wěn)中有升。
　　經(jīng)過2010年和2011年的幾番折騰之后，很多觀察人士開始認(rèn)為現(xiàn)階段中國的住房需求十分旺盛，無論政策怎么打壓，房地產(chǎn)市場都不會出現(xiàn)交易量的大幅度下跌，更不會出現(xiàn)價格的快速下跌。很多人預(yù)期，不管政策如何收緊，2012年的房地產(chǎn)銷售還會有10%的增長，房地產(chǎn)投資也會有15%左右的增長。在此預(yù)期和判斷下，政策取向是可想而知的，即“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”。
　　不過，按照我的觀察，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場并非“剛性需求”占主導(dǎo)，投機資本占的比重相當(dāng)大，一旦價格拐點的預(yù)期形成，則市場的交易量會大幅度萎縮，價格也會隨之出現(xiàn)快速的下跌，在此背景下，房地產(chǎn)投資會出現(xiàn)斷崖式下跌。
　　房地產(chǎn)市場在去年第三季度已經(jīng)開始出現(xiàn)價格拐點的信號，其表現(xiàn)是越來越多的城市出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量的快速下跌和交易價格的松動。在2011年9月份之前，交易量的萎縮主要表現(xiàn)在實行限購的城市，但9月份之后沒有實行限購的城市也出現(xiàn)了交易量的快速下跌。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，70個大中城市中，房價環(huán)比出現(xiàn)下降的比例自去年9月份之后越來越高。今年1月份的數(shù)據(jù)則表明，全國性的房地產(chǎn)價格下降的趨勢已經(jīng)形成。
　　如果這個判斷成立，則進一步的推理是：交易量將出現(xiàn)快速下跌，房地產(chǎn)投資會出現(xiàn)加速下跌。2011年，平均每月的新房銷售額為5000億元，對應(yīng)的每個月的房地產(chǎn)投資額也是5000億元，即投資額與銷售額基本上是持平的。如果出現(xiàn)銷售額的快速下降，開發(fā)商的自然反應(yīng)就是減少投資支出，有可能會出現(xiàn)投資額小于銷售額的情況。
　　房地產(chǎn)投資的快速下降，開發(fā)商購買土地的積極性快速下降，對于中國經(jīng)濟的運行意味著什么是顯而易見的。股市投資者在去年一直擔(dān)憂的經(jīng)濟硬著陸的風(fēng)險很可能在我們不經(jīng)意中已經(jīng)悄悄來臨。1月份的眾多的數(shù)據(jù)值得我們警惕：信貸數(shù)據(jù)比市場預(yù)期的要少30%多，發(fā)電量及進出口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)負(fù)增長，我們不能簡單地用春節(jié)的因素來解釋這些數(shù)據(jù)，結(jié)合房價的數(shù)據(jù)來分析和判斷當(dāng)前的經(jīng)濟運行狀況就會更加準(zhǔn)確。