雅居樂(lè)開(kāi)發(fā)布局賭性十足 瑞信等多機(jī)構(gòu)降其評(píng)級(jí)

    雅居樂(lè)已經(jīng)幾個(gè)月沒(méi)有好消息了。去年底，停工、退地風(fēng)波讓雅居樂(lè)宣傳部門忙于“辟謠”。雅居樂(lè)新近公布的2011年全年業(yè)績(jī)也未能讓投資者感到驚喜：315.2億元的銷售額與370億目標(biāo)約差15%，其去年12月份的均價(jià)更大幅下降至8948元/平方米。這樣的成績(jī)，讓包括瑞信、摩根大通和國(guó)泰君安等多家機(jī)構(gòu)不得不將其降級(jí)為“中性”。

    談及原因，分析人士告訴地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)，首先是雅居樂(lè)項(xiàng)目布局過(guò)于集中，而且分布在“限政”監(jiān)控嚴(yán)厲的區(qū)域，如廣東、海南等地；其次雅居樂(lè)接連大手筆投入旅游地產(chǎn)，造成現(xiàn)金流緊張；加上限政形勢(shì)下銷售策略調(diào)整并不及時(shí)，使得銷售量遠(yuǎn)較預(yù)期少，回籠的現(xiàn)金流也難以做到收支平衡，最終導(dǎo)致成績(jī)差強(qiáng)人意。由此，雅居樂(lè)被評(píng)為“最具賭性布局的上市民企”。

    押寶“清水灣模式”

    從2011年連續(xù)在海南、遼寧及云南落子來(lái)看，雅居樂(lè)做大旅游地產(chǎn)意圖浮出水面——這不能不提海南清水灣的成功。

    自與海南陵水縣政府合作一級(jí)開(kāi)發(fā)后，2006年雅居樂(lè)以226元/平方米、10億元競(jìng)得清水灣項(xiàng)目296萬(wàn)平方米地塊整體使用權(quán)。當(dāng)時(shí)，資產(chǎn)并不雄厚的雅居樂(lè)近以“大半身家”投向130億資金需求的海南清水灣；2008年6月，雅居樂(lè)以該項(xiàng)目30%股權(quán)換取摩根士丹利約53億投資，正式試水起旅游地產(chǎn)；2009年，清水灣項(xiàng)目首年開(kāi)售便落袋64億，占銷售總額的30%；2010年更升至100億，約占其全年銷售額1/3；加上2011年合約銷售額約72億元，其總銷售額已達(dá)236億，相當(dāng)于130億投資額的一倍。并且，除了后續(xù)仍有大量住宅類出售外，雅居樂(lè)還在清水灣賺下7家五星級(jí)酒店以及一個(gè)高檔購(gòu)物中心等資產(chǎn)。

    清水灣暴利模式的成功，首先使得雅居樂(lè)集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模由2006年的174億迅漲4倍至2010年的698億。其次，創(chuàng)造奇跡的雅居樂(lè)2011年開(kāi)始積極謀劃在全國(guó)復(fù)制清水灣模式。

    在云南，雅居樂(lè)欲投資400億將西雙版納、瑞麗及騰沖地區(qū)將打造一個(gè)極具東南亞宗教文化與民族風(fēng)情的綜合旅游度假項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地面積約64000畝(西雙版納項(xiàng)目約27000畝，瑞麗項(xiàng)目約7000畝，騰沖項(xiàng)目約30000畝)；1.4億元取得海南省定安縣南麗湖三幅地塊，總占地面積約186991平方米，雅居樂(lè)擬發(fā)展成為大型休閑養(yǎng)生度假項(xiàng)目；而遼寧遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項(xiàng)目，總投資45億美元。

    一研究人士認(rèn)為，當(dāng)初清水灣能最終以小博大，實(shí)際上是看“天”吃飯：搭上了海南“國(guó)際旅游島”便車的優(yōu)勢(shì)。如今雅居樂(lè)遠(yuǎn)征云南，除了自身具備的清水灣開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)，也是看準(zhǔn)了已被批復(fù)的《云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》，確定云南作為全國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展試點(diǎn)省。瑞麗一帶的城市群發(fā)展將有一輪新的發(fā)展機(jī)遇，這不能不佩服陳氏兄弟的眼光。

    不過(guò)，該人士也指出，旅游地產(chǎn)知易行難。雖然地方政府有能力將大宗地分割轉(zhuǎn)讓各企業(yè)，但這種做法仍隱藏如土地糾紛等諸多不穩(wěn)定因素，因此，旅游地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)往往就是一線之隔。

    布局拷壓資金鏈

    在陳氏兄弟描繪雅居樂(lè)旅游地產(chǎn)宏圖的背后，是饑渴的資金需求。

    資料顯示，僅上述幾個(gè)在2011年上半年獲取的旅游項(xiàng)目，合計(jì)投資總額高達(dá)750億元人民幣。而截至2011年6月，雅居樂(lè)集團(tuán)總資產(chǎn)750.27億，投資規(guī)模就與資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)。這還沒(méi)算上雅居樂(lè)已在26個(gè)城市擁有超過(guò)的70個(gè)項(xiàng)目，加上2011年全年銷售315.2億元，僅完成年度目標(biāo)的85%——資金的壓力，讓高速擴(kuò)張的雅居樂(lè)不得已轉(zhuǎn)向了“謹(jǐn)慎收縮”。

    分析人士稱，雅居樂(lè)土地建筑面積雖然超過(guò)3200萬(wàn)平方米，但均價(jià)在1300元/平方米左右，算行業(yè)比較低的。但雅居樂(lè)沒(méi)有像碧桂園那樣率先以價(jià)換量。更主要的是其項(xiàng)目布局，主要集中在廣東和海南，在全面限購(gòu)的2011年，這些區(qū)域都是重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象，兩地的樓市慘淡，讓雅居樂(lè)銷售在下半年大受影響。

    實(shí)際上，自2011年3月各地相繼限購(gòu)后，雅居樂(lè)銷售金額同比增幅連續(xù)8個(gè)月下跌。2011月11月，雅居樂(lè)銷售更是創(chuàng)下18億新低。

    數(shù)據(jù)顯示，中山區(qū)域、廣州區(qū)域、海南區(qū)域分別占集團(tuán)合約銷售總額的24%，25%及23%，而佛山區(qū)域、粵東區(qū)域及西部地區(qū)及長(zhǎng)三角則分別占10%、6%及12%。以雅居樂(lè)重點(diǎn)打造的清水灣為例，在2011年7-10月份的4個(gè)月時(shí)間里，簽約成交金額僅為21億元，這讓包括申銀萬(wàn)國(guó)在內(nèi)的多家券商“感到失望”。

    上述分析人士認(rèn)為，2012年形勢(shì)未知，預(yù)料限購(gòu)短期內(nèi)難以取消，這讓投資客難以進(jìn)場(chǎng)，投資型產(chǎn)品銷售或比2011更為糟糕。那些布局相對(duì)集中又不及時(shí)、有力地調(diào)整策略的企業(yè)，承受的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)放大。“有一點(diǎn)可以確定，在圓滿換班之前，開(kāi)發(fā)商要站好隊(duì)。”

    對(duì)于各種質(zhì)疑，雅居樂(lè)方面只是表態(tài)，目前集團(tuán)資金鏈不存在危機(jī)，集團(tuán)的區(qū)域多元化戰(zhàn)略布局續(xù)見(jiàn)成效，多元化組合正創(chuàng)造穩(wěn)定收益。

    陳氏家族豪賭旅游地產(chǎn)，能否再續(xù)輝煌尚不可知。因?yàn)橘€桌上除了“牌技”，還再要點(diǎn)“運(yùn)氣”。