京十五條周年發(fā)威 樓市量價齊跌回歸理性軌跡

　　2月16日，北京嚴厲的樓市調(diào)控政策“京十五條”迎來周歲生日。過去一年，在嚴格的限購政策影響下，北京市整體房地產(chǎn)市場繼續(xù)走低，且成交量價屢創(chuàng)新低。而在政策疊加下，大量投資投機需求擠出了北京市場，一定程度上保障了普通購房者的剛性需求，樓市在量價齊跌中重拾理性發(fā)展軌跡。

　　【調(diào)控改變了什么】

　　成交量：下降四成

　　郊區(qū)項目占比明顯上漲

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，最近限購一年來，從2011年2月16日至今，北京新建住宅成交量為83541套，同比限購之前一年成交的106999套下調(diào)幅度達到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購之前一年的207376套下調(diào)幅度達到了53.2%。市場住宅總成交量為180537套，同比之前一年的成交量314375套，下調(diào)幅度達到了42.6%。

　　在過去一年，北京樓市成交量出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，郊區(qū)項目占比明顯上漲。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：最近一年中，北京城6區(qū)，住宅成交量占據(jù)全市的比例為39%，而在限購之前一年這一比例為43.5%。特別是房山區(qū)，在限購前一年成交量僅占全市的9.6%，而最近一年占比達到了12.2%。密云的成交量比例也達到了5.4%，而在限購之前一年占比為4%。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購一年后，北京新建住宅成交金額前100項目中，總成交額為974億，同比之前一年的1376億，下調(diào)幅度達到了402億，下調(diào)幅度達到了41.3%。與此同時，北京樓市庫存急劇上升，相比限購前的9.29萬套，而日前住宅庫存為11.97萬套，住宅庫存量增加了2.7萬套左右。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認為，由于2011年2月之后“限購”、“限貸”等政策嚴重限制各類購房需求釋放，即便是企業(yè)具備推盤動力，新增供應(yīng)量明顯上漲，但最終成交量依然出現(xiàn)明顯下降；另外，隨著“供過于求”市場的逐步積累，新建商品住宅存量已達歷史高點，市場逐步呈現(xiàn)“買房市場”特征，成交價格也在年底出現(xiàn)下調(diào)。

　　價格：商品住宅均價降2萬以下

　　與以往調(diào)控不同，“京十五條”調(diào)控政策要求更加嚴格，加之累積的信貸政策的影響，政府的整體調(diào)控決心，促使消費者對于房價下降信心濃厚。2011年2月份調(diào)控政策嚴格，整體業(yè)主心態(tài)在逐漸走低的市場環(huán)境下逐漸回落，價格開始緩慢下降，至2011年10月份價格降幅加快。

　　根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從2011年2月16日“京十五條”開始執(zhí)行至今，北京新建住宅均價為19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量為83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量僅96996套，同比下降53.2%；住宅總成交量為180537套，同比下降42.6%。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年北京實施樓市調(diào)控政策后，房價過快上漲的勢頭得到抑制。目前北京二手房成交均價大約在21000元/平米左右，與2010年4月水平基本相當。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，從當前的價格水平來看，價格基本上回到了調(diào)控前水平。調(diào)控期間，價格下降幅度達到了15%以上，甚至超過了2008年價格降幅，可見當前的價格調(diào)控效果明顯。

　　人群結(jié)構(gòu)：中年人成購房主力

　　在過山車般的行情變化中，購房群體也回歸自住需求，投資及投機購房基本絕跡。引人注目的是，一年來，本市非京籍購房者比重下降了25%。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，受限購政策影響，當前購房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，首先表現(xiàn)在兩個方面：一是貸款購房人群減少明顯，當前市場中主要購房群體為融資能力相對較高的剛需或者改善人群。另外，當前外地人購房人群減少明顯。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，自限購政策實施起至今，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上漲25.1%，非京籍購房個人比重下降25.1個百分點，其中外地個人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7個百分點；另外，企業(yè)購房比重上漲0.5個百分點，達到1.2%。

　　從購房年齡來看，從第一次調(diào)控后，消費者的購房年齡呈現(xiàn)上漲的趨勢。“京十五條”調(diào)控一年，消費者的購房年齡為36歲，與第一次調(diào)控后相比略有上漲，與2009年相比，大約增加了5歲左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認為，受限購政策的影響，外地人購房需要提供5年以上的納稅證明，無形中拉高了外地人購房年齡。加之，信貸緊縮、購房能力相對較弱的年輕消費者占比減少，促使購房平均年齡走高。購房人群的中年化趨勢明朗。

　　-政策回放

　　2011年2月16日，北京正式公布《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(簡稱“京十五條”)，對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　此外，對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　與2011年1月26日國務(wù)院公布的新“國八條”相比，“京十五條”在精神上保持了高度一致：合理引導(dǎo)住房需求，有效遏制投資投機性購房，落實地方政府和有關(guān)部門責任、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策的主旨十分鮮明。同時對全國其他大中城市地方版調(diào)控措施的擬定，起到示范作用。

　　【2012年政策定調(diào)】

　　樓市調(diào)控不松動 堅持限購促房價合理

　　2月9日，北京市住建委召開系統(tǒng)工作會議，為年內(nèi)樓市定下了堅持限購的調(diào)控基調(diào)。會議強調(diào)，2012年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，堅定不移地執(zhí)行既有調(diào)控政策，促進房價合理回歸，防止房地產(chǎn)市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　市住建委相關(guān)負責人表示，從目前的數(shù)據(jù)來看，價格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢，還有相當多地區(qū)的住房價格沒有達到理想的目標，因此今年房價穩(wěn)中有降的總目標還將繼續(xù)堅持，北京將通過調(diào)控使房價回歸到一個理性的合理價格區(qū)間。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，買賣雙方博弈加劇，限購限貸使得購房者期待價格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然是阻礙價格下滑的關(guān)鍵因素。特別是城區(qū)部分二手房房主依然堅挺價格、惜售，這使得在價格依然居高不下的情況下，購房者入市謹慎。房價雖然已經(jīng)明顯下調(diào)，但是絕對值依然比較高，購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價格差距巨大。從目前數(shù)據(jù)看，北京樓市已進入明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一，北京未來房價下調(diào)的幅度也將領(lǐng)先全國。從目前看，北京樓市拐點已出現(xiàn)，預(yù)計在未來6至12個月內(nèi)，房價可能有10%至20%的下調(diào)空間。