龍年調控政策難放松 資金重壓 2012或成樓市洗牌年

2012或成樓市洗牌年

隨著調控政策的步步深入，房企的日子也愈加難過，資金鏈斷裂、融資難等問題接踵而至，多數房企深陷困局；而另一方面，龍年新近成交的地價普遍低于前兩年同期水平，住宅空置率也持續(xù)增高，從空房到空城，購房者愈加理性，觀望氣息愈加濃厚。2012年樓市將何去何從？

龍年調控政策難放松

去年以來樓市調控的幾劑“猛藥”效果顯著。有數據顯示，去年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比下降或持平的范圍繼續(xù)擴大。全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效的控制了房價。相關專家就此判斷：龍年樓市調控不會輕易放松，商品住宅價格將會繼續(xù)下降。

1月31日，溫家寶總理主持召開國務院第六次全體會議，討論即將提請十一屆全國人大五次會議審議的《政府工作報告(征求意見稿)》，在六項當前重點工作中，第三條即是“鞏固房地產市場調控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作”。2月9日，北京市住建委召開系統(tǒng)工作會議，也為年內樓市定下了堅持限購的調控基調。會議強調：“2012年將繼續(xù)保持房地產宏觀調控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，堅定不移地執(zhí)行既有調控政策，促進房價合理回歸，又能防止房地產市場大起大落，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“綜上看來，中央經濟工作會議已非常明確就是‘要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發(fā)展’，樓市調控短期內肯定不會放松。”業(yè)內人士分析認為，如果保障房建設跟不上、房地產稅收、土地政策改革不徹底，樓市調控的效果就不會明顯，所以，龍年調控政策難放松，政策還需繼續(xù)落實下去。

資金狀況將進一步惡化

一系列政策的打壓下，房地產企業(yè)開始面臨諸多問題，其中，最為重要的是資金。眼下，房地產業(yè)內同行相互間已經不再避諱談論“資金困境”。東方永豐房地產公司董事長宋鵬玉就表示，目前這個處境對房地產企業(yè)而言，確實是困難時期，多數企業(yè)都患上了資金饑渴癥，但就對中小房企而言，“難過的日子總有吃飽的餓死的，同行不同利。”中小房企問題千變萬化、虛虛實實，其中既有策略也有真實境況的惡化。

相關統(tǒng)計數據顯示，2012年將迎來房地產企業(yè)的償債高峰，各種離岸私募債、房地產信托、房地產基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務總額達到數萬億元。有機構預測，房地產企業(yè)的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金狀況從2012年二季度起將進一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。在此情況下，出貨仍是2012年上半年房企的首要目標，與此同時，項目轉讓、轉讓股權等企業(yè)間的合作重組仍將是2012年房地產行業(yè)的重頭戲。

盡管很多地產大佬如萬科總裁郁亮已經表態(tài)，行業(yè)大量倒閉不可能，大規(guī)模重組也不可能，但事實是，不少中小房企已經開始選擇通過股權交易、出讓項目等方式，或者通過私募基金迅速融資。業(yè)內人士對此表示，在融資成本愈來愈高的當下，房企們能否堅守的住明顯是個嚴峻問題。 

土地市場趨冷拿地更加謹慎

隨著調控的加劇，開發(fā)商的拿地熱情急劇下降，導致土地價格萎靡不振。例如，2011年杭州部分區(qū)域地價下降一半，拿地的開發(fā)商陣營中，綠城、濱江、宋都、西子等曾經的拿地大戶榜上無名，龍湖、九龍倉、保利、中海等在杭州土地市場上表現(xiàn)兇猛的外來品牌公司，也難覓蹤影。

北京2012年1月份的土地市場也明顯冷于去年同期，2011年前兩個月的土地出讓金分別達到了61.45億元及70.9億元，而2012年1月北京土地市場僅成交了19宗地塊，土地出讓金總額為20.61億元。北京土地市場的冷意并非獨有，中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新統(tǒng)計數據顯示，2011年第四季度全國住宅地價環(huán)比呈現(xiàn)零增長。中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對此表示，2012年第一季度居住地價可能還會進一步下降，也就是說可能出現(xiàn)負增長。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉對此也認為，首先新房銷售受阻、庫存大漲、已經出讓的土地頻頻延遲開工等令房產商在無奈應對。其次，資金壓力大，目前開發(fā)商大部分能夠利用的融資渠道幾乎都已被政策堵死，全國樓市行業(yè)已經入冬，在這種情況下，現(xiàn)金為王的法則，使得土地市場冷清。第三，土地價格并未明顯降低，雖然目前市場土地成交價格出現(xiàn)了輕微下調，但是在部分區(qū)域房價動輒下調10%以上的市場，土地價格下調的幅度依然不大，而且部分土地的起價過高也是土地流標的原因之一。第四，政策預期依然收緊，目前執(zhí)行限購的46個城市基本確定依然會執(zhí)行調控，這明顯影響了開發(fā)商的市場預期，開發(fā)商已經逐漸減少在熱點城市的投入。在開發(fā)商極度悲觀的情況下，其拿地熱情低迷，并導致全國土地市場趨冷。

住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升

伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫存量節(jié)節(jié)攀升。國家統(tǒng)計局數據顯示，全國商品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18個百分點。此外，廣發(fā)證券也在月報中指出，龍年1月各家公司庫存都有所增加，庫存較為嚴重的公司，目前手上可銷貨值已經達到2011年實際銷售額的兩倍。

對此，瑞銀房地產分析師李智穎認為，未來6個月，房地產政策仍將保持不變。2012年上半年，如果建設不放緩，或將出現(xiàn)供應過剩。根據瑞銀測算，建設量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。“2012年，開發(fā)商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現(xiàn)金流將有壓力。”李智穎說，那樣的話，可能有更多的中小開發(fā)商將退出市場。

世聯(lián)地產集團市場研究部總監(jiān)吳志輝研判，2012年房地產業(yè)的關鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉壓力下，快速消化庫存將成為地產企業(yè)當下要務。

2012或成樓市洗牌年

調控政策難言放松，房企將繼續(xù)面臨各層面巨大壓力，成交量下降，庫存量攀升，購房者觀望，2012年注定是房地產行業(yè)要傷筋動骨的一年。

著名經濟學家葉檀分析表示：“房地產行業(yè)處于十字路口，未來政府會對不同的企業(yè)實行不同的融資政策，同時以保障房保證固定資產的投資增速保持穩(wěn)定。大型企業(yè)的逆勢拿地，項目公司的并購重組，說明房地產已經進入調控深水區(qū)，2012年，我們可以見證房地產行業(yè)的大洗牌。”

“從房企的角度來看，2012年，房企將會把成交量放在突出的位置。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認為，從當前市場格局來看，各大房企采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，“現(xiàn)金為王”成為必然。行業(yè)發(fā)展經驗及市場實際銷售數據也表明，在樓市調控政策收緊、市場流動性收緊的市場背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位的降”及合理定價成為當前樓市調控下“跑量”的關鍵，多位分析人士均認為，今年上半年樓市仍將面臨價格下行壓力。

此外，在2012年企業(yè)并購重組將頻頻出現(xiàn)。莫尼塔地產行業(yè)分析師施琪認為，在資金鏈持續(xù)緊繃背景下，小型房企由于其經營和融資能力不足，可能會面臨較大的資金風險。而資金鏈和經營保持健康的大中型房地產企業(yè)，或得益于土地和產權交易以及可能來臨的并購潮，總之，一場更為徹底的行業(yè)大洗牌或將來臨。