行情慘淡出新政 合肥土地新政遭質(zhì)疑 政府否認(rèn)“救市”

    調(diào)控威力的繼續(xù)發(fā)酵，讓整個(gè)地產(chǎn)市場正發(fā)生微妙變化。短短幾天，已有兩個(gè)城市因“救市嫌疑”而被推上風(fēng)口浪尖。繼安徽蕪湖契稅、住房補(bǔ)貼政策被叫停后，“鄰居”合肥也因在2月初連續(xù)公布的三項(xiàng)土地新政而備受外界質(zhì)疑在“救市”。

    上述政策提出需要更改用途的存量商業(yè)、工業(yè)類國有建設(shè)用地可以繞過“招拍掛”政策，直接由土地使用權(quán)人自行申請并升級改造發(fā)展商服項(xiàng)目。此外，對于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，在地價(jià)上給予5至7折優(yōu)惠。

    有媒體報(bào)道，住建部政策研究中心副主任王玨林周一表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。

    而業(yè)內(nèi)人士指出，由于合肥土地新政存在大量扶持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的背景，就算此次土地新政另一個(gè)目的是獨(dú)辟蹊徑挖掘土地財(cái)政，也未必會像蕪湖新政一樣“短命”。

    土地新政遭質(zhì)疑

    合肥市政府于2月1日召開新聞發(fā)布會，專門發(fā)布市政府常務(wù)會議研究通過的《關(guān)于促進(jìn)存量商業(yè)用地升級改造提高土地利用效益的意見》、《關(guān)于盤活存量用地提高土地利用效益的意見》、《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)用地集約利用的意見》等三個(gè)文件。

    根據(jù)三大土地新政資料，從2月1日起至今年年底，合肥市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、辦公、綜合等存量國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)人可自行升級改造，發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目（不含商品住宅）。

    在土地出讓金補(bǔ)繳方面，新政對拆除重建項(xiàng)目、提高容積率的在建和已建商業(yè)項(xiàng)目，都作了詳細(xì)說明。值得注意的是，政策對總投資在5億元以上的大型商業(yè)綜合體（不含辦公、寫字樓、商品住宅）和五星級酒店項(xiàng)目，按物業(yè)自持比例，在地價(jià)上給予5至7折優(yōu)惠。

    盡管合肥市國土資源局局長高國忠在發(fā)布會上表示，《意見》是為了引導(dǎo)企業(yè)利用自有存量土地自行改造建大商業(yè)。但在這個(gè)樓市調(diào)控下草木皆兵的敏感時(shí)期，還是有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，認(rèn)為這是合肥方面在2011年合肥土地市場“招拍掛”低迷的背景下，曲線暗助開發(fā)商拿地的手段。

    公開資料顯示，嚴(yán)厲調(diào)控下的合肥土地市場行情可謂“慘淡”。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年合肥市經(jīng)營性用地成交總額121.608億元，相比較2010年197.903億元下跌76.295億元，跌幅達(dá)38.55%，其中5月、6月和9月，經(jīng)營性用地均為零成交。同時(shí)，“延期”、“低價(jià)”、“流拍”、“拍改掛”成為合肥土地市場流行詞。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士坦言，在現(xiàn)在的行情下，土地“招拍掛”很容易出現(xiàn)流標(biāo)的情況，合肥新政繞過招拍掛，再加上優(yōu)惠折扣，客觀上是有利于土地利用率的。“從開發(fā)商拿地角度來說，有可能利于開發(fā)商曲線拿地。我覺得這個(gè)政策應(yīng)該是地方政府希望盡快完成招商引資和增加土地財(cái)政收入的目標(biāo)。”

    政府否認(rèn)“救市”

    盡管備受質(zhì)疑，但合肥市國土資源局土地利用處的一位負(fù)責(zé)人在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)還是堅(jiān)稱：此次土地新政和地產(chǎn)調(diào)控沒有任何關(guān)系。

    為了撇清“土地財(cái)政沖動”的嫌疑，上述負(fù)責(zé)人還對記者強(qiáng)調(diào)合肥土地新政出臺的目的和“土地財(cái)政”關(guān)系不大。

    “對整個(gè)房地產(chǎn)市場沒有太大的影響，我們主要目的是鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，盤活低效利用的土地，改善老城區(qū)的面貌，提高城市商業(yè)氛圍。政策主要參考了廣州以及深圳的一些做法，文件里邊很多做法深圳2009年就已經(jīng)出臺了，”上述負(fù)責(zé)人說。

    據(jù)其介紹，合肥市是國家唯一的節(jié)約集約用地試點(diǎn)市，在城市發(fā)展更新的過程中，老城區(qū)范圍內(nèi)的一些工業(yè)項(xiàng)目由于產(chǎn)能、污染、噪音包括規(guī)劃各方面的原因，不適宜在原地進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)，所以，要鼓勵(lì)盤活閑置、低效的工業(yè)用地。而在政府的引導(dǎo)下，產(chǎn)權(quán)使用人還被允許引入合作對象。

    一位長期在合肥從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士也談到，合肥老城區(qū)正處于商業(yè)地產(chǎn)換代升級階段，期間遇到不少產(chǎn)權(quán)變更、拆遷成本高等多方面的問題，而最新出臺的土地新政，正是有利于老城區(qū)商業(yè)面貌改造的一種措施。“原產(chǎn)權(quán)單位可以自行尋找合作伙伴，按照規(guī)定對其土地上面的建筑進(jìn)行升級，這樣免去了許多產(chǎn)權(quán)變更流程上的成本和時(shí)間。”

    中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天亦認(rèn)為，合肥土地新政在很大程度上是為了挖掘城市未來的經(jīng)營概念。

    記者了解到，合肥原華僑飯店的成功改造就是通過引入銀泰百貨而順利完成的。因此，亦有當(dāng)?shù)孛襟w指出，合肥土地新政旨在盤活更多“華僑飯店”。