地方頻吹“松綁”風(fēng) 微調(diào)或取代“松綁”

　　在安徽蕪湖的樓市新政被緊急叫停后，廣東中山樓市限價(jià)政策的“小幅”松動(dòng)反而獲得“通行證”。樓市調(diào)控的政策底線(xiàn)在各地方政府的逐次試探下漸漸顯露。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中央宏調(diào)政策力度不變和地方政府松綁沖動(dòng)兩相作用的情況下，未來(lái)或許將會(huì)出現(xiàn)針對(duì)剛需的微調(diào)。

　　地方頻吹“松綁”風(fēng)

　　日前，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局證實(shí)，從1月22日開(kāi)始，中山市住房限價(jià)已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案，調(diào)價(jià)幅度剛好是11%。

　　中山市住建局和中山市國(guó)土局對(duì)此的解讀是，11%是參照2011年新建住房全年均價(jià)為5935.6元/平方米和政府工作報(bào)告中2012年該市GDP升幅11%等數(shù)據(jù)支持，從而開(kāi)始“試行新的調(diào)控措施”。

　　值得注意的是，這個(gè)價(jià)格是在中山市去年一手住宅實(shí)際成交均價(jià)，即每平方米5936元的基礎(chǔ)上，而非去年5800元的限價(jià)?？梢哉f(shuō)，中山市在“原則”內(nèi)最大限度地提高了限價(jià)。

　　“限價(jià)提高之后，中山很多樓盤(pán)都在6590元/平方米以?xún)?nèi)，就可以對(duì)外出售了。”中山某房地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，除了原來(lái)雅居樂(lè)和時(shí)代地產(chǎn)的樓盤(pán)外，像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的樓盤(pán)，也有很大一部分房源價(jià)格在這個(gè)幅度以?xún)?nèi)。

　　中山悄然提高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的消息一經(jīng)公開(kāi)，外界便認(rèn)為這是地方政府松綁的一個(gè)重要信號(hào)。對(duì)此，中山市住建局和國(guó)土局強(qiáng)調(diào)，正抓緊把試行措施的實(shí)施效果及各界反映情況匯總上報(bào)并作進(jìn)一步調(diào)研分析，為中山市政府審慎確定今年該市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供依據(jù)。并申明中山市將按照中央和省的有關(guān)部署，嚴(yán)格執(zhí)行加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

　　在中山市“變相松綁”的同時(shí)，千里之外的蕪湖更是在2月9日公布了被外界稱(chēng)為“龍年救市第一槍”的樓市新政：對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住普通商品房者予以契稅100%的補(bǔ)助和50元~150元/平方米不等的購(gòu)房補(bǔ)貼；實(shí)用和專(zhuān)業(yè)人才購(gòu)房補(bǔ)貼更高，為100元~300元/平方米；外地購(gòu)房者達(dá)人均15平方米以上即可享受隨遷戶(hù)口政策。

　　盡管蕪湖市一再聲明發(fā)布該政策的初衷是“延續(xù)人才引進(jìn)策略”、“穩(wěn)定樓市，滿(mǎn)足特定人群的住房需求”，但如此大的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，自然被視為地方政府樓市調(diào)控松綁的信號(hào)，也將這個(gè)三線(xiàn)城市推上了輿論的風(fēng)口浪尖。

　　僅僅三天之后，蕪湖便宣布新政“暫緩執(zhí)行”，這也成為繼去年10月佛山放寬限購(gòu)政策之后，第二個(gè)出臺(tái)購(gòu)房新政，又被緊急叫停的城市。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，蕪湖新政被緊急叫停再一次表明了中央嚴(yán)格貫徹房地產(chǎn)調(diào)控的決心。

　　蕪湖所在的安徽省的省會(huì)合肥也在2月初公布了三項(xiàng)土地新政，提出需要更改用途的存量商業(yè)、工業(yè)類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地可以繞過(guò)“招拍掛”政策，直接由土地使用權(quán)人自行申請(qǐng)并升級(jí)改造發(fā)展商服項(xiàng)目。此外，對(duì)于總投資在5億元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，在低價(jià)上給予5至7折優(yōu)惠。

　　“二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量畢竟是有限的，主要依賴(lài)的還是本地的需求。像蕪湖這種城市外來(lái)需求很少，所以出臺(tái)這個(gè)政策意義本身并不是很大。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，關(guān)鍵在于目前中央對(duì)樓市調(diào)控不變的情況下，蕪湖政策就給市場(chǎng)釋放了一個(gè)非常不好的信號(hào)。一旦蕪湖新政實(shí)行，其他城市也會(huì)效仿，這將會(huì)帶來(lái)很不好的后果。

　　“剛需”微調(diào)

　　張大偉還告訴本報(bào)，目前大概有14個(gè)城市進(jìn)行樓市政策的調(diào)整，這些城市可以分為兩類(lèi)，一是部分限購(gòu)的城市出臺(tái)了一些稅費(fèi)的減免、普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化等，“它們畢竟是限購(gòu)城市，能夠買(mǎi)房的畢竟都是首套房的剛需購(gòu)房者。”

　　另外一類(lèi)，就是像中山、蕪湖等二三線(xiàn)城市，這種城市直接觸動(dòng)調(diào)控的底線(xiàn)，與前一種有質(zhì)的區(qū)別。

　　張大偉說(shuō)，中山、蕪湖與一二線(xiàn)城市的差別就在于，一二線(xiàn)城市雖然限購(gòu)力度比較大，但是畢竟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)更好一些，而像蕪湖這些城市受房地產(chǎn)的影響更大，雖然調(diào)控力度沒(méi)有一二線(xiàn)城市大，但宏調(diào)對(duì)整個(gè)土地財(cái)政收入、房地產(chǎn)的影響會(huì)更大，所以他們才會(huì)有這種放寬政策的沖動(dòng)。

　　以土地財(cái)政為例，2009年，蕪湖市區(qū)全年賣(mài)地收入為80.76億元。而堪稱(chēng)黃金之年的2010年，蕪湖市區(qū)土地出讓金收入達(dá)到了116.3億元，2011年則縮減至83.69億元。

　　另一方面，過(guò)去一兩年來(lái)，在一二線(xiàn)城市限購(gòu)下，不少開(kāi)發(fā)商紛紛向調(diào)控不嚴(yán)厲的二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，對(duì)這些地方的政府而言，如果借助此輪宏調(diào)機(jī)遇，加快自身的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是一個(gè)重要的考量。

　　廣東省統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在一線(xiàn)城市因?yàn)閲?yán)格的限購(gòu)政策銷(xiāo)售不暢的情況下，大型地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐二三線(xiàn)城市。2011年，東翼和西翼地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)48.0%和45.9%，其中汕尾市由于海豐碧桂園一期項(xiàng)目(全年完成開(kāi)發(fā)投資5.40億元)開(kāi)工建設(shè)拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)91.1%。山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)47.1%，其中河源市由于碧桂園東江鳳凰城等大項(xiàng)目進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)投資增幅高達(dá)153.7%。

　　在蕪湖最著名的中山路步行街，萬(wàn)科、恒大、綠地、萬(wàn)達(dá)等地產(chǎn)巨頭的房產(chǎn)項(xiàng)目廣告隨處可見(jiàn)。

　　“目前宏調(diào)的大局面還是沒(méi)有改變，中央肯定還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格地調(diào)控，但地方肯定對(duì)調(diào)控內(nèi)在動(dòng)力不足。”集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華教授告訴記者，地方政府還會(huì)繼續(xù)試探，但很快就會(huì)被叫停，因?yàn)檫@與中央政府是相背離的。

　　平衡中央的調(diào)控和地方政府的沖動(dòng)，或許需要在某些方面做出微調(diào)。李友華說(shuō)，在調(diào)控政策和方向不變的情況下，接下來(lái)一些城市在具體的政策方面做一些微調(diào)，包括對(duì)剛性需求、有效需求方面做一些微調(diào)。“整個(gè)來(lái)講，大的方向是不會(huì)改變的，這個(gè)方向直到見(jiàn)到成效為止，至少今年不會(huì)有變化。”

　　“像定向地針對(duì)已經(jīng)限購(gòu)的城市，在首套房的貸款利率優(yōu)惠幅度增加一些的話(huà)，也有利于調(diào)控的落實(shí)。你不能永遠(yuǎn)地限購(gòu)限貸，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)獲得優(yōu)惠并不多，因?yàn)檎嬲姆績(jī)r(jià)下調(diào)帶來(lái)的好處都被銀行拿過(guò)去了。”張大偉說(shuō)，在一定程度上放開(kāi)剛需，針對(duì)第一套房給一定的利率優(yōu)惠，實(shí)施起來(lái)效果會(huì)更好。“第一套房必須要滿(mǎn)足的。”