滬二手房剛需成交率先啟動(dòng) 高端市場仍膠著

        “經(jīng)過一年多的調(diào)控，目前上海二手剛需房源的總體價(jià)格，已較一年前有20%的下降，已經(jīng)處在客戶的接受區(qū)段內(nèi)了。不過，由于擔(dān)心政策面還會(huì)繼續(xù)調(diào)控，房價(jià)還會(huì)下跌，尤其是一手剛需房源的供應(yīng)潮、降價(jià)潮可能在3月份出現(xiàn)，因此仍有不少買家選擇觀望。”　

　　年后總體平淡的滬上樓市中，二手房市場率先起了微瀾。

　　早報(bào)記者昨日從滬上多家中介門店了解到，受普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、首套房貸款松動(dòng)影響，年后上海二手房市場剛需房成交已開始活躍。

　　“年后，滬上總價(jià)150萬元以下的剛需房源成交較往年同期上漲了20%。”合富置業(yè)上海公司副總經(jīng)理沈彥說，成交活躍的區(qū)域主要為浦東世博板塊、寶山楊行、顧村、共康等傳統(tǒng)剛需板塊，而高端房源的成交依舊少見。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上二手房掛牌房源約16.9萬套，處于近期高位。

　　剛需房源成交回暖

　　感到二手房市場暖意的中介，不止是合富置業(yè)。

　　德佑地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張劍東說，年后滬上二手房市場中低端房源率先發(fā)力，該公司光在寶山大華、普陀萬里板塊兩天就成交了6套。

　　“這有可能是政策導(dǎo)向造成的。”張劍東說，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、貨幣政策微調(diào)信號(hào)，都可能在第一季度落地，因此現(xiàn)在開始交易，合同簽訂、貸款審批的過程中，這些優(yōu)惠都能夠趕上。

　　上海中原鎮(zhèn)寧分行經(jīng)理張宏超亦稱，年后該分行二手房剛需客戶成交呈現(xiàn)活躍跡象，分行和周邊其他門店都有成交，看房的人也多。

　　漢宇地產(chǎn)蓮花路區(qū)域經(jīng)理張?jiān)凭晖瑯犹岬剑诘亩址啃星楸饶昵昂靡稽c(diǎn)，主要是剛需房源的成交比較不錯(cuò)。

　　沈彥分析，經(jīng)過一年多的調(diào)控，目前上海二手剛需房源的總體價(jià)格，已較一年前有20%的下降，已經(jīng)處在客戶的接受區(qū)段內(nèi)了。不過，沈彥也提到，由于擔(dān)心政策面還會(huì)繼續(xù)調(diào)控，房價(jià)還會(huì)下跌，尤其是一手剛需房源的供應(yīng)潮、降價(jià)潮可能在3月份出現(xiàn)，因此仍有不少買家選擇觀望。

　　賣家主動(dòng)降價(jià)

　　當(dāng)下二手房源成交回暖的背后，是部分賣家的主動(dòng)調(diào)價(jià)。

　　據(jù)張宏超介紹，總價(jià)在200萬-300萬元的二手剛需房源，大多出現(xiàn)了房東主動(dòng)降價(jià)的情況，成交價(jià)格較此前下調(diào)了10%左右，“有些房東屬于賣舊買新，將手上的二手房盡快便宜賣掉以便于盡快換購。”

　　張宏超進(jìn)一步說，還有一些房東把到手價(jià)改為成交價(jià)，這也相當(dāng)于降價(jià)了8%～10%。

　　在張劍東看來，滬上二手房價(jià)格跟年前相比有下調(diào)，總體來說還是低價(jià)房源走得快。

　　張?jiān)凭暌卜Q，只要是誠意賣家，價(jià)格降幅都還可以。有一套年前掛牌價(jià)280萬元的房源，年后以260萬元成交，“現(xiàn)在不降價(jià)就沒有成交，不少剛需客戶也還在等，等著價(jià)格進(jìn)一步降，因?yàn)椴簧僖皇址吭?月以后可能會(huì)有動(dòng)作。”

　　不過，多位受訪中介都提到，高端二手房源房東的降價(jià)動(dòng)力依然不足。

　　張劍東直言，高端房源雖然帶看量急劇上升，但成交仍然不夠活躍，沒有房東愿意主動(dòng)降價(jià)，也沒有買家愿意出手。

　　“由于這些房源的掛牌價(jià)年前已經(jīng)下調(diào)過10%～15%，因此現(xiàn)在即便又有下調(diào)，也只在3萬-5萬元。”張劍東說，那些將價(jià)格調(diào)回去的房東，都是不誠意賣了，或者手頭資金不緊張了。

　　高端市場仍膠著

　　“高端物業(yè)受限購政策影響較深，試探性的價(jià)格讓步并不能刺激買家出手。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍提到，現(xiàn)在中心區(qū)域的稀有高端房源買家心理越發(fā)強(qiáng)勢，靜待房價(jià)繼續(xù)下調(diào)。

　　與此同時(shí)，宋會(huì)雍還說，二手房賣家的心態(tài)也更為“淡定”：一方面是不甘心深度降價(jià)而做的無奈選擇；另一方面也意味著高端房買賣博弈的突破，仍需要一個(gè)較長的時(shí)期。

　　上海中原威海路分行經(jīng)理邢振中介紹，2月份門店內(nèi)掛牌房源尚未出現(xiàn)大幅調(diào)價(jià)的現(xiàn)象。部分賣家心態(tài)相對(duì)淡定，基本維持春節(jié)前報(bào)價(jià)，等待時(shí)機(jī)；少部分房東愿意小幅下調(diào)報(bào)價(jià)，幅度一般在5%左右；個(gè)別房東出售意愿強(qiáng)烈，如果遇到誠心買家，最大議價(jià)空間達(dá)10%。

　　上海中原陸家浜分行沈俊也說，該門店春節(jié)前后二手房來客量和掛牌量變化都不大，掛牌價(jià)格也維持在節(jié)前的水平。不過，部分房東會(huì)將“到手價(jià)”改為“成交價(jià)”，實(shí)際報(bào)價(jià)變相調(diào)低了5%～8%。

　　在上海中原陸家嘴分行高成龍經(jīng)理看來，春節(jié)前后二手房賣家心態(tài)變化明顯，由于高端房源買家難覓，大幅調(diào)價(jià)也未必能快速成交，節(jié)前“急售”的賣家反而表現(xiàn)“淡定”了。

　　宋會(huì)雍預(yù)計(jì)，三四月份，隨著全市二手房調(diào)價(jià)幅度逐步深入，由外圍區(qū)域帶動(dòng)中心城區(qū)整體交易氛圍提升，高端房成交契機(jī)也會(huì)來臨。