蕪湖樓市新政緊急叫停：企業(yè)、地方、中央三方角力

　　中國(guó)三線城市蕪湖希望放松調(diào)控，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入信心，給房地產(chǎn)企業(yè)贏得喘息機(jī)會(huì)的努力再次宣告失敗。

　　就在蕪湖頒布2012年樓市新政后的第3天，2月12日晚間，蕪湖市政府悄然在其官方網(wǎng)站上發(fā)布樓市新政暫緩執(zhí)行的通知。蕪湖市政府部門(mén)給出的解釋為，樓市新政所要求制定的配套實(shí)施細(xì)則，正在研究完善之中，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，決定該《通知》暫緩執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士陳真誠(chéng)認(rèn)為，這實(shí)際上已經(jīng)宣告了蕪湖樓市新政夭折。

　　此前的2011年10月11日，佛山市政府宣布放寬限購(gòu)政策，結(jié)果12小時(shí)后就被叫停。

　　實(shí)際上，在限購(gòu)、限貸、限外等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的多重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年10月份，就步入寒冬期。直至今年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)一片哀鴻聲。以保利、龍湖、富力、金地等為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，2012年1月份的銷(xiāo)量都下滑了超過(guò)50%。與此同時(shí)，地方政府在去年年底時(shí)推出的土地大多無(wú)人問(wèn)津。

　　對(duì)于地方財(cái)政收入大多依賴(lài)土地收入的地方政府來(lái)說(shuō)，急切希望通過(guò)嘗試松綁樓市調(diào)控政策，給市場(chǎng)予以信心，又能不觸碰調(diào)控的紅線。企業(yè)也通過(guò)退地、裁員等方式給地方政府施壓。企業(yè)、地方政府、中央的三方角力一直在進(jìn)行當(dāng)中。

　　佛山和蕪湖的樓市新政相繼被叫停后，房地產(chǎn)界人士希望房地產(chǎn)政策微調(diào)的呼聲并沒(méi)有因此停息，其他地方政府試探政策底限的努力依然不會(huì)停止。

　　資本市場(chǎng)也對(duì)新政頒發(fā)和叫停給予了不同的反應(yīng)。2月10日，房地產(chǎn)股全線飄紅，其中萬(wàn)科A（000002.SZ）最高漲幅超過(guò)4%，收盤(pán)時(shí)漲1.95%；保利地產(chǎn)（600048.SH）漲幅3.31%；而2月13日，萬(wàn)科下跌1.91%，保利地產(chǎn)跌幅3.12%，再次被打回原形。

　　實(shí)行3天被叫停

　　2月12日晚間，蕪湖市在其官方網(wǎng)站上悄然公告：關(guān)于《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》暫緩執(zhí)行的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）。

　　通知稱(chēng)，《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》（蕪政〔2012〕12號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蕪湖樓市新政”）發(fā)布后，社會(huì)各界提出了有益的參考意見(jiàn)?？紤]到蕪湖樓市新政要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善之中，為保持我市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，決定暫緩執(zhí)行蕪湖樓市新政。

　　蕪湖樓市新政頒發(fā)于2月9日。蕪湖樓市新政規(guī)定：2012年1月1日至2012年12月31日期間，在蕪湖市區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房（含二手住房，二手房政策自本意見(jiàn)發(fā)布之日起執(zhí)行），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，財(cái)政部門(mén)給予所納契稅100%的補(bǔ)助。對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建自住商品住房面積，根據(jù)不同的面積，財(cái)政部門(mén)給予50-150元/平方米不等的購(gòu)房補(bǔ)貼。“實(shí)用和高端人才”享受的補(bǔ)貼更多。外地購(gòu)房者則享有“買(mǎi)房送戶(hù)口”的政策優(yōu)惠。

　　蕪湖新政頒布之后，立即被很多地產(chǎn)人士解讀為“蕪湖打響2012年救市第一槍”，并立即在全國(guó)引起軒然大波。不少媒體因此猜測(cè)，中國(guó)三線城市安徽蕪湖的樓市新政，會(huì)否引發(fā)全國(guó)二三線城市爭(zhēng)相效仿，相繼救市？

　　在房地產(chǎn)界，立即形成兩派觀點(diǎn)，一派是以中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌為代表的專(zhuān)家人士稱(chēng)，蕪湖新政只是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，并沒(méi)有觸及限購(gòu)政策的紅線，符合中央應(yīng)地制宜、壓制投資性需求、鼓勵(lì)自住需求的“有保有壓”的精神。

　　另一派觀點(diǎn)則認(rèn)為，從蕪湖新政的內(nèi)容來(lái)看，在遏制炒家這一塊，有著較大漏洞，并沒(méi)有針對(duì)性的規(guī)定。值得注意的是，蕪湖新政只針對(duì)購(gòu)房的面積段實(shí)行差別化的優(yōu)惠政策，沒(méi)有對(duì)首置、改善性和投機(jī)投資性購(gòu)房需求進(jìn)行差別化對(duì)待，新政實(shí)際變相地鼓勵(lì)投機(jī)投資性購(gòu)房需求。一旦納稅人的錢(qián)最終只是用來(lái)給炒房者減稅買(mǎi)單，那么，政府將在公信力方面面臨指責(zé)，因此應(yīng)立即被叫停。

　　面對(duì)來(lái)自全國(guó)各界的關(guān)注和爭(zhēng)議以及被眾多媒體扣上的“蕪湖打響2012年救市第一槍”的帽子，蕪湖市政府顯然倍感壓力。2月10日，蕪湖市政府專(zhuān)門(mén)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)此予以澄清。蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平表示，蕪湖新政的目的并非“救市”，而是為了進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，滿(mǎn)足合理住房需求，吸引和鼓勵(lì)更多人才來(lái)蕪落戶(hù)。

　　而從蕪湖樓市新政策被叫停的通知中“社會(huì)各界提出了有益的參考意見(jiàn)”，再次可感受到蕪湖市面臨的壓力。

　　可是最終，蕪湖市還是沒(méi)能夠頂住壓力，在新政頒發(fā)3天后，就緊急叫停了。而來(lái)自蕪湖房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的消息稱(chēng)，國(guó)務(wù)院督查組以檢查保障房分配和質(zhì)量管理的名義于2月11日和12日在蕪湖檢查工作。知情人士稱(chēng)，國(guó)務(wù)院督查組實(shí)際上是來(lái)討論“有關(guān)叫停樓市新政之事”。

　　擔(dān)心更多地方效仿

　　蕪湖樓市新政實(shí)施3天就被叫停，加上此前佛山、成都、海口希望變相放松限購(gòu)的舉措被叫停，再次警醒地方政府，短期內(nèi)很難放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如此認(rèn)為：“在目前形勢(shì)下，中央依然堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。”

　　2月6日至10日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海聽(tīng)取各界人士的意見(jiàn)和建議時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)了要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，堅(jiān)持政府調(diào)控不放松，給房地產(chǎn)調(diào)控政策定了調(diào)。而此前，中央調(diào)控政策定向?qū)捤珊途植糠潘?，一度被市?chǎng)誤讀。

　　2月7日，中國(guó)人民銀行在其官網(wǎng)上發(fā)布消息稱(chēng)，央行將加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。

　　與此同時(shí)，全國(guó)多地首套房信貸利率悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，首套房貸利率開(kāi)始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房信貸9折或者8.5折的優(yōu)惠政策。

　　蕪湖樓市新政頒布不久，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行高級(jí)經(jīng)濟(jì)師何志成在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，中央的一系列舉措釋放了政策松動(dòng)的強(qiáng)烈信號(hào)，讓地方政府聞出味道來(lái)了，蕪湖樓市新政因此而出臺(tái)。

　　合富輝煌市場(chǎng)部研究中心副總經(jīng)理龍斌一度認(rèn)為，蕪湖樓市新政是一個(gè)聰明的政策。龍斌認(rèn)為，蕪湖的聰明之處在于，吸取了佛山去年取消限購(gòu)遭叫停的教訓(xùn)，沒(méi)有去觸犯限購(gòu)、限貸的政策紅線，對(duì)于政策允許的普通住房給予免契稅和財(cái)政補(bǔ)貼，是鼓勵(lì)合理的購(gòu)房需求。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)卻對(duì)此潑了一盆涼水。去年，首套房貸利率上浮，實(shí)際上是商業(yè)銀行在政策執(zhí)行過(guò)程中走了樣。自2010年的“國(guó)十條”開(kāi)始，中央對(duì)首套房的態(tài)度到現(xiàn)在是沒(méi)有改變的，沒(méi)有在政策上說(shuō)要提高首套房的貸款利率。現(xiàn)在首套房貸利率下浮，實(shí)際上是對(duì)過(guò)去政策的修正和完善，并不意味著宏觀調(diào)控政策的松動(dòng)。

　　在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，住建部政策研究中心副主任王鈺林解釋了蕪湖樓市新政被叫停的原因。一是因?yàn)槭徍鞘行抡€不太成熟，二是因?yàn)槟壳笆菢鞘泻暧^調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，也是政策的敏感時(shí)期。目前，其他地方政府都在躍躍欲試，準(zhǔn)備出臺(tái)相應(yīng)的救市政策，如果越來(lái)越多的地方政府加入救市行列，那么中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策有半途而廢的可能，好不容易取得的宏觀調(diào)控成果也將毀于一旦。他認(rèn)為，蕪湖樓市新政被叫停是一件好事情。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士陳真誠(chéng)在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，中央“兩會(huì)”期間，“兩會(huì)”代表肯定說(shuō)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，堅(jiān)持調(diào)控不放松。兩會(huì)前期是一個(gè)敏感時(shí)期，蕪湖樓市新政實(shí)際上在讓中央難堪?？梢哉f(shuō)，蕪湖樓市新政被叫停，是非常時(shí)期的非常舉措。

　　蕪湖樓市新政被叫停一事，引起了不少地產(chǎn)企業(yè)的不滿(mǎn)。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其微博上說(shuō)：蕪湖地產(chǎn)調(diào)控突圍受到中央政府的攔截，是政府操縱市場(chǎng)的典型案例。

　　新一輪博弈展開(kāi)

　　雖然佛山和蕪湖的樓市新政被叫停，但在樓市低迷的大背景下，不少地方政府急于救市的心情依然非常急迫。自2011年下半年起，全國(guó)樓市尤其是一線城市樓市成交量持續(xù)低迷，春節(jié)之后，2012年1月樓市慘淡開(kāi)局，商品住宅市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)?011年10月底的大幅降價(jià)使今年年初的市場(chǎng)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。

　　據(jù)同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司數(shù)據(jù)顯示，逾八成城市成交面積環(huán)比下降，13城市跌幅超過(guò)50%。其中天津跌幅最大，達(dá)78.78%；其次是青島，跌幅為75.99%；北京、杭州、深圳、廣州、南京、上海等一二線重點(diǎn)城市也有不同程度的下降。

　　樓市的低迷直接影響到了土地市場(chǎng)。廣州、成都、武漢、西安等10城市住宅用地幾乎無(wú)人問(wèn)津。

　　在土地財(cái)政的壓力之下，地方政府都在研究如何悄然微調(diào)政策，又能夠不遭到中央政府的干涉，避免重蹈佛山的覆轍。日前，從化市政府原則上同意有條件延緩購(gòu)房入戶(hù)政策兩年。根據(jù)此前官方文件顯示，在廣州從化買(mǎi)樓盤(pán)入戶(hù)資格的截止時(shí)間是2011年12月31日。從化的舉措被指變相為房企松綁。

　　緊隨其后的是廣東省中山市，將商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元。中山此舉引發(fā)了廣泛的猜測(cè)和質(zhì)疑：是否為變相放松房?jī)r(jià)調(diào)控政策？

　　全國(guó)其他城市顯然也不甘寂寞。北京、上海、天津、武漢、廈門(mén)等城市均上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通商品房外延。張宏偉認(rèn)為，這實(shí)際上是在鼓勵(lì)更多的住房交易。

　　上海春之聲置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)朱大鳴說(shuō)，地方政府這種小打小鬧的微調(diào)行為，根本無(wú)法扭轉(zhuǎn)目前樓市低迷的僵局。如果市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，房產(chǎn)稅又名不正言不順，地方債務(wù)危機(jī)很可能就繼高利貸破產(chǎn)一樣肆意蔓延。

　　同時(shí)面臨危險(xiǎn)局面的還有地產(chǎn)企業(yè)。1月，地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷(xiāo)量都大幅萎縮。其中保利地產(chǎn)銷(xiāo)售金額15億元，同比下滑69.35%，金地集團(tuán)1月銷(xiāo)售只有4億元，同比下滑75.8%；龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售金額只有11.8億元，同比下滑超過(guò)70%。

　　樓市的寒冬效應(yīng)依然在發(fā)酵，同時(shí)，房企大規(guī)模的“償債潮”又如約而至。數(shù)據(jù)顯示，各種離岸私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等，在今年即將到期的債務(wù)總額或達(dá)上萬(wàn)億元。這勢(shì)必考驗(yàn)房企的短期債務(wù)償付能力。為了希望地方政府能夠盡早微調(diào)政策，一些企業(yè)甚至以裁員、退地、不競(jìng)拍土地、停工等自救行為間接地向地方政府施壓，一位廣東的大型地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人如是向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

　　而更多的企業(yè)則對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松動(dòng)沒(méi)有抱以太大的希望。萬(wàn)科集團(tuán)在回答時(shí)代周報(bào)記者的提問(wèn)時(shí)認(rèn)為，房?jī)r(jià)沒(méi)有完全回歸合理區(qū)間之前，現(xiàn)行調(diào)控政策不會(huì)有大的改變。

　　對(duì)于目前的樓市銷(xiāo)量大幅下滑，萬(wàn)科一方面認(rèn)為是由于市場(chǎng)原因，還有一方面可能是因?yàn)榇汗?jié)的因素，相關(guān)數(shù)據(jù)代表意義不大。但不管市場(chǎng)如何變化，萬(wàn)科各地公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況制定相應(yīng)的銷(xiāo)售策略。對(duì)于是否降價(jià)的提問(wèn)，萬(wàn)科公司巧妙予以回避：“具體采用什么方式促進(jìn)銷(xiāo)售由一線公司決定，萬(wàn)科不會(huì)實(shí)行"一刀切"的銷(xiāo)售策略。”

　　而北京另一個(gè)地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人在回答是否會(huì)降價(jià)的問(wèn)題時(shí)說(shuō)：“再次大幅降價(jià)的效果并不太好，實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出一定數(shù)量的中小戶(hù)型，滿(mǎn)足以自住需求為主的購(gòu)房者的購(gòu)房需求。”

　　對(duì)于地方政府的債務(wù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力和銷(xiāo)售壓力，王鈺林認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控的必然結(jié)果，不會(huì)危及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。他反問(wèn)時(shí)代周報(bào)記者，全國(guó)的房?jī)r(jià)真的降了沒(méi)有？現(xiàn)在只能說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅放緩了，離房?jī)r(jià)的合理回歸還有一段距離。

　　王鈺林認(rèn)為，企業(yè)面臨銷(xiāo)售壓力，主要原因出在企業(yè)自身。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定是采取了不合理的戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的形勢(shì)下，企業(yè)應(yīng)該擺好自己的位置，靈活運(yùn)轉(zhuǎn)。