合肥曲線救市連續(xù)出臺三條土地新政 暗助開發(fā)商拿地

    龍年春節(jié)后上班伊始，合肥市就連續(xù)出臺了三條土地新政，給意欲在合肥城區(qū)拿地的開發(fā)企業(yè)提供了一個(gè)絕佳的曲線入市機(jī)會。

    2月1日，合肥市政府宣布實(shí)施三條土地新政。從即日起至今年底，合肥市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、辦公、綜合等存量國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)人可自行升級改造發(fā)展成商服項(xiàng)目，不用再像以往一樣須先退地再招拍掛拿地。

    合肥富邦置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理孫斌認(rèn)為，合肥土地新政是為這類地塊尋找買家的一種創(chuàng)新和嘗試。這既可推動(dòng)此類地塊的開發(fā)改造，保障原產(chǎn)權(quán)單位的利益，又可給意欲進(jìn)入合肥拿地的企業(yè)以曲線入市之機(jī)。拿地企業(yè)與缺乏開發(fā)實(shí)力的原產(chǎn)權(quán)單位合作，還可降低拿地成本。

    商服大項(xiàng)目地價(jià)打折

    這三條土地新政分別是《關(guān)于促進(jìn)存量商業(yè)用地升級改造提高土地利用效益的意見》(新政一)、《關(guān)于盤活存量建設(shè)用地提高土地利用效益的意見》(新政二)和《關(guān)于促進(jìn)工業(yè)用地集約利用的意見》(新政三)。

    新政一顯示，在合肥城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未納入土地收購儲備范圍的具有國有土地使用權(quán)證或合法權(quán)屬來源的存量商業(yè)用地，土地使用權(quán)人經(jīng)政府批準(zhǔn)后可自行改造升級，建設(shè)商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目(不含商品住宅)。

    在土地出讓金補(bǔ)繳方面，新政一對拆除重建項(xiàng)目、提高容積率的在建和已建商業(yè)項(xiàng)目，都作了詳細(xì)說明。對于總投資在5億元以上的大型商業(yè)綜合體(不含辦公、寫字樓、商品住宅)和五星級酒店項(xiàng)目，按物業(yè)自持比例，在地價(jià)上給予五至七折優(yōu)惠。

    新政一表示，自行改造升級建設(shè)的商服項(xiàng)目，在規(guī)劃審批、土地出讓方案的編制及公示、土地出讓合同的簽訂上，還須履行相關(guān)手續(xù)。

    工業(yè)用地可改商服用地

    新政二規(guī)定，合肥城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已調(diào)整為商服用地且未納入土地收購儲備范圍的原有工業(yè)、辦公、綜合等具有合法權(quán)屬來源的存量國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)人可自行升級改造成商服項(xiàng)目(不含商品住宅)。

    新政二對工業(yè)用地的適用范圍作了規(guī)定。指出二環(huán)以內(nèi)以及合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、合肥廬陽工業(yè)園區(qū)、合肥包河工業(yè)園區(qū)、合肥瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(含新站綜合試驗(yàn)區(qū))、安徽肥東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)(僅指原龍崗開發(fā)區(qū))等定界范圍的工業(yè)用地，且在2007年4月2日之前已供應(yīng)的，可改造升級為商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

    土地使用權(quán)人須按照新的規(guī)劃條件和土地用途下的市場評估價(jià)格與原土地用途下的剩余年期市場評估價(jià)格(劃撥土地權(quán)益價(jià))差額，補(bǔ)繳土地出讓金。

    土地使用權(quán)人也需要事先向合肥市政府提出自行升級改造的申請，經(jīng)相關(guān)部門變更規(guī)劃、編制土地處置方案并公示、簽訂土地出讓合同等一系列程序后，才能進(jìn)行改造建設(shè)。

    在新政三中，鼓勵(lì)工業(yè)用地提高容積率，在不改變土地用途的情況下，不再收取容積率增加部分的土地出讓金。

    曲線拿地的機(jī)會

    新政出臺后，合肥市國土資源局局長高國忠表示，各個(gè)城市舊城改造都曾遇到因商業(yè)權(quán)屬分散而導(dǎo)致的拆遷難題。合肥市讓商家和企業(yè)自行對中心城區(qū)內(nèi)的舊商業(yè)、舊工廠進(jìn)行改造，可加快推進(jìn)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

    而在業(yè)內(nèi)人士看來，合肥出臺的三條土地新政，既與2011年合肥土地市場招拍掛低迷、調(diào)控下開發(fā)企業(yè)對純住宅用地需求量下降有關(guān)，而且與合肥城區(qū)內(nèi)存量商業(yè)、辦公、綜合等舊改項(xiàng)目的改造難有關(guān)。

    “比如合肥老城區(qū)中心的光明影都項(xiàng)目，四五年前就啟動(dòng)拆遷，要改造成寫字樓，但已經(jīng)停了好幾年!”孫斌介紹，各大房企幾年前就想積極參與合肥市上述類似的舊改項(xiàng)目，但幾乎都因與原產(chǎn)權(quán)單位談不攏而無法介入開發(fā)。

    其認(rèn)為，這些舊改用地不用再回收并走招拍掛程序，可減少原產(chǎn)權(quán)單位在招拍掛環(huán)節(jié)的“丟地”風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)和放大原產(chǎn)權(quán)單位的利益，因?yàn)?ldquo;拆了也給不了多少補(bǔ)償款”。由于原產(chǎn)權(quán)單位的開發(fā)實(shí)力較弱，勢必會引進(jìn)合作開發(fā)單位，那么開發(fā)企業(yè)就可獲得曲線拿地的機(jī)會，同時(shí)減少拿地及開發(fā)成本。