新政“夭折”始末 是否救市說法不一

　　2月12日晚間，安徽省蕪湖市政府宣布，暫停執(zhí)行此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》。備受業(yè)界關(guān)注的安徽蕪湖樓市新政出臺3天后就匆匆收場。

　　蕪湖是龍年春節(jié)之后全國第一個(gè)出臺樓市新政的城市。該政策一出，業(yè)界眾說紛紜，爭議四起，甚至有房地產(chǎn)觀察家預(yù)言，蕪湖新政或?qū)⒈唤型！?月12日晚間的消息證實(shí)了一些專家的預(yù)言。這也是繼去年10月廣東佛山放寬樓市限購政策、當(dāng)天又被緊急叫停后，又一起樓市新政“夭折”事件。

　　購房免契稅并獲補(bǔ)貼

　　2012年2月1日，蕪湖市政府第55次常務(wù)會議上討論通過了兩份文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)和管理工作的實(shí)施意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》，2月9日通過政府網(wǎng)站向社會公布。

　　兩份文件“打包”出臺，從內(nèi)容上看，都以加強(qiáng)保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，不過第二份文件的第4部分“引導(dǎo)合理住房需求，改善居民居住條件”中明確規(guī)定，購房免交契稅，另外還享受一定的補(bǔ)貼。

　　政府網(wǎng)站公布的內(nèi)容顯示， 2012年1月1日至2012年12月31日期間，在市區(qū)購買的自住普通商品房（含二手住房），辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，給予所繳納契稅100%的補(bǔ)助。對購買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，再給予50元/平方米的購房補(bǔ)貼；對購買新建自住商品住房70平方米及以下，再給予150元/平方米的購房補(bǔ)貼。

　　具有中專以上學(xué)歷或初級及以上專業(yè)技術(shù)資格（含初級工及以上職業(yè)資格）的購房人，再按所購房屋面積給予100元/平方米購房補(bǔ)貼；具有碩士學(xué)位研究生或副高級專業(yè)技術(shù)資格（含高級技師資格）的購房人，再按所購房屋面積給予200元/平方米的補(bǔ)貼；具有博士學(xué)位研究生或正高級專業(yè)技術(shù)資格的購房人，再按所購房屋面積給予300元/平方米的補(bǔ)貼。

　　外地人員在蕪湖市區(qū)購買商品房，人均面積達(dá)到15平方米以上的，可憑《房屋所有權(quán)證》準(zhǔn)予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入；外地人員在蕪湖市區(qū)購買45平方米及以上的新建商品住房，可以通過在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門備案的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票，辦理本人、配偶、未婚子女戶口遷入。

　　據(jù)蕪湖房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月1日~1月7日，蕪湖市區(qū)商品住宅銷售301套，成交均價(jià)4994元每平方米。有人粗略地算了一筆賬，如果買一套80平方米的住房，均價(jià)5000元每平方米，購房者可以從財(cái)政獲得的補(bǔ)貼=400000×2%（契稅為2%）+80×50=12000元。即總價(jià)40萬元的房子，可以獲得1.2萬元的政府補(bǔ)貼。

　　這只是按照最低標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，如果購房者正好擁有“博士學(xué)位研究生或正高級專業(yè)技術(shù)資格”，財(cái)政部門再按所購房屋面積給予300元/平方米的補(bǔ)貼，以此來計(jì)算，購房者可獲得2.4萬元的“人才”補(bǔ)貼，加上8000元的契稅補(bǔ)貼，共計(jì)3.2萬元。

　　對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及蕪湖當(dāng)?shù)鼐用窬硎?，政府補(bǔ)貼力度空前，出乎意料。

　　新政的補(bǔ)丁版

　　這一政策在業(yè)界引起軒然大波，質(zhì)疑者首先指出，文件沒有明確補(bǔ)貼是不是只針對首套房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在微博中提醒說，文件稱購自住普通住房，免契稅，但并沒對是不是“首套”做出限定。此外，對“自住”的標(biāo)準(zhǔn)也沒有作出界定。

　　財(cái)經(jīng)評論員葉檀指出，蕪湖市政府并沒有指出補(bǔ)貼政策僅限于首套房，還是首套以上的普通商品房。“如果不論購買套數(shù)，那么在核心區(qū)域的性價(jià)比高的普通商品房也將成為投資品種。投資者可以將兩套房打通，購買兩套普通商品房形成一套豪宅，這是市場的常見把戲。”

　　她表示， 推動普通商品房交易、保持房地產(chǎn)穩(wěn)定無可厚非，但政府在推出政策之時(shí)，必須有足夠的智慧與公平，保證房地產(chǎn)市場不偏離調(diào)控初衷。

　　2月10日，蕪湖市政府專門就樓市新政召開新聞發(fā)布會。這次發(fā)布會上所公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見》，與2月9日在網(wǎng)上公布的這份文件相比，內(nèi)容略有調(diào)整，關(guān)鍵環(huán)節(jié)表述更改為：在市區(qū)購買的首套自住普通商品房（含二手住房），在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，給予所繳納契稅100%的補(bǔ)助。顯然，“首套”成為免契稅的前提條件。

　　緊接著，2月11日，蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、市財(cái)政局、市物價(jià)局三部門就房產(chǎn)新政作出詳細(xì)規(guī)定，并在蕪湖住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng)上進(jìn)行了公布。對此，有人稱之為“補(bǔ)丁”政策。

　　該文件進(jìn)一步規(guī)定，“自住普通商品住房”是指購置首套房家庭、人均住房建筑面積在30平方米以下家庭或現(xiàn)有住房為不成套住房的家庭，為改善家庭居住條件而購買的自住改善型普通商品住房；并強(qiáng)調(diào)，鼓勵實(shí)用和專業(yè)人才在蕪湖就業(yè)創(chuàng)業(yè)購買的“自住商品住房”是指在本市市區(qū)購買的首套新建自住普通商品住房。

　　是否救市，說法不一

　　蕪湖樓市新政剛推出的時(shí)候，不少地產(chǎn)觀察家以及新聞媒體都將蕪湖此舉視為“救市”行為，并認(rèn)為，很有可能引發(fā)各地效仿。

　　針對蕪湖新政中購房入戶政策，葉檀認(rèn)為，這是提升房地產(chǎn)市場人氣的常用政策手段，扶持市場的用意昭然若揭。

　　財(cái)經(jīng)評論人吳其倫表示，蕪湖新政一旦實(shí)施，投機(jī)客必將紛紛入市。原有被深度套牢的投機(jī)客，則可以趁蕪湖政策東風(fēng)順利解套、輕松獲利。他還認(rèn)為，蕪湖此番出臺大力度刺激樓市需求的政策，必將對保障房的建設(shè)產(chǎn)生沖擊。

　　不過，也有房地產(chǎn)專家持不同意見。偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認(rèn)為，蕪湖新政只是地方政策的重提，并不違背“國八條”政策基調(diào)。在他看來，蕪湖新出臺的政策是在2011年5月的政策基礎(chǔ)上做適度擴(kuò)大，整體來看，與2011年年底佛山、成都修改限購條款不同，并不違背“國八條”政策基調(diào)；此外，今年以來，各地政府不敢貿(mào)然出臺新政，蕪湖新政雖然只是舊事重提，政策內(nèi)容也與去年年底北京、上海等城市減免契稅類似。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，擴(kuò)大契稅補(bǔ)貼范圍和購房補(bǔ)貼范圍及額度，有利于剛性需求的正常釋放，從而帶動蕪湖市區(qū)房地產(chǎn)市場成交量回漲。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在微博中表示，蕪湖新政只有一點(diǎn)不妥：沒規(guī)定優(yōu)惠僅限首套普通住房。其余措施，皆無可厚非。“比如去年8月馬鞍山新政，免稅僅限首套房，并未引發(fā)爭議。”

　　在2月10日的新聞發(fā)布會上，蕪湖市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確表示，嚴(yán)控房價(jià)，打擊投機(jī)，滿足中低收入者和引進(jìn)人才的剛性住房需求，優(yōu)先發(fā)展保障性住房計(jì)劃，是蕪湖市房產(chǎn)新政的核心思想，而不是外界所猜測的房市救市之舉。

　　然而，僅僅過了幾十個(gè)小時(shí)，蕪湖市政府網(wǎng)“政府文件”專欄發(fā)布“關(guān)于《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》暫緩執(zhí)行的通知”。

　　該通知稱，《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》發(fā)布后，社會各界提出了有益的參考意見?？紤]到該《通知》要求制定的配套實(shí)施細(xì)則正在研究完善之中，為保持蕪湖市房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究，決定該《通知》暫緩執(zhí)行。

　　對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在微博上分析，究其原因：一是當(dāng)前時(shí)機(jī)過于敏感，容易導(dǎo)致市場預(yù)期混亂；二是新政對于剛需的界定模糊，實(shí)際執(zhí)行中具體尺度難以把握；三是政策力度過大，救市痕跡較為明顯；四是有關(guān)部門介入調(diào)查。

　　據(jù)了解，2月11日至12日，國家發(fā)改委黨組成員、紀(jì)檢組長劉曉濱率國務(wù)院保障性住房分配及質(zhì)量管理工作督查組來蕪湖檢查。安徽省、蕪湖市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)分別陪同檢查，出席匯報(bào)會及反饋會。