中山樓市新政 專家稱地方政府不要心存幻想

　　龍年伊始，一則消息引發(fā)軒然大波：廣東中山市將商品房限價從每平方米5800元上調(diào)至6590元，作為今年以來全國首個放松限價令的城市，中山此舉引發(fā)了廣泛的猜測和質(zhì)疑：是否為變相放松房價調(diào)控政策？是否會引起其他城市效仿從而產(chǎn)生連鎖效應(yīng)？

　　記者赴中山了解到，限價令松綁后的首周，雖然正在春節(jié)假期，可中山市商品房成交量比去年同期明顯提升，春節(jié)過后，部分樓盤借著限價提高還將每平方米單價調(diào)高了二三百元。

　　松綁后走勢

　　開發(fā)商“挺”住價格的決心堅定了

　　中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向記者證實，從1月22日開始，中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案。

　　提高限價對于中山不少樓盤來說，無疑是重大利好。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中山開發(fā)有限公司市場部副總經(jīng)理趙鑫磊告訴記者，去年中山限價令實施后，他們的樓盤幾乎全部不能網(wǎng)簽，新的限價標(biāo)準(zhǔn)實施后，情況大大好轉(zhuǎn)。“初步估算一下，我們大約有60%的樓盤已不在限價范圍內(nèi)”。記者在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一家樓盤的銷售中心看到，不斷有客戶前來咨詢，而帶客戶看房的售樓員甚至都有些忙不過來。

　　據(jù)當(dāng)?shù)貒辆职l(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新限價標(biāo)準(zhǔn)實施后的首周，雖然正在春節(jié)假期當(dāng)中，可中山市共網(wǎng)簽商品房57套，平均每套成交面積約為一百平方米，成交量比去年同期明顯提升。

　　實際上，在提高限價之前，中山市不少高于限價的樓盤仍在保持觀望，并未降價以對。不少的樓盤甚至通過種種“變通”手段規(guī)避限價令。此次提高限價，更堅定了不少開發(fā)商“挺”住價格的決心。

　　記者在中山隨機走訪了遠(yuǎn)洋城、恒大綠洲、萬科朗潤園等樓盤，發(fā)現(xiàn)其均價多在每平方米6000元以上，部分高端樓盤甚至超過萬元。春節(jié)過后，部分樓盤借著限價提高還將每平方米單價調(diào)高了二三百元。

　　超出限價部分，另簽裝修協(xié)議

　　看中了高于限價的物業(yè)單位怎么辦？一家樓盤的銷售人員給記者支招：“可以先交納定金，推遲簽約。”客戶的權(quán)益怎么保障？銷售人員說：“可以另簽一份協(xié)議，確保交了定金乃至首付不會有風(fēng)險。”

　　在均價超過萬元的精裝修的萬科朗潤園，銷售人員則告訴記者：“不用推遲簽約，看中了馬上可以簽。”方法是將帶裝修的樓盤一分為二：毛坯＋裝修，毛坯部分按符合限價令的標(biāo)準(zhǔn)出售并簽商品房買賣合同，而超出限價的價格部分則計入裝修，開發(fā)商與客戶另簽一份裝修協(xié)議，這樣一來，限價令自然就限不住成交了。

　　黃民強說，如果開發(fā)商與客戶確實簽兩份合同，那肯定是不符合有關(guān)商品房交易規(guī)定的。不過，他表示，中山市的監(jiān)管部門還沒有查處到類似案件。

　　毫無疑問的是，限價標(biāo)準(zhǔn)的提高，對于已經(jīng)有辦法應(yīng)對限價政策的開發(fā)商而言，可操作的空間更大了，限價政策的效果也會因此打折扣。

　　兩問中山“松口”？

　　為何靜悄悄放松限價？

　　記者了解到，早在去年11月10日，中山市出臺“限價令”時，就設(shè)定了截止日期為當(dāng)年年底，當(dāng)時就有公眾質(zhì)疑這個有效期不到兩個月的限價令的真實意圖。

　　此次提高限價，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實際開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)夭簧偃罕姸颊J(rèn)為，這種提高限價的時間和方式令人感到蹊蹺。一位不愿透露姓名的受訪者說：“本應(yīng)讓群眾廣為知曉的事情，政府部門卻如此低調(diào)行事，是不是心虛呢？”

　　對此，中山市住建局住房發(fā)展與房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長黃民強說：“是因為春節(jié)假期的原因，大家沒關(guān)注到，再加上目前中央、省里還沒有出臺新的調(diào)控指標(biāo)，中山市未來可能還會進(jìn)一步調(diào)整，所以才沒有明確發(fā)文。”

　　為何在規(guī)定內(nèi)頂格漲價？

　　記者計算發(fā)現(xiàn)，調(diào)高限價的幅度剛好是11%，為何是這個幅度，這個幅度是否合適？

　　據(jù)中山市有關(guān)部門解釋，剛剛在年初中山市人代會通過的《政府工作報告》中提出，今年中山市GDP增長目標(biāo)為11%，因此，按照“商品房價格漲幅低于GDP增幅”的原則，確立了新的限價增長幅度為不超過11%。業(yè)內(nèi)人士分析指出，中山在“原則”內(nèi)最大可能地提高了限價。而且，這一增長水平是建立在中山市去年一手住宅實際成交均價，即每平方米5936元的基礎(chǔ)上，并不是以舊的限價為基礎(chǔ)，如果按照后者為基礎(chǔ)，則新的限價增長已經(jīng)超過11%。

　　對此，黃民強并未直接回應(yīng)，只是稱，2011年，中山市房價最終同比增長12.56%，低于當(dāng)年GDP的增速，實現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)。

　　記者了解到，中山的房價在珠三角地區(qū)相對來說不算太高。然而，專家指出，確定房價是否合理，國際上有不少通用的衡量辦法，如房價與居民的收入比、租售比等等，此外，一個地區(qū)的房價是否被當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)可，也是一個重要的考量因素。中山有關(guān)部門應(yīng)該在科學(xué)衡量的基礎(chǔ)上確定一個合理的房價水平，而不是拍腦門決策，還要把確定的方法和過程公之于眾，在這個合理的房價基礎(chǔ)上再來談漲幅的控制，這樣才能讓人信服，公眾也會接受。

　　專家：地方政府不要心存幻想

　　盡管中山市政府及住房管理部門一再向記者強調(diào)，提高限價并不意味著放松調(diào)控，中山市從嚴(yán)調(diào)控的決心不會變。然而，不少業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家仍然對中山調(diào)高限價有不同的解讀。實際上，中山悄然提高限價標(biāo)準(zhǔn)的消息一經(jīng)公開，一些網(wǎng)民猜測這是樓市調(diào)控松綁的信號。

　　限價本身就是軟調(diào)控

　　對此，某研究院副院長陳晟的看法較為犀利，他說，相對于限購，限價本身就屬于“軟調(diào)控”。從佛山取消限購又旋即叫停，到中山低調(diào)提高限價標(biāo)準(zhǔn)，都表明地方政府仍然抱有房地產(chǎn)調(diào)控放松的幻想。但陳晟認(rèn)為，中央已經(jīng)明確表示將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸。因此，即使中山有意松綁，也不意味著全國其他城市會跟風(fēng)放松。

　　暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，一些城市在去年末匆忙出臺限購、限價政策，只是為了實現(xiàn)所謂的“房價控制目標(biāo)”的應(yīng)急和應(yīng)景之作，是否會真心和真正進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控還要畫上一個問號。

　　滿足基本住房需求才能實現(xiàn)調(diào)控

　　針對一些地方的觀望情緒，不少專家指出，中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心是堅定的，地方政府不應(yīng)對放松調(diào)控政策心存幻想。

　　據(jù)了解，廣州、深圳等一線城市已明確表示，今年將繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策。記者采訪的多位專家表示，在整體上，用限購、限貸卡住購房權(quán)和資金兩個要害環(huán)節(jié)，然后通過限價為漲價剎車，再通過加大保障房建設(shè)力度來提高供給、滿足基本住房需求，是能夠?qū)崿F(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)的。