樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)點(diǎn) 開發(fā)商陣營將現(xiàn)大裂變

　　2012樓市5大懸疑 房價(jià)全回落何時(shí)到

　　限價(jià)令還會持續(xù)嗎？限購令會不會變相松動(dòng)？房價(jià)到底什么時(shí)候才會全面回落？……相信隨著時(shí)間的推移，在2012年的某個(gè)時(shí)間段，所有與這些問題有關(guān)的答案會逐個(gè)水落石出。

　　2012年的樓市，注定不會平靜。

　　基于限購和限貸政策的作用，房價(jià)漲勢基本得到遏制。但不可否認(rèn)的是，房價(jià)跌幅并未達(dá)到人民所希望的程度，甚至還有部分二、三線城市逆勢上漲，因此樓市調(diào)控的大方向不會改變。但必須明確的是，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，這極有可能會影響到未來樓市走勢。2012年的樓市到底會是怎樣一番情形？

　　懸疑一：限價(jià)令何去何從？

　　廣東中山市不再延續(xù)“限價(jià)令”的表態(tài)，讓這項(xiàng)調(diào)控措施立于尷尬境地。

　　眾所周知，當(dāng)初在公布房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)，除北京明確“穩(wěn)中有降”外，多數(shù)城市的房價(jià)控制目標(biāo)皆是與當(dāng)年的GDP、人均可支配收入增速掛鉤，以至于調(diào)控目標(biāo)被戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。但截止到2011年11月底，在已經(jīng)對外公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的121個(gè)城市中，至少有30個(gè)城市沒有完成目標(biāo)。

　　考慮到中央政府提出的“房價(jià)回歸合理水平”的要求，2012年的房價(jià)控制目標(biāo)如果還與GDP、人均可支配收入增速掛鉤，顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。而中山市的表態(tài)，卻讓“限價(jià)令”的前景更加撲朔迷離。相對來說，“限價(jià)令”在調(diào)控“組合拳”中所起到的作用不如“限購令”明顯，因此在強(qiáng)調(diào)限購不放松的前提下，“限價(jià)令”松綁的可能性極大。

　　懸疑二：限購令會如何變化？

　　“限購令”會不會松動(dòng)？相信很多人都極為關(guān)心這個(gè)話題。

　　建設(shè)部在此前不久已要求限購令到期延續(xù)，但截止到2011年12月26日，在48個(gè)已執(zhí)行“限購令”的城市中，只有包括上海、北京等在內(nèi)的10個(gè)城市明確表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策，其余的在觀望等待。

　　限購政策的作用是顯而易見的，它是一劑“猛藥”，對于之前的“越調(diào)越漲”樓市怪現(xiàn)狀極為有效。因此在房價(jià)并未真正回落的前提下，限購政策的持續(xù)執(zhí)行是很有必要的。不過不得不面對的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，當(dāng)?shù)胤秸⒉幌胪耆艞?ldquo;土地財(cái)政”的情況下，“限購令”的前景有了一絲不確定性。

　　應(yīng)該說，在流動(dòng)性收緊，融資渠道變窄的前提下，經(jīng)過長達(dá)兩年時(shí)間的觀望之后，大多數(shù)開發(fā)商的家底已經(jīng)所剩無幾。而2012年的世道不會比2011年好多少，因此唯一能做的就是降價(jià)促銷，以求自保。最有可能2012年4月份開發(fā)商可能會采取行動(dòng)，這是因?yàn)槠鋾r(shí)“兩會”已經(jīng)結(jié)束，政策面趨于明朗，相信開發(fā)商不會錯(cuò)過這個(gè)時(shí)機(jī)。

　　懸念三：八五折優(yōu)惠房貸能否回來？

　　首套房貸利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，這絕對讓人意想不到！那么，在2012年，首套房貸優(yōu)惠利率還會回來呢？

　　雖然“新國八條”中要求采取差別化住房信貸政策，但主要針對對象為第二套以及以上住房，對于合理的剛性需求而言，并不屬于打擊范圍。但在2011年上半年，連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行也犯了“貧血癥”，而貸款申請人數(shù)變化不大，因此在僧多粥少的情況下，銀行自然會提高利率水平了，以獲取更多的收益，這更多是市場選擇的結(jié)果。

　　2011年12月5日，央行調(diào)低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是調(diào)控政策微調(diào)的信號。相信2012年還會數(shù)次調(diào)低存款準(zhǔn)備金率，釋放流動(dòng)性，這對首套房貸有利，至少銀行有錢可貸。雖然中央政府一再強(qiáng)調(diào)，要扶持合理的住房需求，但八五折優(yōu)惠房貸會不會再現(xiàn)，這還得看流動(dòng)性釋放程度的大小。

　　懸念四：交易狀況會否改善？

　　對于一線城市來說，交易量會不會在2012年反彈？

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國商品房累計(jì)銷售面積8.9億平方米，較去年同期增加9%。從表面上來看，2011年樓市與2010年基本持平，但一線城市交易量繼續(xù)下滑卻是不爭的事實(shí)。鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，北京前11月新房成交7.54萬套，比去年同期減少20.9%。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，截止到12月26日，上海商品住宅累計(jì)成交量為626萬平方米，較2010年的840萬平方米還有不小的距離。

　　懸念五：土地價(jià)格還會回落嗎？

　　房價(jià)與土地的關(guān)系，跟面包與面粉之間的關(guān)系相仿，因此相當(dāng)于“面粉”的土地的價(jià)格走勢，也頗受市場關(guān)注。

　　近日公布的數(shù)據(jù)表明，2011年1~11月，全國133個(gè)城市土地招拍掛市場各類土地總成交面積同比增長15.6%，但主要受商辦和工業(yè)用地增長帶動(dòng)，同時(shí)，土地出讓金總額小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量價(jià)水平持續(xù)低于去年同期，成交面積和樓面地價(jià)分別下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分別下降23.5%和14.1%，其中天津、杭州成交面積降幅接近或超過30%，上海、南京平均樓面低價(jià)降幅超過40%。

　　當(dāng)然，北京、上海等一線城市樓面價(jià)的下滑，與土地供應(yīng)有一定關(guān)系，比如市中心的土地供應(yīng)大幅減少，因此均價(jià)回落。但值得慶幸的是，土地價(jià)格總體上還是保持回落態(tài)勢，這有利于房價(jià)的整體回落。