“京十五條”一周年 期待差異化政策滿足剛需

　　“京十五條”一周年交出“量?jī)r(jià)齊跌”答卷

　　被業(yè)內(nèi)喻為最嚴(yán)厲樓市調(diào)控地方配套細(xì)則——“京十五條”實(shí)施一周年后，北京交出了“量?jī)r(jià)齊跌”答卷。然而業(yè)內(nèi)人士表示，盡管“量?jī)r(jià)齊跌”的事實(shí)已經(jīng)形成，但價(jià)格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，因此未來(lái)在限購(gòu)令等措施繼續(xù)堅(jiān)持的情況下，也應(yīng)通過(guò)差異化政策滿足剛性需求。

　　購(gòu)房者：

　　京籍購(gòu)房占比升至近九成

　　在《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱“京十五條”)中“暫停向沒(méi)有連續(xù)5年納稅或社保證明的外地人售房和公積金二套房貸首付、利率追平商貸達(dá)到60%、1.1倍”兩項(xiàng)限購(gòu)及限貸的措施曾被稱為全國(guó)已公布細(xì)則城市中執(zhí)行力度最嚴(yán)厲，也被看做是打擊投資投機(jī)需求最有力的措施。

　　時(shí)隔一年，來(lái)自北京市房協(xié)和機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市的投資投機(jī)需求基本擠出，首套住房占比超過(guò)90%，京籍個(gè)人購(gòu)房者占比為87.2%，相比新政實(shí)施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上漲25.1%。

　　“從數(shù)據(jù)上來(lái)看北京市的調(diào)控政策切中要害，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，短期內(nèi)已經(jīng)獲得成功。”在萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)副總裁毛大慶看來(lái)，由于未來(lái)供應(yīng)可能大幅下滑，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，需要在后續(xù)的政策制定過(guò)程中給予關(guān)注，其中包括現(xiàn)階段的房地產(chǎn)政策行政干預(yù)過(guò)多、缺少長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃、亟須對(duì)不同的消費(fèi)需求提供差別化的住宅消費(fèi)和政策引導(dǎo)等。

　　開(kāi)發(fā)商：

　　商品住宅成交下降超四成
　
　　限購(gòu)與限貸在打擊投資投機(jī)購(gòu)房者的同時(shí)，也讓開(kāi)發(fā)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日子變得難過(guò)。在成交量方面，來(lái)自北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)一年來(lái)，新建商品住宅成交量83541套，同比下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購(gòu)前一年的207376套下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%，總體住宅成交量下降超過(guò)四成，庫(kù)存量增加2.7萬(wàn)套。
　
　　盡管量?jī)r(jià)齊跌的事實(shí)已經(jīng)形成，但在北京市副市長(zhǎng)陳剛看來(lái)，價(jià)格跌幅主要集中在郊區(qū)，城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，還有相當(dāng)多地區(qū)的住房?jī)r(jià)格沒(méi)有達(dá)到理想的目標(biāo)。

　　在北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉看來(lái)，限購(gòu)限貸使得購(gòu)房者期待價(jià)格下調(diào)，但是投資手段匱乏、通脹依然是阻礙價(jià)格下滑的關(guān)鍵因素。房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)明顯下調(diào)，但是絕對(duì)值依然比較高，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價(jià)格差距巨大。

　　又一年：

　　期待差異化政策滿足剛需

　　“經(jīng)歷一年的等待之后，現(xiàn)在供需雙方都已躍躍欲試。開(kāi)發(fā)企業(yè)為緩解自身資金壓力，降價(jià)促銷、加快回款速度是惟一出路；而在限購(gòu)不變的前提下，針對(duì)剛需的首套房貸款政策已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)整接近底部。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，未來(lái)如何通過(guò)差異化政策來(lái)滿足剛性需求應(yīng)是調(diào)控的重點(diǎn)。

　　此外，張大偉也指出，由于企業(yè)獲得過(guò)多信貸支持之后便不會(huì)繼續(xù)“降價(jià)促銷”，與宏觀調(diào)控方向相違背，因此，開(kāi)發(fā)貸放松的可能性很??；而二套房貸一旦放寬，很難界定究竟是改善性需求，還是利用杠桿多次買賣倒手的投資需求，因此二套房貸也不會(huì)放松。

　　在胡景暉看來(lái)，鑒于上述因素，開(kāi)發(fā)商近期的推盤(pán)動(dòng)力十足，在新盤(pán)價(jià)格更加接近購(gòu)房者的預(yù)期價(jià)格之際，加上針對(duì)部分需求貸款利率適度優(yōu)惠，部分處于觀望之中的、具備資格的置業(yè)者購(gòu)房需求將開(kāi)始釋放，屆時(shí)也就會(huì)成為業(yè)內(nèi)認(rèn)為的市場(chǎng)底部。