“朝令夕改”部分地方政府急救市

　　蕪湖再現(xiàn)佛山等地樓市新政“朝令夕改”，表明部分地區(qū)欲救樓市心切

　　2月12日晚，安徽省蕪湖市政府發(fā)文通知暫緩執(zhí)行樓市新政，被業(yè)內(nèi)視為今年首個變相救市的樓市新政夭折。有報道稱國家工作組日前曾低調(diào)到訪蕪湖。這一事件因此備受關(guān)注，引發(fā)諸多猜測。

　　2月9日，安徽省蕪湖市發(fā)布樓市新政，為滿足一定條件的買房者提供免契稅、發(fā)補貼優(yōu)惠，并被大多業(yè)界人士解讀為地方救市新政，甚至冠以“龍年變相救市第一槍”的稱號。而同在當(dāng)天，北京市住建委召開系統(tǒng)工作會，強調(diào)北京將堅持限購和差別化稅收、信貸政策。有業(yè)內(nèi)人士認為，二三線城市與一線城市的差異化動作，盡顯樓市調(diào)控之糾結(jié)。

　　從2011年年底佛山、成都修改限購條款，到最近蕪湖發(fā)布樓市新政，這些看似毫無聯(lián)系的偶然事件接連出現(xiàn)，在遭到輿論質(zhì)疑的同時，反映出一些地方欲救樓市心切，成為樓市值得關(guān)注的新動向。

　　土地財政告急，央地博弈加劇

　　盡管蕪湖樓市新政打著引導(dǎo)合理住房需求，改善居民居住條件的招牌，但在出臺僅僅三天之后即迅速夭折，幕后原因，不外乎碰觸了樓市調(diào)控“高壓線”，與中央調(diào)控背道而馳。

　　進入2012年以來，受樓市調(diào)控繼續(xù)從緊的影響，土地市場進一步降溫。以北京為例，2月10日，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)兩多功能混合住宅地塊簽約。作為京城龍年首次出讓的兩地塊，均以底價成交，樓面價分別僅為1639元／平方米及1751．5元／平方米，低于之前同類型地塊。

　　在北京土地市場遇冷的同時，全國重點城市的土地成交情況也并不樂觀，流標(biāo)率飆升。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年1月重點城市的土地供求量出現(xiàn)大幅縮減，13個重點城市居住用地流標(biāo)率攀高至44%，逼近2011年全年的最高水平。

　　具體來看，1月份全國129個城市的土地市場成交量僅921塊，環(huán)比成交量下調(diào)了50%，其中住宅類地塊成交量為239塊，環(huán)比下調(diào)57%。13個重點城市1月全部用地供應(yīng)同比縮減29%，成交量則同比大幅縮減58%，只有廣州、天津、武漢、長沙和北京有成交。

　　值得注意的是，一線城市土地市場最為冷清。北京1月份僅成交20宗地塊，總土地出讓金為21．92億元，平均樓面地價為1366元／平方米。這些地塊均以底價成交，溢價率為零。與北京類似，上海1月份經(jīng)營性土地總成交面積約為25．78萬平方米，同比減少72%，成交總金額約為26．28億元，同比減少70%，成交的6塊經(jīng)營性用地也均以底價成交。廣州1月份土地市場總成交金額僅為2．9億元，而去年同期為28億元，縮水幅度接近九成。

　　土地市場的降溫對房價回歸有積極的促進作用。種種跡象表明，新一輪樓市調(diào)控取得了一定成效，房價已大面積出現(xiàn)松動，如果繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，房價回歸合理在望。不過，在此過程中，最大的挑戰(zhàn)可能來自于地方政府的土地財政。

　　隨著樓市繼續(xù)降溫，地方政府賣地收入勢必進一步減少，這就將使得一些地方財政告急。當(dāng)前盡管中央在樓市調(diào)控方面態(tài)度堅決，一再強調(diào)堅持調(diào)控不動搖，在這種高壓態(tài)勢下，地方明目張膽地放松調(diào)控幾乎不可能，但并不排除一些地方“打太極拳”，想別的辦法暗地里“救市”，架空樓市調(diào)控。

　　諸多事實表明，在樓市調(diào)控方面地方與中央暗中博弈一直存在。譬如去年年底佛山就曾差點架空“國八條”，不過迫于輿論的壓力最終只得收回成命。最近蕪湖為滿足一定條件的買房者免契稅、發(fā)50－150元補貼的做法也遭到質(zhì)疑。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，部分二三線城市有可能效仿蕪湖這一舉措，十分不利于房價回歸理性?？梢灶A(yù)見，伴隨樓市調(diào)控的深入，類似這種地方與中央的博弈還會加劇。

　　調(diào)控關(guān)鍵階段，應(yīng)防房價反彈

　　在樓市有一種形象的說法：土地是“面粉”，房子是“面包”。從根本和長遠來說，要使房價保持合理價位，“面粉”的價格是關(guān)鍵。前些年房價上漲過猛，與地王頻出不無關(guān)系。

　　和目前房價并未出現(xiàn)真正大幅普遍下降一樣，雖然目前部分土地成交價格出現(xiàn)下調(diào)，但從整個市場來看，價格并未明顯降低，在部分房價下調(diào)10%以上的區(qū)域，土地價格下調(diào)的幅度依然不大，而且部分土地的起價過高也是土地流標(biāo)的主要原因。

　　土地市場冷清，究其原因除土地價格并未明顯降低外，與新房銷售受阻、庫存大漲，開發(fā)商資金壓力增大，政策預(yù)期依然從緊也有關(guān)系。由于前些年地價上漲過快，這也算是再正常不過的。近期土地市場降溫和成交量下降，短期并不會影響房價走勢。

　　根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16．5萬公頃，未竣工的住宅用地35．5萬公頃。這些已供應(yīng)但未及時開發(fā)的土地，由于數(shù)量巨大，將對一級市場土地的公開出讓形成壓力。粗略計算，如果按照此前10個月全國16．5萬公頃的未開工住宅用地以及1．5的容積率，約將帶來24．75億平方米的住宅供應(yīng)按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。

　　上海房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告也顯示，截至1月末，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等十個典型城市的新建商品住宅庫存量達到5901萬平方米。如此體量完全消化需要整整16個月的時間。

　　另外，考慮到前年580萬套保障房可能有部分房源在今年入市，去年1000萬套保障房今年也將陸續(xù)上市，今年樓市的供應(yīng)量是充足的，加上中央要求調(diào)控不放松，限購政策還將持續(xù)，今年房價還有下降空間。

　　不過，值得一提的是，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1月份CPI同比上漲4．5%，較去年12月增速提高0．4個百分點。其中，居住價格同比上漲1．9%，建房及裝修材料價格上漲2．4%，住房租金價格上漲2．6%。這些數(shù)據(jù)表明房價仍在上漲。

　　未來，決定房價走勢的直接因素仍然是樓市的供求狀況。在搜狐焦點日前舉辦的“2012中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強表示，2010年出現(xiàn)的開工高峰期意味著今年的供給是增長，可能延續(xù)到三季度。但是接下來房地產(chǎn)投資增幅大幅下降——2010年為35%，去年截至11月份下降到了20%，全年預(yù)計接近28%左右，而今年估計要下降到16%左右——預(yù)示著未來供應(yīng)量會大量減少，并影響未來的預(yù)期。

　　因此當(dāng)前在樓市調(diào)控處在關(guān)鍵階段情況下，在看到房價下行的有利條件的同時，也應(yīng)看到推動房價上漲的因素仍然存在，應(yīng)防止房價待機反彈，特別是要著眼長遠，防范房價“越調(diào)越漲”。對于個別城市、局部領(lǐng)域樓市的放松，推行類似蕪湖的差別化稅收、信貸等政策，中央也應(yīng)繼續(xù)保持高度警惕，防止地方變味、走樣的調(diào)控細則產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，否則樓市調(diào)控將功虧一簣。