土地市場(chǎng)低迷 廣州房企轉(zhuǎn)投舊改項(xiàng)目

    由于市場(chǎng)觀望情緒濃厚，加上春節(jié)假期因素影響，北京、上海、廣州等城市1月份土地市場(chǎng)均成交低迷，全國(guó)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)土地供應(yīng)量、成交量銳減局面。

    中國(guó)指數(shù)研究院最新統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地面積11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%，同比減少21%；共成交土地面積5678萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%。住宅類用地市場(chǎng)共計(jì)推出土地面積3889萬(wàn)平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%；共計(jì)成交面積1905萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65%，同比減少72%。

    1月份，在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、重慶、南京4城市均無(wú)住宅用地成交，武漢以206萬(wàn)平方米的成交量居10個(gè)城市首位，同比漲幅97%，其余城市成交量均低于去年同期水平。與此同時(shí)，這10個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地多以底價(jià)成交，北京等一線城市成交量出現(xiàn)明顯下滑，整體溢價(jià)水平大幅低于去年同期。

    1月份，各大城市中仍延續(xù)去年12月以來(lái)的清淡局面，1月上海僅成交經(jīng)營(yíng)性地塊6幅，且其中2幅宅地均為動(dòng)遷安置房；北京成交20幅地塊，平均樓面價(jià)為1366元，土地溢價(jià)率為零；在廣州，市場(chǎng)更為冷清。

    溢價(jià)、庫(kù)存限制企業(yè)拿地

    土地市場(chǎng)的低迷，很大程度上反映出現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)商們參與拿地情緒十分冷淡。而其中很重要的原因在于目前各大城市商品住宅價(jià)格穩(wěn)中有降，但土地成交價(jià)仍然較高。

    據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2011年其監(jiān)測(cè)城市的總體地價(jià)水平較2010年同比上漲了5.94%。全國(guó)130個(gè)城市2011年土地總流拍數(shù)達(dá)到了900宗，而2010年這個(gè)數(shù)字只有280宗 。地價(jià)難降，這可能是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴桓叩闹匾颉?/p>

    而有機(jī)構(gòu)分析，這種現(xiàn)象在今年將可能發(fā)生改變。國(guó)泰君安分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)走弱趨勢(shì)確立，部分地方政府財(cái)政壓力明顯加大。政府為促進(jìn)土地成交，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降。土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將對(duì)房?jī)r(jià)的下降會(huì)有較明顯的影響。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，2012年初期的土地出讓市場(chǎng)依舊難有起色，尤其是在開(kāi)發(fā)商觀望預(yù)期強(qiáng)烈的情況下。一、二、三級(jí)市場(chǎng)存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，土地市場(chǎng)下游的二、三級(jí)市場(chǎng)成交依舊冷清，土地市場(chǎng)不可能獨(dú)自擺脫低迷。對(duì)于房企不輕易購(gòu)地的舉動(dòng)，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，這表明土地市場(chǎng)的博弈還將持續(xù)。“對(duì)于2011年擴(kuò)張放緩且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會(huì)出現(xiàn)值得把握的機(jī)會(huì)。而對(duì)于那些擴(kuò)張過(guò)快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來(lái)講，保持一個(gè)健康的現(xiàn)金流顯然比購(gòu)置土地更重要。”

    除了土地價(jià)格居高不下以外，開(kāi)發(fā)商在前幾年囤地大戰(zhàn)中留下的住宅庫(kù)存也是影響企業(yè)拿地的一個(gè)重要因素。據(jù)戴德梁行發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告顯示，2012年1月廣州可售商品住宅達(dá)到62273套，可售面積達(dá)792萬(wàn)平方米。而2011年全年廣州商品住宅成交量也僅為557萬(wàn)平方米，今年1月份市場(chǎng)存量就遠(yuǎn)超去年全年成交量。在庫(kù)存的壓力下，今年1月份廣州出讓地塊面積約25萬(wàn)平方米，而且均為非中心地區(qū)。

    房企在廣州走“改造”路線

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份廣州土地市場(chǎng)總成交金額為2.9億元，而去年同期則為28億元，縮水幅度高達(dá)九成。廣州土地成交金額同比亦下跌88%。土地市場(chǎng)沒(méi)激情，但城中村改造則十分熱鬧。在廣州2月已經(jīng)有兩大城中村改造項(xiàng)目被房企認(rèn)領(lǐng)，其中更是包括首次涉足該領(lǐng)域的龍頭房企萬(wàn)科集團(tuán)。2月3日，萬(wàn)科集團(tuán)在公布1月銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)披露，公司在項(xiàng)目發(fā)展方面，參與廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項(xiàng)目。黃埔文沖是繼獵德、芳村后，廣州第三個(gè)大型“城中村”改造，同時(shí)也是廣州市拆遷量最大的城中村改造工程。

    據(jù)了解，該舊改項(xiàng)目具體位于黃埔區(qū)黃埔東路以北，大沙東路南北兩側(cè)，石化路以西地段，北面緊鄰萬(wàn)科城市花園，西側(cè)300米為黃埔區(qū)政府。根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，萬(wàn)科負(fù)責(zé)的可開(kāi)發(fā)部分用地面積約12.9萬(wàn)平方米，共計(jì)容積率建筑面積約39.4萬(wàn)平方米，產(chǎn)品會(huì)以高層洋房為主。

    記者從萬(wàn)科獲悉，參與文沖村改造項(xiàng)目是廣州萬(wàn)科參與“三舊”改造的首次嘗試，萬(wàn)科冀通過(guò)本次涉足廣州舊改，為日后開(kāi)拓同類土地資源積累經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)當(dāng)前的規(guī)劃條件，其中萬(wàn)科負(fù)責(zé)的可開(kāi)發(fā)部分，用地面積約12.9萬(wàn)平方米，共計(jì)容積率建筑面積約39.4萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)承擔(dān)綜合改造成本約14.97億元。

    除了文沖村改造項(xiàng)目外，在2月廣州第四個(gè)以招拍掛形式出讓的城中村蘿崗線坑村項(xiàng)目也拍板成交，取得該項(xiàng)目的是廣州宏康房地產(chǎn)有限公司、廣州市四季花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和國(guó)倡投資有限公司聯(lián)合體。值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目的出讓也是以2.4246億元的底價(jià)成交，如果僅以成交價(jià)計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)只有816元/平方米。如果加上拆遷、回遷安置等成本，則達(dá)到7.45億元，樓面地價(jià)為3320元/平方米。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在2月，廣州土地市場(chǎng)上將推三大地塊，其中兩塊屬于海珠區(qū)工業(yè)大道精細(xì)化工廠，一塊位于番禺區(qū)廣州南站。這三大地塊預(yù)計(jì)分別于2月21日和23日推出拍賣。但值得注意的是，在這三大地塊出讓的性質(zhì)都不是住宅用地，而是商業(yè)金融用地。而且海珠區(qū)的兩塊都屬于“三舊改造項(xiàng)目”。