朱大鳴：央行新政能否帶來房地產(chǎn)市場驚天逆轉(zhuǎn)

    房地產(chǎn)市場正在發(fā)生微妙的變化：數(shù)據(jù)不容樂觀，而央行日前又發(fā)出了新政，傳遞新的信號，可謂是利好和利空參半。

    人民日報(bào)刊文稱：數(shù)據(jù)顯示，龍年春節(jié)后第一周，北京新建住宅成交均價(jià)為18960元/平方米，與春節(jié)前最后一周的成交均價(jià)相比下跌2.8%，而與去年春節(jié)后首周的成交均價(jià)相比竟下跌了25%。人們驚奇地發(fā)現(xiàn)：北京的房價(jià)已經(jīng)回歸到2010年初的水平了。專家認(rèn)為，今年房價(jià)走勢“跌”仍是主基調(diào)，預(yù)測房價(jià)年中見底的言論過于樂觀。

    如果認(rèn)為今年的年中見底確實(shí)有點(diǎn)樂觀了，2009年很難再復(fù)制，地產(chǎn)界應(yīng)當(dāng)有這個心理準(zhǔn)備。2009年在信貸的刺激下，在地王的拉動下，房價(jià)在年中迅速反彈，樓價(jià)又上了一個新臺階。

    問題是，今年和2009年情況很不一樣，主要政策環(huán)境變了，首先是信貸環(huán)境發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。和2009年相比，資金更加緊張，高利貸的破產(chǎn)就是其中最明顯的例證。如果還期待管理層放松信貸，可能性會有的，但是力度要很小了。這一正一反的差距，說明今年的資金仍然非常緊張，現(xiàn)金為王還應(yīng)當(dāng)是一個主流特征。這一次宏觀調(diào)控是不達(dá)目的不罷休的，而這一輪市場之所以調(diào)整，最主要是因?yàn)橄拶J令遏制了投機(jī)。被視為“空調(diào)”的宏觀調(diào)控這一次是真的啟動了。再說，油價(jià)日前又開始上調(diào)了，達(dá)到了歷史的高位，通脹壓力的確還是很大的。股市又不好，理財(cái)產(chǎn)品也受到了抑制，就連高利貸也在全國范圍內(nèi)不時(shí)的破產(chǎn)，房地產(chǎn)的融資渠道環(huán)境沒有明顯的好轉(zhuǎn)。

    事情暫時(shí)也是有了一些變化：央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使市場對于首套房利率放開的預(yù)期進(jìn)一步增加。即使如此，我們還是對政策不要抱有太多的幻想，同時(shí)，我們呼吁要給真正的需求者一定的機(jī)會，而非一部人生病讓所有人都吃藥。

    事情的另一面指向了土地財(cái)政，數(shù)據(jù)顯示，在上海、北京、蘇州、天津、重慶等五大城市中，土地收入占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的平均比例已超過三成。據(jù)上海市財(cái)政局消息，2011年上海地方財(cái)政收入完成3429.8億元，以此計(jì)算，土地收入占2011年上海地方財(cái)政收入的比例達(dá)到43.5%。北京的土地出讓收入達(dá)1233.68億元，土地收入對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)率為41%。即便市場調(diào)整，土地財(cái)政依然成為地方的收入主要來源，如果市場繼續(xù)調(diào)整，房產(chǎn)稅又名不正言不順，地方債務(wù)危機(jī)很可能就繼高利貸破產(chǎn)一樣肆意蔓延。土地問題越來越復(fù)雜，很多事情都出在拆遷和征地問題上，這里的利益糾葛牽一發(fā)而動全身，想要兩全之策很難。大家都清楚土地收入對房價(jià)推動力最大，而且可能管理層有意想讓土地冷一下，否則，“圈地中國”和“拆遷中國”制造的問題可能遠(yuǎn)比創(chuàng)造的效益多得多。

    房地產(chǎn)和實(shí)業(yè)是唇亡齒寒，如果實(shí)業(yè)都垮掉了，房地產(chǎn)就失去了生存的機(jī)會。只有把實(shí)業(yè)救活了，才能有房地產(chǎn)的持續(xù)性未來，否則，一股煙、一股煙的冒著，早晚會燒掉自己。

    央行新政還明確表示將加快信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，繼續(xù)推動信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新。這表明新的機(jī)會可能正在醞釀，畢竟證券化是資產(chǎn)市場的總趨勢，只要不要過度的金融化，金融對于實(shí)業(yè)的支持正效應(yīng)還是有的。房地產(chǎn)企業(yè)或許擺脫只靠信貸的單一路徑依賴帶來的巨大危險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)市場正在發(fā)生微妙變化，市場繼續(xù)探底，但政策也在觀察和評估效果，并隨時(shí)發(fā)生改變。一個務(wù)實(shí)的政策當(dāng)如此隨時(shí)而變，喊口號誰都會，但這種口號式的思維，最終是害人害己不解決問題的。