十城市新房庫存5900萬平米 開發(fā)商或大范圍促銷

　　開發(fā)商們囤積未售的巨量房源，直接將許多城市的一手房存貨推向新高。

　　截至今年1月底，易居研究院重點檢測的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，同比去年增長40.5%。

　　隨著未來幾個月逐步增加的新開工面積達到銷售條件，這些城市的銷售壓力將進一步增加，市場上供大于求的局面已然呈現(xiàn)。

　　存量仍有上升空間

　　盡管2011年全國商品房銷售依然獲得近5個點的同比正增長，但增幅下降使得全國存貨成為眼下市場的一個大問題。

　　易居研究院發(fā)布的報告顯示，截至2012年1月底，其重點監(jiān)控的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，環(huán)比上個月下降1.62%，但同比去年增長40.5%。當期住宅存銷比為16.0，再度創(chuàng)下近幾年的新高。這10個城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、 福州6個東部二線城市。

　　就一線城市而言，目前的存貨形勢尤其嚴峻。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬平方米。

　　其中，北京新建商品住宅庫存1010萬平方米，同比增長27.53%；上海新建商品住宅庫存950萬平方米，同比增長53.23%；廣州新建商品住宅庫存797萬平方米，同比增長67.44%；深圳新建商品住宅庫存249萬平方米，同比增長8.26%。

　　廣州與上海的庫存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地產交易官方網站的數(shù)據也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬平方米，幾乎相當于去年廣州十區(qū)二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時間。

　　據有關機構監(jiān)測，按已動工項目統(tǒng)計，預計2012年廣州十區(qū)新增商品住宅約6.67萬套，較2011年有所增加。如果開發(fā)商按正常進度施工，預計2012年全市十區(qū)可售貨量(包括存貨和新貨)約11.6萬套。如果成交持續(xù)低迷，供應壓力將大增。

　　供貨高峰即將殺到

　　存貨的大量增加，讓出貨成為開發(fā)商眼下最為迫切的訴求。

　　易居認為，從新開工面積和施工面積兩個指標看，存貨的壓力將持續(xù)1~1.5 年，而今年上半年，存貨仍然面臨上升壓力。

　　數(shù)據顯示，2011年，房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積共計19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅比上年有大幅回落，略低于近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011年，房地產開發(fā)企業(yè)施工面積共計50.8億平方米，同比增長25.3%，，增幅較高。這顯示出整體上現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位。

　　易居研究院相關人士表示，由于資金鏈條的壓力在不斷增加，一些信托和債券的兌付期限即將到來，預計一季度末到二季度，開發(fā)商將開始大范圍促銷，屆時也將形成今年市場的一個小高峰。

　　事實上，在農歷新年過后，許多開發(fā)商也開始積極地部署銷售工作，日前，廣州頤和地產集團、越秀地產集團等公司紛紛啟動了新項目的造勢工作，準備伺機入市。

　　而大型開發(fā)商的大面積推貨行動也早在醞釀中。萬科表示，今年的貨量相對平均，每個月的供應量都會保持在相當水平。恒 大地產則指出，去年11、12月和今年1、2月的交易清淡后，集團的集中推貨將從3月份正式開始，屆時會有新的集團促銷活動以保持市場份額。保利地產也表示，一季度的銷售重點會從2月底開始，預計屆時的銷售數(shù)據環(huán)比將顯著增長。

　　至于是否會有降價促銷行為，多家公司均稱“隨行就市”，以市場可以接受的價格出貨。

　　有分析人士指出，目前許多城市開始計劃對限購等政策進行微調，以給嚴峻的房地產市場松綁，如果這些政策的調整能夠兌現(xiàn)，將有利于配合開發(fā)商在今年初的出貨行為，屆時的成交量有望回升。

　　但也有研究者對短期市場依然保持謹慎態(tài)度。廣發(fā)證券在最近發(fā)布的一份研究報告中就表示：一貫善于“搶銷售”的保利地產在春節(jié)期間推出促銷的“囍春行動”，其成果可能會在2月數(shù)據中反映出來，但在目前的市場情況下，很難做出太樂觀的估計。