房價下跌導(dǎo)致大多數(shù)買房人被套 投資虧損率在60%以上

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新建商品住宅成交均價為21314元/平方米，而2012年1月份新建商品住宅成交均價為18288元/平方米，比去年全年下降14.2%——

　　北京中原數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市新建商品住宅成交均價為21314元/平方米，而2012年1月份新建商品住宅成交均價為18288元/平方米，比去年全年下降14.2%。同比去年1月下降了20.31%，創(chuàng)下了自2010年2月份以來 23個月的最低值。房價的下降使去年剛剛買入的房產(chǎn)或多或少出現(xiàn)了貶值。如果借用股市里的話，就是被套了。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，對于那些2011年入市的買房人來說，今年房價反彈的幾率并不大，虧損繼續(xù)增加是大概率事件。

　　●房價下跌導(dǎo)致大多數(shù)買房人被套

　　1月份數(shù)據(jù)顯示，10個郊區(qū)新建商品住宅13586元/平方米，與去年全年10區(qū)域成交均價13922元/平方米比下降2.41%，與去年2月最高點15447元/平方米比降12.05%。而郊區(qū)二手住宅成交均價同比降11.9%。

　　石景山等五環(huán)外的次中心區(qū)域價格下降也相對明顯，降幅在10%。中心四城區(qū)新房價格堅挺，二手住宅同比降幅6%-7.5%，降幅最小。這也充分體現(xiàn)了房源稀缺性越大，抗跌性也越強(qiáng)的特性。

　　北京的二手房價也出現(xiàn)了明顯下降。根據(jù)北京中原二手住宅價格領(lǐng)先指數(shù)，北京1月份中高檔二手商品房成交均價為26189元/平方米，環(huán)比去年12月下降3%，同比去年1月下降8.6%。

　　“原想著投房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠，這下被套牢了，沒想到房地產(chǎn)市場也有風(fēng)險。”北京領(lǐng)秀慧谷的業(yè)主劉先生感嘆。此前苦于股市低迷，身邊的朋友一個個靠投資房地產(chǎn)賺了不少，投資屢屢不得意的劉先生決定投資房地產(chǎn)市場。2011年初，他在領(lǐng)秀慧谷買了一套房，當(dāng)時成交價34000元，而現(xiàn)在只能賣25000元。“上半年的時候想出手，但當(dāng)時有不少朋友說，沒事，跟2008年一樣，會大幅反彈的，結(jié)果不但沒反彈，還越套越深。”類似劉先生這樣被套牢的投資者并非特例。

　　有些投資者選擇了割肉。據(jù)一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反映，北京管莊區(qū)域門店掛牌情況有些異動，部分業(yè)主已主動降低掛牌價：一居降5萬-10萬，二居10萬-20萬。當(dāng)前市場環(huán)境下，投資者擔(dān)負(fù)著較大的成本壓力，多套房產(chǎn)的投資者尤甚。一位客戶2010年底購買了北京新天地一套125平方米的房子，以完稅價格291萬元購入，其中貸款220萬元，每月還款約一萬七八千元，2011年房價不斷走低，眼看2012年無望回升，想著長痛不如短痛，毅然以230萬元割肉賣出。

　　●房價沒跌也虧損

　　即使在那些房價保持穩(wěn)定的區(qū)域，2011年初以后購房的投資者，也有很多都是虧損的。一位投資者2011年初買下中關(guān)村公館一套42平方米大開間，買入價138萬元，現(xiàn)在的市場價約為140萬元，但還需支付稅費約35萬元。這位投資客選擇了出租，每月租金4000元。該區(qū)域投資者數(shù)量甚多，市場情況不好，很多都轉(zhuǎn)售為租，繼續(xù)觀望。

　　記者從其他區(qū)域還了解到，處于深度套牢的房產(chǎn)投資客共同點是：堅決割肉出局者，只是少數(shù)，一般選擇出租，或者干脆空置，也有一些是以高于市場價很多的掛牌價掛在中介門店上（拒絕虧損出售）。

　　●投資虧損率在60%以上

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)抽樣數(shù)據(jù)顯示，2011年北京二手房市場成交價普遍下跌。21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的261個樓盤抽樣數(shù)據(jù)中，成交價同比下降的有157個，持平的有30個，上漲的只有74個，超過2/3的樓盤價格在持平或下降。

　　157個下跌樓盤中，跌幅最高的是望京新城項目，成交價格同比下跌29.17%，接近30%。領(lǐng)秀慧谷排行跌幅第二。至2011年12月，北京領(lǐng)秀慧谷的平均成交價格同比下降27.54%。管莊區(qū)域價格下跌也很嚴(yán)重，以尚東閣為例，該項目平均成交價同比下降了15%。

　　157個下跌樓盤中，同比跌幅超過20%的有18個，10%-20%的有56個，10%以下的有83個。從這些數(shù)據(jù)推算，如果在2011年初投資北京房地產(chǎn)市場，虧損或被套牢的高于60%，不賺不賠的只有11%，能產(chǎn)生投資收益的僅有28%。投資風(fēng)險遠(yuǎn)比投資者想象的要高。

　　●房價下跌趨勢仍在繼續(xù)

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)主城區(qū)領(lǐng)先價格指數(shù)顯示，2011年1月，北京市主城區(qū)領(lǐng)先價格指數(shù)為113，2011年12月，指數(shù)跌至107，相當(dāng)于2010年10月的水平。數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，北京價格指數(shù)同比下降3.71%，相比同年1月下降了5%。北京主城區(qū)二手房價格指數(shù)同比下降，這表明，樓市最堅挺的部分也已受到明顯沖擊，整個北京房價的松動程度可見一斑。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，限購政策至少在今年之內(nèi)不會出現(xiàn)實質(zhì)性松動，年初，信貸政策也沒有如市場預(yù)期的放寬，貨幣再度轉(zhuǎn)向?qū)捤傻臅r間和程度，可能不如市場預(yù)期的那樣樂觀。在這幾大因素的作用下，2012年上半年，一線城市房價可能會以小幅下降為主。一些2011年之前入市的投資者可以考慮出手，對于那些2011年初或之后入市的投資者來說，因為市場價格反彈的幾率并不大，虧損繼續(xù)增加是大概率事件。