李嘉誠(chéng)內(nèi)地囤地首嘗苦果 上海地王價(jià)格縮水過(guò)半

    銷(xiāo)售放緩、減少拿地，內(nèi)地房企進(jìn)入“冬閑”時(shí)節(jié)。然而，港資房企卻趁機(jī)頻繁抄底內(nèi)地土地市場(chǎng)，儼然一副“冬忙”景象。

    2011年上半年，九龍倉(cāng)成為內(nèi)地拿地最活躍的港企。前3個(gè)月，九龍倉(cāng)就分別在蘇州、長(zhǎng)沙、杭州拿下多幅地塊，累計(jì)投入達(dá)100億元。2011年下半年，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔接棒九龍倉(cāng)，在內(nèi)地土地市場(chǎng)“淘金”。6月始，長(zhǎng)和系就先后在天津、長(zhǎng)春、大連、佛山等地收獲土地。

    “要永遠(yuǎn)相信：當(dāng)所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再?zèng)_進(jìn)去。”李嘉誠(chéng)這句心得被不少投資者奉為金科玉律。而對(duì)這句話詮釋的最透徹到位的，還是這位超級(jí)富豪自己。然而，李嘉誠(chéng)留給業(yè)界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。

    早前就有媒體爆出，長(zhǎng)和系在上海、武漢等地的囤地行為，并坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區(qū)域板塊價(jià)值下滑的尷尬。一向以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)著稱(chēng)的李嘉誠(chéng)，在樓市步入下半場(chǎng)，還能繼續(xù)在內(nèi)地靠囤地賺錢(qián)嗎？

    斥資百億逆市搶地

    和記黃埔是李嘉誠(chéng)著力內(nèi)地樓市的主要平臺(tái)，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來(lái)履肩負(fù)。

    2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區(qū)項(xiàng)目，據(jù)悉，該項(xiàng)目由河北區(qū)城投公司與和記黃埔地產(chǎn)天津公司合作，預(yù)計(jì)投資超過(guò)60億元。在拿下該項(xiàng)目?jī)H20天之后，和記黃埔長(zhǎng)春公司又以4.64億元的底價(jià)拿下長(zhǎng)春一塊土地面積為15.89萬(wàn)平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長(zhǎng)春高新區(qū)。

    休息了四五個(gè)月，李嘉誠(chéng)再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競(jìng)得佛山一地塊，預(yù)計(jì)總投資將超過(guò)15億元。時(shí)代周報(bào)記者了解到，和黃購(gòu)得該地塊的總代價(jià)為8.96億元，該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門(mén)之后，李嘉誠(chéng)在華南再落一子。

    時(shí)隔1個(gè)月，和記黃埔又現(xiàn)身大連土地市場(chǎng)，并聯(lián)手李嘉誠(chéng)另一地產(chǎn)平臺(tái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區(qū)一塊14.3萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。據(jù)介紹，本次土地收購(gòu)行為的主體項(xiàng)目公司為大連達(dá)連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權(quán)益。

    除上述城市外，在本輪內(nèi)地樓市土地調(diào)控中，李嘉誠(chéng)還于2010年底，在重慶、上海、南京高價(jià)搶地。2010年11月，時(shí)隔三年，李嘉誠(chéng)再度在重慶出手，和記黃埔通過(guò)競(jìng)拍方式，以13.1億元的價(jià)格成功拿下重慶兩江新區(qū)一處住宅用地。緊接著，李嘉誠(chéng)前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和記黃埔下屬業(yè)貿(mào)投資有限公司以總價(jià)16.2億元摘得上海青浦區(qū)趙巷板塊17號(hào)地塊，樓面價(jià)為21436元/平方米，溢價(jià)率191.5%，并刷新了趙巷板塊單價(jià)“地王”紀(jì)錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價(jià)拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價(jià)17.7%，樓面價(jià)為8548元/平方米。

    粗略計(jì)算，自2010年底，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系就已在內(nèi)地斥資百億元拿地，其在內(nèi)地的足跡遍布全國(guó)。2003年，和記黃埔在內(nèi)地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個(gè)城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續(xù)在西安、成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資金，圈下了超過(guò)300萬(wàn)平方米的土地，基本完成了其對(duì)一級(jí)城市和主要二線城市的戰(zhàn)略布局。據(jù)2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報(bào)，在土地方面，其目前所占土地儲(chǔ)備可發(fā)展成共980萬(wàn)平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97%在中國(guó)內(nèi)地、2%在英國(guó)及1%在新加坡與中國(guó)香港。此土地儲(chǔ)備包括分布于23個(gè)城市的48個(gè)項(xiàng)目，預(yù)期在數(shù)年內(nèi)分期發(fā)展。

    資金鏈優(yōu)勢(shì)明顯

    內(nèi)地樓市正處極寒，李嘉誠(chéng)為何屢屢闊綽出手？

    “國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展是吸引香港房企進(jìn)駐內(nèi)地的主要原因。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者分析，加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)信貸減縮，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力加緊離岸，而此時(shí)香港房企進(jìn)入內(nèi)地開(kāi)拓市場(chǎng)的時(shí)機(jī)比較適宜，所以出現(xiàn)大量香港房企進(jìn)駐內(nèi)地，正是資本流動(dòng)和投資意愿雙重影響的結(jié)果。

    事實(shí)上，不僅和記黃埔，九龍倉(cāng)、恒隆、嘉里建設(shè)、周大福等港企也紛紛在內(nèi)地“跑馬圈地”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年港企在內(nèi)地市場(chǎng)的投入就超過(guò)200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價(jià)獲得中意地塊或項(xiàng)目。不過(guò)也有例外，2011年9月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過(guò)83輪的激烈角逐以34.97億元奪下昆明市兩宗商業(yè)地塊。

    港企拿地，包括和記黃埔，背后都有資金鏈的優(yōu)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，香港上市并且主要在香港運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)，平均的資產(chǎn)負(fù)債率僅為26.71%。然而香港的房產(chǎn)四大天王(李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負(fù)債比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠(chéng)和記黃埔的凈資產(chǎn)負(fù)債率為21.9%。

    相比而言，國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過(guò)70%。而公開(kāi)資料顯示，截至2011年上半年，內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到71.28%，創(chuàng)近十年的新高，與此同時(shí)，上市房企總負(fù)債已超過(guò)1萬(wàn)億元。

    2012年，新春伊始，土地市場(chǎng)格外冷清。據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1月，重點(diǎn)城市土地流標(biāo)率達(dá)44%。然而，李嘉誠(chéng)似乎在為進(jìn)一步的抄底做準(zhǔn)備。據(jù)港媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由于反應(yīng)熱烈，已將發(fā)行規(guī)模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無(wú)疑為2012年和記黃埔在內(nèi)地市場(chǎng)搶地，備足“糧草”。

    另一邊廂，李嘉誠(chéng)另一業(yè)務(wù)重心在香港的地產(chǎn)平臺(tái)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，也對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)虎視眈眈。近日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄對(duì)媒體表示，2012年內(nèi)地將有大量收購(gòu)機(jī)會(huì)，長(zhǎng)實(shí)將會(huì)特別留意內(nèi)地城市綜合項(xiàng)目。

    囤地首嘗苦果

    具備資金鏈優(yōu)勢(shì)，香港房企在國(guó)內(nèi)的發(fā)展策略在大體上是相同的：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略上以一線重點(diǎn)城市作為依托，進(jìn)而進(jìn)入二、三線市場(chǎng)，由點(diǎn)到面地融入內(nèi)地市場(chǎng)。“然而，不同于其他港資房企，和記黃埔在內(nèi)地市場(chǎng)，屢屢通過(guò)土地升值而受益豐厚。”世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向時(shí)代周報(bào)記者表示。

    李嘉誠(chéng)囤地時(shí)間最長(zhǎng)的地塊，當(dāng)屬?gòu)V州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開(kāi)工。而李嘉誠(chéng)位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目，囤地達(dá)95個(gè)月，雖然2007年被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)，但相比土地升值帶來(lái)的利潤(rùn)，就是“九牛一毛”。

    此外，李嘉誠(chéng)在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海臺(tái)商最集中的古北新區(qū)推出的御翠豪庭，從取得地塊到銷(xiāo)售就花了7年時(shí)間；另一個(gè)李嘉誠(chéng)集團(tuán)的普陀區(qū)真如副中心案，土地于2006年取得，但全數(shù)開(kāi)發(fā)完畢后，則要等到2018年。

    在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區(qū)附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒(méi)有開(kāi)發(fā)。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項(xiàng)目遲遲未開(kāi)發(fā)，對(duì)此，李嘉誠(chéng)解釋為：“十三陵不是我們的問(wèn)題。政府要原來(lái)住在那里的居民交地，我們也明白，要好好安置當(dāng)?shù)氐木用裥枰獣r(shí)間。”和記黃埔還有一幅位于廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處于閑置狀態(tài)。該幅合同編號(hào)為珠國(guó)土轉(zhuǎn)許字第20050038的地塊，是和記黃埔于2005年9月以9600萬(wàn)元的價(jià)格取得，但截至目前仍閑置。

    針對(duì)上述囤地現(xiàn)象，時(shí)代周報(bào)記者嘗試聯(lián)系和記黃埔香港、內(nèi)地的工作人員，但均回避這一問(wèn)題。李嘉誠(chéng)不止公開(kāi)一次表示：“長(zhǎng)和系公司從來(lái)不囤地，也從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)土地。”但是一些機(jī)構(gòu)和政府的文件否定了這一說(shuō)法。易居中國(guó)早在2009年底發(fā)布的當(dāng)年土地報(bào)告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及上百家地產(chǎn)企業(yè)，包括李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔。而2010年8月業(yè)內(nèi)知名的源自國(guó)土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地產(chǎn)赫然在列。

    尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關(guān)政策，從利潤(rùn)的角度出發(fā)，這種模式能否繼續(xù)奏效呢？萬(wàn)科總裁郁亮近日表示，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤(rùn)的機(jī)會(huì)不會(huì)再有。而最近，和記黃埔也在土地市場(chǎng)上首償“苦果”。

    2011年年末，上海趙巷16號(hào)地塊拍賣(mài)，以14.087億元的底價(jià)拍賣(mài)，折合樓板價(jià)僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號(hào)地王的21436元/平方米的樓面地價(jià)相比，地價(jià)水平已縮水55%。趙巷16號(hào)地塊價(jià)格下調(diào)，或?qū)⒅苯佑绊懳羧?ldquo;地王”17號(hào)地塊的盈利空間。

    “從目前我國(guó)城市化進(jìn)程來(lái)看，土地價(jià)格的增長(zhǎng)不會(huì)改變，預(yù)計(jì)港企的緩慢開(kāi)發(fā)速度能夠?yàn)槠滟Y產(chǎn)凈值帶來(lái)一定的增長(zhǎng)空間。”韓長(zhǎng)吉向時(shí)代周報(bào)記者表示，短期來(lái)看，土地價(jià)值或?qū)⒊霈F(xiàn)一些波動(dòng)。然而，這個(gè)波動(dòng)的周期是多長(zhǎng)，和記黃埔能否熬過(guò)這一周期，其還能繼續(xù)在內(nèi)地市場(chǎng)的土地“舞臺(tái)”上“翩翩”起舞嗎？