償債重壓之下如何見招拆招

　　證監(jiān)會(huì)日前再次重申目前地產(chǎn)企業(yè)的上市申請審核處于暫停狀態(tài)。從2009年11月6日起，房地產(chǎn)企業(yè)已有27個(gè)月未被批準(zhǔn)上市。當(dāng)前商品住宅市場持續(xù)低迷，房企的庫存套現(xiàn)難度增加，負(fù)債率步步攀升。分析認(rèn)為，在房企最渴求資金的時(shí)候，仍然難以叩開直接融資之門，降價(jià)去庫存或成為房企首選策略。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至2011年，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“考慮到2011年下半年的房地產(chǎn)市場，2012年初的負(fù)債率可能繼續(xù)走高。”

　　“另外，2012年房企自籌資金中的海外債和房地產(chǎn)信托償還高峰來臨，部分開發(fā)商將面臨流動(dòng)性資金缺口，或再次出售股權(quán)或項(xiàng)目以及大幅降價(jià)。”馮聯(lián)聯(lián)分析稱。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，隨著銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的收緊，房企得到銀行融資和上市融資越來越困難，在項(xiàng)目運(yùn)作中需要更多的自籌資金。“而當(dāng)前房企最容易獲得資金的方式就是快速去庫存。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布研究報(bào)告稱，截至2012年1月，我國10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，與去年同期相比，新增1701萬平方米庫存量，增長約40.5%，庫存量仍處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

　　該機(jī)構(gòu)分析稱，受房價(jià)下降預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)影響，2012年上半年購房者熱情將進(jìn)一步減退，同時(shí)，開發(fā)商資金鏈逐步趨緊的壓力也將使其加大推盤，打折促銷。因此，2012年上半年的庫存壓力將進(jìn)一步增大，房地產(chǎn)業(yè)還將深度調(diào)整。

　　此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2011年超過六成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成銷售目標(biāo)。大型房企業(yè)績下滑，如首創(chuàng)置地2011年業(yè)績?yōu)?10億元，較去年同期下降11 .4%。而且，在已公布2012年1月份業(yè)績的房企中，多家企業(yè)業(yè)績?nèi)圆粯酚^。

　　馮聯(lián)聯(lián)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“整體來講房地產(chǎn)調(diào)控政策目前很難出現(xiàn)大的變化，成交量持續(xù)低迷，房企的業(yè)績?nèi)詫⒀永m(xù)2011年的冷淡氛圍，很難出現(xiàn)大的增長。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)(微博)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅庫存量為3006萬平方米，同比大增42%，庫存增加將迫使更多房企加大促銷力度。業(yè)內(nèi)亦普遍認(rèn)為，2012年主要城市商品住宅成交量將延續(xù)2011年下半年的低迷態(tài)勢，全年商品住宅成交量可能大幅下降20%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，2012年房價(jià)的下行窗口已打開，一旦進(jìn)入下降通道，只要沒有政策因素的轉(zhuǎn)向支持，在買漲不買跌的心態(tài)下，本就被限制的購房需求更加難以提升，房價(jià)也就無法止跌企穩(wěn)。

　　馮聯(lián)聯(lián)說，綜合當(dāng)前房企銷售難、融資難、資金鏈緊張等多重因素，降價(jià)或成為房企的首選策略。“預(yù)計(jì)2012年上半年商品住宅價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整，尤其是限購政策比較嚴(yán)格的一線城市，同比下降幅度將會(huì)達(dá)到15%。”