零成交橫掃大江南北 樓市深陷10年來最僵持博弈

　　■政策：咬定調(diào)控不放松 最堅(jiān)定

　　■地方政府：各懷心事 放松“限購”最猶疑

　　■開發(fā)商：拒不降價(jià)最能挺

　　■銀行：銀根收緊最徹底

　　■消費(fèi)者：持幣待購最淡定

　　編者按：

　　樓價(jià)博弈既是觀察宏觀經(jīng)濟(jì)的窗口，又關(guān)系到老百姓的“荷包”，而房地產(chǎn)行業(yè)作為“萬行之首”，其波動(dòng)更影響相關(guān)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，甚至被認(rèn)為是“綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。經(jīng)歷了一年多的調(diào)控之后，樓市博弈相關(guān)各方已陷入史上最僵持狀態(tài)。而國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明，調(diào)控是否會(huì)轉(zhuǎn)向？樓價(jià)將呈現(xiàn)何種走向？在龍年開春之際，羊城晚報(bào)財(cái)經(jīng)版從今天起，推出龍年經(jīng)濟(jì)大透視·樓市觀察系列報(bào)道。

　　市場(chǎng)

　　新春樓市“冰封休眠”

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正遭遇近10年來最深度、最僵持的博弈。政策調(diào)控最堅(jiān)定、銀根收緊最徹底、購房者最冷淡的入市情緒、近年來最冷清的春節(jié)成交量，在這個(gè)龍年新春樓市表現(xiàn)得淋漓盡致———“冰封休眠”成春節(jié)一景，許多城市成交僅為個(gè)位數(shù)。

　　北京樓市春節(jié)7天出現(xiàn)3年來首次零成交”，上海16套，廣州29套，深圳2套，盡管北京住建委解釋“零成交”是因?yàn)榇汗?jié)期間北京市暫停了房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)服務(wù)。然而，無可爭(zhēng)辯的是，成交慘淡不僅體現(xiàn)在北上廣深等一線城市，就連南京、青島、濟(jì)南這些二線城市，成交量也同樣明顯大幅萎縮，其中，濟(jì)南也同樣出現(xiàn)了“零成交”。

　　政策

　　再砸樓市當(dāng)頭一棒

　　“春節(jié)過完，樓市春天依舊遙遙無期。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)羊城晚報(bào)記者表示，年前溫家寶總理提出“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的表態(tài)，等于給市場(chǎng)再潑一盆冷水，至少在未來幾個(gè)月，市場(chǎng)難以解凍；同時(shí)也使部分心存政策放松渴盼的開發(fā)商，信心再受打擊。

　　在楊紅旭看來，地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)，主要取決于政策。而政策面已被這則“利空”籠罩，顯示出管理層咬定調(diào)控不放松，可以說是近10年來立場(chǎng)最為堅(jiān)決的。

　　值得留意的是，面對(duì)僵局，近日中山“限價(jià)令”標(biāo)準(zhǔn)升至6590元/㎡。而春節(jié)前廣州市國(guó)土房管局透露，今年的房地產(chǎn)調(diào)控思路已上報(bào)市政府審定。其中，將適當(dāng)調(diào)整新建住房購買的行政調(diào)控手段，研究差別化“限購”措施的可行性。這些舉動(dòng)普遍被外界視為有限放松調(diào)控的舉動(dòng)。

　　不過，廣東省房協(xié)理事趙卓文一語中的：各地方政府正秘密籌備的“松動(dòng)限購”舉措，有可能會(huì)放緩，因?yàn)檎l也不希望像去年的佛山那樣，搞個(gè)政策“一天游”。

　　趙卓文形容，對(duì)大多數(shù)的二、三線城市政府而言，現(xiàn)在是各懷心事。放松“限購”，擔(dān)心管理層干預(yù)，更擔(dān)心樓價(jià)反彈。不放松“限購”，則樓市將進(jìn)入漫漫隆冬。地方財(cái)政收入在2012年將變得十分窘迫。

　　消費(fèi)者

　　房?jī)r(jià)不降30%不出手

　　購房者對(duì)后市的預(yù)期，直接影響購房行為。搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，91.06%的網(wǎng)友認(rèn)為廣州房?jī)r(jià)并未觸底。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查，購房者期望降價(jià)的幅度集中在30％以上。合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，在大環(huán)境沒有發(fā)生改變的情況下，預(yù)跌的心態(tài)對(duì)市場(chǎng)交投、走向產(chǎn)生一定作用。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，“買升不買跌”的心態(tài)，直接導(dǎo)致了各個(gè)大中城市春節(jié)成交量的慘淡。在廣州，盡管不少買家認(rèn)可房?jī)r(jià)已比前期回落，但由于擔(dān)心樓價(jià)會(huì)持續(xù)下跌，怕現(xiàn)在入市會(huì)在高位套牢。不少買家也因限購而“額”滿，失去入市的資格。

　　正是基于上述兩點(diǎn)，春節(jié)長(zhǎng)假廣州鮮見價(jià)格大幅跳水的樓盤登場(chǎng)。

　　某知名房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人就坦言，在售的單位若明顯價(jià)格下調(diào)的話，想買樓的人會(huì)擔(dān)心你會(huì)不會(huì)再降價(jià)，而已成了業(yè)主的人則更是心生不爽，肯定會(huì)找機(jī)會(huì)來鬧事，與其兩邊都不討好，還不如就守著吧，反正也賣不動(dòng)。

　　羊城晚報(bào)記者查閱了近期廣州樓市的推盤促銷情況發(fā)現(xiàn)，在元宵節(jié)期間優(yōu)惠折扣樓盤有所增加，其中番禺、花都等4個(gè)樓盤還打出7折起探底樓市，但大部分樓盤仍是9.2折以上的“禮節(jié)性”優(yōu)惠。顯示出，盡管成交量大幅下跌，但廣州房?jī)r(jià)依舊“穩(wěn)健抗跌”。

　　數(shù)據(jù)

　　473家房企京城消失

　　開發(fā)商慘過2008年

　　在樓市遇冷的環(huán)境下，一些地產(chǎn)公司已經(jīng)開始大逃亡：2011年12月19日，北京市住建委發(fā)文表示，有473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)已被注銷，這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事地產(chǎn)開發(fā)，今后將在京城樓市消失。而在武漢，也有超過200家房地產(chǎn)企業(yè)在2011年消失。

　　面對(duì)調(diào)控和資金壓力，在“少拿地、不開工、緩建設(shè)”的過冬策略下，收縮編制、裁減人員將是房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對(duì)的殘酷現(xiàn)實(shí)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比2008年一些房企還來不及裁員，行業(yè)就已經(jīng)復(fù)蘇的幸運(yùn)，這一輪的裁員總量可能會(huì)比2008年大。

　　專家視點(diǎn)

　　黎文江：今年廣州房?jī)r(jià)漲幅或貼近CPI

　　我的判斷是：2012年廣州房?jī)r(jià)仍有一定的漲幅；是屬于結(jié)構(gòu)性的上漲，因?yàn)榻衲曛行某菂^(qū)供應(yīng)相對(duì)去年有很大的增加，因此其成交量增加，將拉動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲；CPI今年仍有4－5%的上升，將推動(dòng)開發(fā)成本上升，但估計(jì)房?jī)r(jià)上升幅度將受政策抑制，所以房?jī)r(jià)升幅被壓，有可能貼近CPI漲幅。今年規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域都將有可能成為住宅成交暢旺的利好點(diǎn)，例如：南沙、番禺。

　　韓世同：一二線城市或延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌

　　現(xiàn)在一二線的城市目前幾乎是進(jìn)入了量?jī)r(jià)齊跌的狀況，已經(jīng)過了以價(jià)換量的這個(gè)階段；二三線的非限購城市，他們可能處在以價(jià)換量的階段，下一步一旦全面的出現(xiàn)深度降價(jià)，那也會(huì)面臨量?jī)r(jià)齊跌的狀況。三四線的城市還主要集中在一個(gè)價(jià)滯量減的過程和階段。我覺得目前要想看到成交量有比較大幅度回升的話，可能主要還是仰賴于二三線和三四線的城市，一二線限購的城市恐怕還是在量?jī)r(jià)齊跌的狀況。