恒大： 延期償付土地款以降低負債比率

    內(nèi)地房企深陷“寒冬”，緊縮財政及融資的新招不絕于耳。

    “恒大地產(chǎn)正通過延期償付土地款以降低企業(yè)負債比率。”一位接近恒大的消息人士向本報記者透露，通過延期償付土地款，2011年恒大地產(chǎn)的資本負債率或出現(xiàn)下降。此消息未得到恒大方面證實。

    向來發(fā)展風格激進的恒大近期轉(zhuǎn)向保守。恒大將2012年目標銷售額定為800億元，與去年803.9億元的銷售額基本持平。

    “公司早前招了一批擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的人才。但截至目前，除了住宅地產(chǎn)放緩工期外，商業(yè)地產(chǎn)還沒什么動靜。”一位接近恒大地產(chǎn)的消息人士告訴本報記者，目前恒大商業(yè)地產(chǎn)布局僅僅在規(guī)劃階段，僅少數(shù)項目進入前期。

    外資基金退出

    雖然恒大緊握大量現(xiàn)金，高額的負債亦不可忽略。

    據(jù)恒大2011年中期報告，截至2011年6月30日，集團現(xiàn)有土地儲備未付土地款為371.4億元，其中按照協(xié)議需于2011下半年支付的土地款162.3億元，需于2012年內(nèi)支付的土地款175.1億元，需于2013年及以后支付的余額為34.0億元。同期，集團資產(chǎn)負債率高達80.24%，同比上升31.8%。

    事實上，2011年上半年，在內(nèi)地上市房企的平均資產(chǎn)負債率高達71.28%，而在香港上市的內(nèi)地房企平均資產(chǎn)負債率高達66%。

    另有數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月底，恒大的現(xiàn)金余額為人民幣272.1億元，全年未使用銀行授信額度人民幣371.5億元，合計可動用資金人民幣643.6億元。

    此時，一些外資房產(chǎn)資金也選擇離開。

    1月19日，恒大地產(chǎn)宣布，以1.616億美元收購子公司雅立其余的40%股份，使其成為恒大的全資子公司。此次收購的賣方是由以投資商業(yè)地產(chǎn)著稱的黑石集團控制的一只基金。

    早在去年9月，黑石集團已將持有的上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界（600628）發(fā)展有限公司，價格為14.6億元。

    “外資基金是中國房企發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草。”世聯(lián)地產(chǎn)（002285）首席分析師王海斌告訴記者，中國房企的傳統(tǒng)發(fā)展模式已經(jīng)走到盡頭，必須通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和租賃物業(yè)來抵抗經(jīng)濟周期。

    進軍文化產(chǎn)業(yè)

    房地產(chǎn)的調(diào)控持續(xù)也間接觸發(fā)多家房企加大對文化產(chǎn)業(yè)的投入。

    “除了造勢，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)能夠幫助房企更好拿地。” 世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部高級研究員吳志輝告訴本報記者，在國家大力鼓勵文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策下，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的項目會優(yōu)先獲批。

    1月19日，恒大地產(chǎn)宣布，擬投資150億元在黑龍江省太陽島西區(qū)打造國內(nèi)規(guī)模最大的旅游綜合體，成為恒大打造文化產(chǎn)業(yè)的一個主要載體。去年7月 ，恒大董事局主席許家印就表示，“房地產(chǎn)曾經(jīng)是朝陽產(chǎn)業(yè)，未來會有萎縮，所以我們做文化產(chǎn)業(yè)，因為文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)。”

    其實，恒大進軍文化產(chǎn)業(yè)早有謀劃。2010年底，恒大斥資8.5億元成立文化產(chǎn)業(yè)集團，下設(shè)電影、院線、唱片、動漫、經(jīng)紀等五大文化創(chuàng)意公司。其中，在院線業(yè)務上，恒大計劃在旗下200個主要樓盤投資1200塊銀幕。

    恒大中期報告顯示，2011年上半年，在足球會營運，酒店營運等非物業(yè)業(yè)務上的收入為1.9億元，較上年同期增長375%。主要是由于經(jīng)營足球會的門票收入及廣告收入所致。同期，恒大集團的營業(yè)額為320.6億元。

    近日，證監(jiān)會也發(fā)出公告，萬達地產(chǎn)旗下兩家公司萬達商業(yè)地產(chǎn)公司和萬達電影院線分別提交了上市申請。萬達商業(yè)地產(chǎn)公司的申請仍在接受初審，而萬達電影院線正在落實反饋意見中。此前，今典集團也高調(diào)宣布，2011年已在影院業(yè)務上投資了逾30億元，2012年底，集團會申報材料將影院業(yè)務上市。

    “在房產(chǎn)融資困難情況下，大型房企紛紛涉足文化產(chǎn)業(yè)，策劃上市或許是為融資創(chuàng)造新途徑。”一位房產(chǎn)業(yè)分析師告訴本報記者，另外，通過母公司或子公司變相融資也成為房企融資新渠道。此前，國內(nèi)某家鋼鐵企業(yè)以母公司身份申請貸款，并將該款項以稍高利率貸給旗下房地產(chǎn)企業(yè)，以此緩解該房企資金鏈緊張局面。