“砸鍋賣鐵”也難做到

    在2012年土地出讓金收入預(yù)期下降的背景下，財(cái)政部2月6日發(fā)文，要求各地增辟四條投資渠道用于保障性安居工程建設(shè)。

    這四條投資渠道分別是：

    一、要求2012年新增地方政府債券收入要優(yōu)先保證保障房。二、試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革城市，取得的房產(chǎn)稅收入要專項(xiàng)用于保障房建設(shè)。三、從國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算中，安排部分資金保障國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)改造。四、從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公共事業(yè)附加費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等收入中安排資金，用以建設(shè)保障房的配套基礎(chǔ)設(shè)施。

    一位接近國(guó)土部的專家表示，目前很多城市都主動(dòng)下調(diào)了2012年土地出讓金收入和支出的規(guī)模。

    而土地出讓金的預(yù)期減少，使得各級(jí)財(cái)政部門必須想更多辦法給保障房建設(shè)融資。

    “自循環(huán)”很難

    2012年保障房建設(shè)要實(shí)現(xiàn)新開工700萬(wàn)套，基本完成500萬(wàn)套。

   據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，2012年保障性安居工程在建房屋有1800萬(wàn)套，所需投入資金不下1.5萬(wàn)億元。

    財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)做好2012年保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》，其中表示，2012年會(huì)加大中央財(cái)政資金的投入。

    上海2011年房產(chǎn)稅收入為22.1億元，其中還包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的稅收收入。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)稅，即城鎮(zhèn)土地使用稅。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，重慶房產(chǎn)稅2011年收入大概在1億元左右的規(guī)模。

    在北京榮邦瑞明投資管理有限公司合伙人李偉看來，新增資金渠道來源所能提供的資金，相對(duì)總體建設(shè)資金而言是杯水車薪。李偉認(rèn)為，通過發(fā)行債券或者銀行貸款這些金融手段，或者僅僅依靠財(cái)政資金投入，都不是解決問題的根本之道，關(guān)鍵在要想清楚，長(zhǎng)期而言錢從哪里來。

    為外界所稱道的重慶公租房模式，即通過配建商業(yè)性住房和出售部分公租房等手段實(shí)現(xiàn)保障項(xiàng)目的“自循環(huán)”模式卻不具有推廣性。李偉指出，重慶公租房建設(shè)在于有大量低價(jià)收購(gòu)回來的儲(chǔ)備土地，它可以通過保障房和商業(yè)房的組合建設(shè)，實(shí)現(xiàn)資金的平衡。

    而大量低價(jià)儲(chǔ)備土地是很多城市所不具備的，如北京現(xiàn)在五環(huán)以內(nèi)，拆遷征地的成本一平米已經(jīng)上萬(wàn)，建設(shè)保障房的資金成本很大。

    除此以外，2012年在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，銀行能夠給予保障性安居工程建設(shè)的資金支持有限，甚至不會(huì)比2011年多。上述接近國(guó)土部的專家表示，很多承建保障房的公司都是地方房地產(chǎn)國(guó)企，都是依靠這些國(guó)企商品房項(xiàng)目的預(yù)收來做抵押，申請(qǐng)貸款用于保障房建設(shè)的。

    2012年商品房市場(chǎng)低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)直接融資基本被叫停，而通過貸款、信托等方式進(jìn)行融資的能力也大大降低。

    “砸鍋賣鐵”也難做到

    在年前召開的住建部工作會(huì)議上，一位地方住建廳的負(fù)責(zé)人向記者坦承，2011年的保障性安居工程建設(shè)已經(jīng)是“砸鍋賣鐵”的結(jié)果。

    例如，某地為了完成保障性安居工程，將市中心一塊原本準(zhǔn)備高價(jià)出讓的土地直接劃撥成了保障房用地，由此折算政府財(cái)政少收幾千萬(wàn)元。

    而國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史也在國(guó)土工作會(huì)議上表示，2011年各地政府已經(jīng)把“熟地”和方便供應(yīng)的土地都供應(yīng)出去了。2012年保障性安居工程用地供應(yīng)會(huì)更難，因?yàn)榈胤秸耐恋卣砟芰]有跟上，而隨著2012年土地出讓金收入預(yù)期減少，地方整理土地的能力進(jìn)一步下降。

    國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人2月6日透露，2012年的建設(shè)用地指標(biāo)的投放領(lǐng)域已經(jīng)確定，其中保障性住房是必保內(nèi)容。國(guó)土資源部要求，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用地城市必須在2月底前對(duì)保障性住房用地單獨(dú)組卷申報(bào)，審查通過的用地由部安排計(jì)劃指標(biāo)，4月底前完成用地審批。

    李偉認(rèn)為，未來地方政府建設(shè)保障房，貸款和土地出讓收益金仍將是資金來源的主要渠道，而土地出讓收益在未來將出現(xiàn)下滑，這會(huì)給地方政府帶來很大壓力。

    據(jù)上海市財(cái)政局編制的2012年上海本級(jí)預(yù)算草案中，2012上海土地出讓收入預(yù)算為2011年的83.8%，下降了16%。而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測(cè)的全國(guó)100城市“招拍掛”土地?cái)?shù)據(jù)表明，2011年全國(guó)100城市土地出讓金總額為15970.6億元，相比2010年減少15.4%。

    中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，今年1月全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量同比下滑了一半。而京、滬、廣、深一線城市的土地出讓金下降幅度更大，北京縮水了2/3，上海縮水了七成，廣州縮水了九成。