承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
“低迷”、“冷清”,似乎都不足以形容2012年第一個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。不僅各地樓市成交量創(chuàng)下幾年來新低,土地市場(chǎng)溢價(jià)率比去年同期也有較大降幅。
2日,“中國300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)”顯示,2012年第一個(gè)月,全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率2%,較上月下降2個(gè)百分點(diǎn),較去年同期減少29個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率2%,較上月減少2個(gè)百分點(diǎn),較去年同期減少35個(gè)百分點(diǎn)。
最新鮮的一個(gè)案例是,1月31日,廣州2012年第一幅出讓的地塊——廣州南站BA0501077商業(yè)用地,因只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)參與競(jìng)逐,最終以2.17億元的底價(jià)成交。
溢價(jià)率的下降伴隨的是土地流拍的增加和成交量的下滑。1月全國300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%,同時(shí)受春節(jié)假期影響,環(huán)比也有明顯降幅。
持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的住宅市場(chǎng)的冷清也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng),再加上開發(fā)商資金狀況的變化,使得開發(fā)商對(duì)于拿地普遍謹(jǐn)慎。
一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人去年在接受采訪時(shí)告訴記者,去年一整年該企業(yè)都未出手拿地。他說,開發(fā)商之所以謹(jǐn)慎,主要就在于金融政策使得開發(fā)商沒有多少資金去拿地,再加上限購、限貸,以及成交慘淡,開發(fā)商的資金回收出現(xiàn)困難,現(xiàn)金流流動(dòng)不起來,因此對(duì)于土地有心無力。
去年,銀行業(yè)向房地產(chǎn)持續(xù)收緊,一方面是因?yàn)榈钟?,信貸政策持續(xù)收緊,另一方面,對(duì)銀行來說,房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在加強(qiáng)。
去年9月份的一個(gè)論壇上,全國城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪就直言,房地產(chǎn)行業(yè)的20萬億元貸款,已成為中國銀行業(yè)的一顆“地雷”。接下來開發(fā)商必須要到別的地方去拿錢。
因此,銀行貸款應(yīng)聲下滑。央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示, 2011年全年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬億元,較前一年下降38%。
進(jìn)入2012年,房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期依然是從緊,因此開發(fā)商的拿地?zé)崆橐膊]有隨著新年的到來而有所上升。
不過另一個(gè)值得注意的趨勢(shì)是:隨著土地流標(biāo)增加,土地溢價(jià)率的持續(xù)下降,土地的評(píng)估價(jià)開始有所回歸。
比如,2011年11月23日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布公告,稱對(duì)順義區(qū)和平谷區(qū)兩宗地掛牌起始價(jià)進(jìn)行調(diào)整,調(diào)整后的掛牌起始價(jià)相比之前分別下調(diào)了8.3%和15%。
上述企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,目前該企業(yè)已經(jīng)開始考慮拿地,也在做一些地塊競(jìng)買的前期準(zhǔn)備工作。他們的拿地策略是:若地塊評(píng)估價(jià)合理,則堅(jiān)持底價(jià)成交原則。
該企業(yè)目前關(guān)注的地塊主要在二線城市,這也和目前的土地成交形勢(shì)吻合:從各地成交情況來看,開發(fā)商在北京等一線城市拿地更加謹(jǐn)慎,更注重在二三線城市拿地。1月10個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地市場(chǎng)大幅降溫,成交價(jià)格連續(xù)走低,各城市出讓的土地基本以底價(jià)成交。不過上述負(fù)責(zé)人也表示,自己也注意到上海的出讓地塊評(píng)估價(jià)在往下走。
但是,在目前的情況下,該企業(yè)在土地競(jìng)買中并沒有志在必得之心,而是“能拿才拿”。