二手房成交量持續(xù)處于冰點 房產中介靠啥“過冬”

　　嚴厲的房地產調控，不僅使房地產開發(fā)商感受到陣陣寒意，也讓身處二級市場的房產中介陷入了又長又冷的冬天。

　　從去年初熱點城市開始實施樓市限購，一線城市二手房成交量呈現(xiàn)出“L”型走勢，并不斷創(chuàng)出新低。受其影響，前兩年賺得盆滿缽滿的房產中介也開始出現(xiàn)虧損、關店、倒閉、裁員等現(xiàn)象。調控在短期內不會放松，面對生存壓力，房產中介又要靠什么來過冬？

　　平均每個店虧5萬——一線城市中介全面虧損

　　大年初五，許多店鋪門前放起爆竹，龍年正式開張。而不少房產中介的門店卻仍在放假。

　　“往年我們初二就正式開門營業(yè)了，春節(jié)假期也有不少業(yè)務量。今年連電話咨詢的都很少，業(yè)務員都放假了。”在北京市朝陽區(qū)百子灣的一家房產中介，留店值班的業(yè)務員羅海紅告訴記者，往年春節(jié)假期根本走不開，十幾名業(yè)務員必須倒休，今年幾乎全都回家過年了。

　　四五年前，當這一區(qū)域幾個大樓盤剛剛開始交付入住的時候，這家中介門店就已經(jīng)開張。在羅海紅看來，2011年下半年以來二手房交易的冷清是前所未有的，即便在2008年金融危機期間也沒有這么差。像羅海紅這樣的老業(yè)務員，去年下半年至今也只賣了4套房子，而在前兩年市場火爆的時候，一個月就能賣4套。相應的，羅海紅的收入也銳減，主要靠租房業(yè)務獲得一些收入。

　　在春節(jié)放假前，這家門店已經(jīng)有3個業(yè)務員提出了辭職，春節(jié)后不再回來上班。“我們這個行業(yè)底薪很少，一般只有一兩千塊，市場好的時候，一個月掙一兩萬都不難?，F(xiàn)在這種行情，吃飯租房的錢都掙不出來。不用老板裁員，一看形勢不好業(yè)務員自己就不干了。”羅海紅說，“如果這種市場行情再持續(xù)半年，恐怕我也得撤了。”

　　從朝陽區(qū)紅廟路口到金臺路路口，短短500米的道路兩旁，最多的時候曾有十多家大大小小的房產中介門店。既有鏈家、我愛我家這樣在北京市場上知名度較高的大中介，也有不少小中介。去年開始，一些小中介陸續(xù)關門，如今只剩五六家還在正常開門營業(yè)。

　　記者日前走訪了其中幾家門店，盡管春節(jié)假期已過，但業(yè)務員普遍上班的積極性不高。“不少人覺得回來也沒什么成交量，索性在家多休息一段時間。”其中一家門店的一位業(yè)務員說。

　　不僅是北京，上海、深圳、武漢、廈門等多個城市近期被曝房產中介接連關張，甚至有全國性品牌中介直接完全撤出某個城市。

　　限購令實行以來二手房成交量持續(xù)處于冰點，使房產中介苦不堪言。以北京為例，2011年北京二手房成交量約12萬套，遠低于2009年的26萬套和2010年19萬套。今年1月，二手房交易套數(shù)為2934套，創(chuàng)造了2008年11月全面網(wǎng)簽以來39個月的最低歷史記錄，成交量同比2011年受春節(jié)長假影響的2月份，下降了65.4%。

　　“在北京，如果每個月二手房成交量少于1萬套，中介行業(yè)就可能會出現(xiàn)全行業(yè)的虧損。”北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在目前的形勢下，不會有一家中介盈利，只是虧多虧少的問題。一些連鎖中介采取關店等措施，“實際上是在止損。”
　　北京二手房中介行業(yè)經(jīng)歷2009年的快速增長后，中介門店一度擴張到6000家以上。據(jù)鏈家地產發(fā)布的研究報告顯示，2011年北京中介門店共關店約1400家，其中超過七成為中小房產中介。根據(jù)成交量縮水程度及正常的運營成本保守估算，2011一線城市中介行業(yè)呈現(xiàn)出全行業(yè)虧損狀態(tài)，平均每個門店虧損5萬元。

　　鏈家地產市場分析師張月認為，去年底今年初，各級政府再次表態(tài)要堅持房地產調控不放松，二手房成交低迷的情況短期內很難有明顯改變，可能會出現(xiàn)更多中介因無法承受長期的低成交量而選擇關店甚至倒閉。

　　一二手聯(lián)動、商業(yè)地產——大型中介尋求轉型過冬

　　可以預見，2012年中介行業(yè)面臨的形勢仍然嚴峻。能否安然過冬，事關生存。

　　房產中介的兩大業(yè)務主要是二手房交易和房屋租賃。二手房市場冷清，房屋租賃這兩年卻格外火爆，租金上漲、租賃業(yè)務量增加，讓租房成了不少中介門店和業(yè)務員的主要收入來源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交價格約為200萬元左右，中介一般收取各類服務費約2.5%，差不多能賺5萬元。一套房的平均租金價格約為3000元左右，即便全額收取一個月的租金作為中介費，做16筆租賃業(yè)務也才頂?shù)蒙弦还P買賣業(yè)務。實際上，盡管這兩年租賃業(yè)務有所增加，但相對二手房交易量下滑帶來的虧損，租賃收入只是杯水車薪。

　　為了增加租賃業(yè)務的收入，一些中介開始大力做“租賃代理”業(yè)務。中介以約定的價格從房主手中租房，再以市場價對外出租，通過分隔房間和市場租金的上漲賺取差價。由于相關法規(guī)明文規(guī)定房產中介禁止“吃差價”，租賃代理業(yè)務有打政策擦邊球的風險，幾家大型中介很少涉足。

　　“現(xiàn)在這種市場環(huán)境下，如果收入過度依賴傳統(tǒng)的二手房交易和租賃，風險肯定很高。”張大偉表示，中介行業(yè)借助一二手聯(lián)動、涉足商業(yè)地產代理等途徑尋求轉型，正逐漸成為行業(yè)的共識。

　　去年11月底，易居中國高調入股21世紀不動產，成為2011年中介行業(yè)內最大的一宗一二手“巨頭”股權整合案。易居中國董事長周忻告訴記者，入股21世紀不動產，正是希望發(fā)揮各自優(yōu)勢，未來全面整合一二手房聯(lián)動模式。

　　據(jù)了解，目前在北京市場上市場份額靠前的幾家大型中介，都已經(jīng)開始涉足一手房的銷售代理。

　　“一二手聯(lián)動對開發(fā)商和中介來說是雙贏。”偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，主營二手房業(yè)務的中介企業(yè)所擁有的線下門店系統(tǒng)、二手房分銷渠道、門店業(yè)務員客戶資源和拓展能力，恰恰是當前開發(fā)商所看重的優(yōu)勢。而中介企業(yè)也能借此增加業(yè)務量，并逐漸實現(xiàn)轉型。

　　除此之外，一位中介行業(yè)的業(yè)內人士告訴記者，當市場成交量低迷時，開發(fā)商愿意通過二手房中介代理銷售，也是一種隱性降價的方式。盡管前景不錯，但實踐中中介企業(yè)仍面臨利潤率低、代理費用結算周期較長等困難，轉型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量減少的情況下，代理商業(yè)地產也成了中介轉型的一大方向。張大偉介紹，由于寫字樓等商業(yè)地產不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉讓、寫字樓出租的業(yè)務量，也能在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。
　　洗牌有利于市場規(guī)范，生存發(fā)展最終還是“靠天吃飯”

　　房地產市場的快速發(fā)展為中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。據(jù)中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會有關專家介紹，目前我國從事房地產經(jīng)紀活動的人員已經(jīng)超過100萬人，機構有5萬余家。北京、上海、廣州、深圳等一線城市，二手房交易量已經(jīng)超過新建商品房交易量，對房地產市場的發(fā)展起到越來越大的作用。

　　但房產中介行業(yè)也存在準入門檻較低、人員隊伍魚龍混雜、惡性競爭、不規(guī)范中介行為大量存在等問題，擾亂了房地產市場秩序?，F(xiàn)在市場低迷，一批規(guī)模過小、行為不規(guī)范的中介企業(yè)在競爭中被淘汰，有利于提高行業(yè)集中度，使行業(yè)更加規(guī)范。

　　“這是一個大浪淘沙的過程，前兩年日子確實比較好過，不管你做得規(guī)不規(guī)范，服務好不好，都能賺錢。”張大偉介紹，目前在北京市場上倒閉的主要是小型中介、夫妻店，大型中介雖然規(guī)模有所收縮，但暫時還沒有生存壓力。這種洗牌過程雖然痛苦，但從長遠看對行業(yè)發(fā)展有好處。

　　對中介行業(yè)的龍頭企業(yè)而言，一線城市的市場低迷也推動了布局二、三線城市的腳步。據(jù)了解，中原、鏈家、偉業(yè)、我愛我家等知名中介，都已經(jīng)在多個城市實現(xiàn)布局。鏈家地產于去年下半年宣布，將自籌資金40余億元，在4年內實現(xiàn)全國15個城市的布局。

　　“無論市場宏觀環(huán)境怎樣，鏈家向二、三線城市擴張都是必須去做的事情。”鏈家地產副總裁林倩表示，布局二、三線城市，既能進一步擴大鏈家的市場占有率，在當前一線城市成交量極差的情況下，二、三線城市情況還比較好，也有助于分散風險。“在城市的選擇上，我們傾向于自住客戶多的城市，而投資客多的一般不喜歡去，市場波動太大。”

　　無論是一二手聯(lián)動、涉足商業(yè)地產，還是向二、三線城市尋求機會，對房產中介行業(yè)而言，永遠離不開賣房和租房兩大業(yè)務主線。因此，擺脫不了“靠天吃飯”的命運，市場形勢和政策的變化至關重要。

　　“中介不在乎房價漲跌，關鍵是要有成交量。”張大偉說，如果成交量長期維持在現(xiàn)在這么低的水平，一直在寒冬里，無論怎么轉型也沒用，除非離開這個行業(yè)。

　　在華本機構日前主辦的“中國地產領袖年會”上，多位專家指出，過去一年以限購和限貸為核心的房地產調控政策起到了明顯的效果，有利于房價合理回落和市場的健康發(fā)展。但在政策執(zhí)行過程中，首次購房的自住型需求也受到了極大的抑制。2012年在繼續(xù)堅持樓市調控不放松的同時，應當適度放寬對首次購房需求的限制，發(fā)揮好房地產市場的功能。

　　張大偉表示，目前過低的成交量并不正常，期待政策能夠在一定程度上恢復對首次置業(yè)者的支持。并通過增加持有環(huán)節(jié)稅收、降低交易環(huán)節(jié)稅收的方式，促進二手房的流轉交易，使市場成交量恢復到相對合理的水平，持續(xù)健康發(fā)展。