房地產(chǎn)開發(fā)貸款很難增加 降價或成今年樓市主色調(diào)

　　央行2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告日前新鮮發(fā)布。報告顯示，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減。在樓市調(diào)控背景下，貸款難度的加大，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資成本進(jìn)一步加大，個人購房貸款成本上升。專業(yè)人士預(yù)計，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

　　房地產(chǎn)新增貸款占比大幅縮減 

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共計1.26萬億元，較2010年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較2010年下降8.5個百分點。

　　“2011年以來銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域新增貸款規(guī)模出現(xiàn)了明顯下降。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月分析認(rèn)為，一方面，為抵御通貨膨脹，信貸政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致銀行整體可貸額度大大減小。雖然2011年年末央行下調(diào)存款準(zhǔn)備率，但全年供給上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次，相當(dāng)于全年凍結(jié)資金約1.8萬億元。2011年全年金融機(jī)構(gòu)新增貸款總額較2010年下降6%。而另一方面，全國房地產(chǎn)調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度降低，房企在房價下降、融資難度加大、負(fù)債率上升等情況下，存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。會促使銀行層面對于樓市調(diào)控帶來的風(fēng)險評級上升，從而在整體貸款額度減少的基礎(chǔ)上，對于房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的投放力度大大減弱。

　　“2011年房地產(chǎn)貸款的縮緊，意味著2012年房企獲得銀行貸款的通過率仍會較低。”張月認(rèn)為，即使2012年的貨幣政策有穩(wěn)中有松的預(yù)期，在樓市繼續(xù)調(diào)整的過程中，房企融資形式仍然嚴(yán)竣。

　　保障房新增貸款或有所下降 

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7個百分點。

　　“保障房建設(shè)的主體是地方政府融資平臺，由于有土地收益和地方稅收作為隱形擔(dān)保，是銀行眼中的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行更樂意于將貸款投放在保障房建設(shè)上。”張月認(rèn)為，而在二三線城市，大量保障房建設(shè)增添了政府落實樓市調(diào)控與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的博弈程度。在政府土地收入縮減、開發(fā)商自顧不暇的狀況下，保障房建設(shè)的融資支持，將有利于緩解地方政府建設(shè)保障房的財政壓力，也同時有助于二三線樓市調(diào)控的持續(xù)。

　　張月表示，雖然2011年保障房貸款是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主力，但是，2012年全國保障房開工建設(shè)目標(biāo)由1000萬套調(diào)低到700萬套，環(huán)比下降了30%，銀行或?qū)⒔档捅Ｕ戏康馁J款額度轉(zhuǎn)向投放到其他領(lǐng)域，而是否會增加到商品房開發(fā)，還將取決于2012年的整體房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場狀況和開發(fā)商的負(fù)債率等諸多因素。

　　房地產(chǎn)拉動作用明顯弱化 

　　根據(jù)北京統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2011年北京全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值16000.4億元，按可比價格計算，比上年增長8.1%。其中房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1080.6億元，貢獻(xiàn)率為6.8%。

　　“從2011年經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)之間的關(guān)系來看，第一，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率并沒有出現(xiàn)明顯變化，2011年和2010年全年均為6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，從2011年單季度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用逐漸走低，第二季度至第四季度拉動經(jīng)濟(jì)增長分別為2.3個百分點、1.4個百分點和0.4個百分點。”張月認(rèn)為，這表明在北京經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的初期，短期內(nèi)房地產(chǎn)的支柱地位難以改變，但房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟(jì)拉動作用逐漸減弱，體現(xiàn)出在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長模式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整的過程中，國民經(jīng)濟(jì)正在逐漸擺脫對于房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴，尤其北京外圍經(jīng)濟(jì)建設(shè)較好的情況下，對房地產(chǎn)財政的依賴性也會減弱。意味著房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長之間的博弈程度將減輕，雖然當(dāng)前實體經(jīng)濟(jì)略顯低迷，但在樓市調(diào)控還未達(dá)到滿意效果時，調(diào)控仍難以放松。

　　到位資金下降生存狀況堪憂 

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目2010年到位資金為5358.1億元，比2010年下降4.8%。“房企開發(fā)到位資金同比下降，既可看出當(dāng)前房企投資、開工的意愿降低，也可表明受貨幣政策緊縮影響較大。”張月認(rèn)為，房企融資能力已經(jīng)大大降低，同時也促使房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，導(dǎo)致金融貸款同比出現(xiàn)較大的降幅。

　　“在2012年，樓市調(diào)整仍將繼續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，房價軟著陸將成為必然趨勢，房價穩(wěn)中有降將成為主要旋律。”張月預(yù)測，解放剛需將在2012年有所體現(xiàn)。而對于房企來說，存在的資金壓力、經(jīng)營風(fēng)險或?qū)⑸跤?008年，如何實現(xiàn)以價換量仍是需要解決的重大問題。

　　降價或成房企不二選擇 

　　2011年，經(jīng)過6次上調(diào)存款準(zhǔn)備后，央行的貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，存款準(zhǔn)備金率在11月末第一次出現(xiàn)下調(diào)，這也是2009年以來存款準(zhǔn)備金率首次下降。隨著CPI回落至4.1%，通貨膨脹得到了有效控制，在歐債危機(jī)影響加深和出口降低的背景下，央行的貨幣政策目標(biāo)可能會轉(zhuǎn)向保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，存款準(zhǔn)備金率存在再次下調(diào)的可能。

　　“即使2012年銀行貸款額度或出現(xiàn)一定的寬松，并且保障房對于銀行信貸額度的占用會有所減少，但由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的堅持和不動搖，房企的貸款難度仍將會增加。”張月分析認(rèn)為，主要原因是，房企的負(fù)債率在2011年大幅攀升，并且由于降價，存量價值降低，銀行貸款的風(fēng)險加大，所以年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將很難增加是個大概率事件。

　　“但在降價幅度較大，尤其是限購政策比較嚴(yán)厲的一線城市，房企所面臨的選擇較為有限。”張月認(rèn)為，雖然不排除部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠從信托、私募基金、民間借貸甚至不惜以出售土地和股權(quán)等方式得到融資，但是對于大部分房企來說，降價可能是唯一的選擇。

　　張月預(yù)計，龍年一季度新開盤的樓盤價格將會出現(xiàn)新的降幅，以期更加貼近購房者的心理價位，快速回籠大量資金，減輕財務(wù)壓力。