房價合理回歸勢在必行 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型謀發(fā)展

　　1日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關注的是，北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。嚴厲調(diào)控之下，國內(nèi)樓市的種種“神話”正在破滅，在房價“合理回歸”的剛性要求下，房地產(chǎn)業(yè)“轉(zhuǎn)型發(fā)展”謀求突圍迫在眉睫。

　　——樓市黃金時代終結(jié)

　　根據(jù)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內(nèi)。同比來看，北京等十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。

　　盡管百城價格環(huán)比跌幅略有縮小，但多數(shù)城市降價項目逐漸增多。從區(qū)域來看，降價仍以供應量較大的遠郊區(qū)縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內(nèi)城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔荨?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士稱，中國樓市已迎來一個新的低谷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近10年來，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個百分點，比1-11月回落3.6個百分點。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些。

　　與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續(xù)高企。截至2011年12月底，中原監(jiān)測到的標桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。

　　另外，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個百分點，低于近年來的平均增幅。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預期悲觀。楊紅旭說，考慮到去年土地成交、企業(yè)資金等情況，預計2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積將出現(xiàn)10年來的首次負增長。

　　——全行業(yè)陷入缺錢困局

　　業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸終結(jié)，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個全行業(yè)缺錢的困局之中。

　　1月30日，央行發(fā)布的《2011年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。其中，2011年末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從報告公布的數(shù)據(jù)看，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設。在調(diào)控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，必然促使房企融資成本增加，2012年房企的融資困局仍然難有突破。

　　相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年將迎來房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰，各種離岸私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務總額達到數(shù)萬億元。有機構預測，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。

　　銷售受阻、庫存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴重匱乏的企業(yè)開始加速以股權和項目換取現(xiàn)金。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年樓市規(guī)模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。

　　兩三年以前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱“吸金池”。而眼下，越來越多企業(yè)被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。

　　楊紅旭表示，目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在今年難以大幅增加。他預計，2012年的資金來源不容樂觀，估計只會有8%左右的增幅。