房價將進一步下滑 房地產(chǎn)市場相對回歸理性

2012年的樓市，從房地產(chǎn)標(biāo)桿城市北京春節(jié)七天的“零成交”開始，就被打上了冷冷清清、凄凄慘慘的陰影。而從官方到專家，無不看淡新一年的樓價。

國家發(fā)改委相關(guān)人士透露，在2011年年底，國家發(fā)改委相關(guān)部門組織了對北京各個熱點區(qū)域以及在售樓盤的實地調(diào)研，相關(guān)人員對房價變化、銷售量變化以及意向購房者的購房意愿變化等均作了詳細(xì)統(tǒng)計，初步得出的結(jié)論認(rèn)為，2012年的樓市仍將延續(xù)前一年的相對回歸理性的趨勢，房價將進一步下滑，2012年下半年將是購房的好時機。

“房價將進一步下滑”

2012年，房價將走向何方？這不僅是纏繞著廣大購房者的疑問，也是官方關(guān)注的焦點。

作為近幾年全國樓價漲幅最大的城市，北京的房價走勢備受關(guān)注。據(jù)記者了解，在2011年底，國家發(fā)改委相關(guān)部門組織了對北京各個熱點區(qū)域以及在售樓盤的實地調(diào)研，調(diào)研地點包括亦莊、通州、望京、大興、石景山、房山等熱點區(qū)域，基本涵蓋了所有新開樓盤，同時也調(diào)研了二環(huán)、三環(huán)等熱點區(qū)域的樓盤，相關(guān)人員通過實地調(diào)查跟蹤，對房價變化、銷售量變化以及意向購房者的購房意愿變化等均作了詳細(xì)統(tǒng)計。

“初步得出結(jié)論認(rèn)為，2012年的樓市仍將延續(xù)前一年的相對回歸理性的趨勢，房價將進一步下滑，但大幅下滑的可能性不大，2012年下半年將是購房的好時機。”國家發(fā)改委相關(guān)人士透露。

近期數(shù)據(jù)顯示，2012年1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，環(huán)比上月下跌0.15%。深圳、重慶（主城區(qū)）兩個城市略有上漲，其余8個城市均環(huán)比下跌。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，2012年1月份北京新建住宅成交4473套，創(chuàng)2009年以來新低。與此同時，2012年1月，北京二手房簽約2934套，創(chuàng)下39個月以來的新低，同比2011年春節(jié)期間2月份的8468套，下降65%。

據(jù)預(yù)計，從目前數(shù)據(jù)來看北京房價已進入了明顯的“低調(diào)”周期，拐點已明顯出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，在郊區(qū)房價的帶動下，未來6-12個月內(nèi)北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。

房地產(chǎn)市場相對回歸理性

近幾年，隨著房價不斷上漲，房地產(chǎn)暴利驅(qū)使，各路資金紛紛涌向樓市，樓市也因此成為炒作和投機盛行的市場，許多原本從事其他行業(yè)的企業(yè)也都紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)掘金。這給樓市以及中國經(jīng)濟均帶來巨大傷害，從2010年起，中央堅定了調(diào)控房地產(chǎn)的決心。在調(diào)控政策下，2011年的樓市一瀉千里。

而去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，則給2012年定下了樓市調(diào)控的總基調(diào)，即堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸。

“2012年的房地產(chǎn)還是政策市。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強指出，政策的走向決定了房地產(chǎn)最終的走向。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會王惠敏秘書長在“中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上指出，新的一年全行業(yè)還將面臨著調(diào)控政策尤其是限購導(dǎo)致成交量下滑的局面，大量安居工程建設(shè)將改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使多年來因行政不作為而造成的中低收入人群無對應(yīng)的住房消費產(chǎn)品的局面可能會得到改善。房地產(chǎn)市場相對回歸理性的趨勢相對是比較明顯的，尤其是機會爆發(fā)式的收益應(yīng)該不復(fù)存在了。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在“2012年中國地產(chǎn)財富年會暨2011年中國地產(chǎn)財富勢力榜頒獎盛典”上也表示，2012年主題詞就是“軟著陸”。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場可能會發(fā)生三個變化：一是賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競爭加劇、洗牌加快、利潤攤?。欢侨谫Y渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場布局立體化趨勢，產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局多樣化，房企轉(zhuǎn)型契機出現(xiàn)。

房企扎堆地產(chǎn)金融化

在政策和市場的雙重擠壓下，資金問題成為昔日的暴利行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大問題。

資金市場中，因為銀行貸款通路受阻，一線城市銷售也受限貸、限購政策的影響而出現(xiàn)回落，再加上去年全國2.7萬億土地出讓金在今年面臨的交付壓力，這直接導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)面臨巨大的資金缺口。

陽光[最新消息價格戶型點評]100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總裁范小沖直言，在整個大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天到了，真正的2012也到了。北京龍藏天下資產(chǎn)管理有限公司董事長趙祥龍指出，所有房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大風(fēng)險是財務(wù)風(fēng)險，特別是熱衷于建立高杠桿房地產(chǎn)企業(yè)，在冬天來臨的時候可能出現(xiàn)問題。

而尋找樓市調(diào)控政策下的融資空間，成為各大房企2012年伊始就開始追求的目標(biāo)。

山水文園[最新消息價格戶型點評]集團金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍在“2012年中國地產(chǎn)財富年會”上指出，股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)鏈融資都是創(chuàng)新融資的渠道，這就是調(diào)控政策下的融資空間。

黃金灣投資集團董事長申威表示，長期以來，沒有真正的房地產(chǎn)金融，只有房地產(chǎn)形態(tài)。銀行一直是房地產(chǎn)主要資金來源，金融政策一旦調(diào)整，對房地產(chǎn)的影響將是致命的。

據(jù)記者了解，陽光100[簡介最新動態(tài)]、上海復(fù)地[簡介最新動態(tài)]等27家開發(fā)商甚至與K8黃金灣等36家金融投資機構(gòu)聯(lián)合組成中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟，以實現(xiàn)互助聯(lián)盟，滿足項目拓展和融資需求。

申威稱，2012年將是地產(chǎn)金融化的春天，地產(chǎn)金融化將是大勢所趨。