譚浩?。悍€(wěn)定樓市 房產(chǎn)稅的“靴子”要盡快“落地”

    樓市調(diào)控行將兩年，其間，政策、措施、手段一個接著一個，用“密集”、“連續(xù)”、“嚴(yán)厲”、“重拳”等詞匯來形容，一點也不為過。

    現(xiàn)在的問題是，再多的政策、再嚴(yán)的措施、再狠的手段，目的都是一個，那就是把過高的房價壓下來，把房地產(chǎn)市場的泡沫擠掉，讓房價回歸理性，讓房地產(chǎn)市場步入健康、規(guī)范、可持續(xù)發(fā)展的軌道。

    那么，在經(jīng)歷了近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場有沒有出現(xiàn)預(yù)想的結(jié)果呢？顯然，到目前為止，市場仍然處于膠著狀態(tài)，價格則仍在博弈過程之中。開發(fā)商沒有選擇降價求生，除少數(shù)一線城市房價出現(xiàn)了一定幅度下降之外，絕大多數(shù)城市只是放慢了價格上漲速度，或在零漲幅附近波動。相反，市場則出現(xiàn)了嚴(yán)重低迷狀態(tài)，絕大多數(shù)城市商品房銷售大幅下降。特別是今年春節(jié)期間，幾乎所有的城市都是在“嚴(yán)寒”中度過的，房地產(chǎn)市場一片冷清。

    為什么會出現(xiàn)價降不明顯、市場很低迷的現(xiàn)象？為什么開發(fā)商在普遍“資金鏈”緊繃、成本大幅上升的情況下，仍然選擇死杠房價？這些問題，不僅需要引起重視，更需要從政策層面進(jìn)行全面、深入的剖析。因為，此輪調(diào)控以來，雖然政策措施交替使用，經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段共同發(fā)力，但真正發(fā)揮作用的，并不是經(jīng)濟(jì)和法律手段，而是行政手段。也就是說，此輪調(diào)控帶有強(qiáng)烈的行政色彩。而行政手段更多的是治標(biāo)，而不是治本。短期用用效果很好，長期使用作用就會大打折扣了。毫不客氣地說，開發(fā)商所以選擇死杠房價，很大程度上就是看透了此輪調(diào)控的行政色彩，看透了行政手段的時限性，認(rèn)為有條件與調(diào)控比比耐心、比比耐力，甚至不排除一些開發(fā)商在等待出現(xiàn)1998年那樣的機(jī)會。

    事實也是如此，此輪調(diào)控由于夾帶著太濃的行政色彩，因此，本可以起到固本作用的經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，效率和效力也打了很大的折扣，特別是重慶和上海兩地出臺的房產(chǎn)稅政策，幾乎沒有發(fā)揮作用，而是被限購、限價的行政手段完全對沖了。

    筆者并不認(rèn)為調(diào)控不能使用行政手段，關(guān)鍵是，此輪樓市調(diào)控使用的行政手段時間已經(jīng)很長，對樓市的負(fù)面作用已經(jīng)顯現(xiàn)。更重要的，治本的經(jīng)濟(jì)和法律手段遲遲沒有出臺，更多的還是在試探。而與經(jīng)濟(jì)和法律手段配套的政策措施、基礎(chǔ)工作，如住房信息聯(lián)網(wǎng)、公開空置房信息等，也沒有及時跟進(jìn)，造成相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、法律手段不能及時推出，或推出了也難以有效發(fā)揮作用。特別是被寄予厚望的房產(chǎn)稅政策，仍然在相關(guān)政府職能部門的嘴里“傳頌”著，而沒有實質(zhì)性的啟動。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，今年在繼續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)性減稅的同時，將加大稅制改革力度，其中，資源稅和房產(chǎn)稅改革將成為重頭戲。那么，房產(chǎn)稅到底何時才能真正與公眾見面呢？何時才能圍繞房產(chǎn)稅建立穩(wěn)定、有效、固本、治本的房地產(chǎn)市場制度框架呢？這是需要有關(guān)方面認(rèn)真考慮并加以研究的問題。

    有一點必須指出，房產(chǎn)稅改革步伐必須加快，房產(chǎn)稅政策必須盡快推出，這不僅是解決樓市持續(xù)低迷的需要，也是房地產(chǎn)市場長治久安的要求。因為，固本的政策靴子不落下，房產(chǎn)稅政策不推出，樓市調(diào)控就會繼續(xù)帶著濃厚的行政色彩來維持，開發(fā)商就會繼續(xù)與政策周旋。一旦行政手段退出，房價又會馬上反彈，這是最不希望看到的結(jié)果。相反，如果房產(chǎn)稅政策的靴子落下，縱然會在限購、限價等行政手段沒有退出的情況下形成“空轉(zhuǎn)”，但開發(fā)商一定會識時務(wù)，選擇用降價來維持生存。因為他們知道，即便行政手段退出，在房產(chǎn)稅政策下，他們也不會撈到好處，甚至?xí)冻鰬K重的代價。

    要加快房產(chǎn)稅政策改革步伐，就目前而言，要抓緊做好三個方面的工作。一是盡快實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，為房產(chǎn)稅政策的推出創(chuàng)造良好的條件。原則上，應(yīng)在今年上半年實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。二是對重慶和上海兩地房產(chǎn)稅政策出臺以來的情況進(jìn)行全面評估，特別要對兩地房產(chǎn)稅政策的作用與問題進(jìn)行全面分析和研判。在此基礎(chǔ)上，抓緊設(shè)計新的房產(chǎn)稅改革方案，力爭在上半年能夠擴(kuò)大試點范圍，下半年全面推出。三是在試點過程中，可采取取消限購和不取消限購兩種形式，一部分試點城市取消限購，一部分試點城市不取消限購，看一看政策的作用效果到底如何。

    總之，樓市調(diào)控已經(jīng)到了需要作出政策和策略調(diào)整的關(guān)鍵時刻，一旦房產(chǎn)稅政策的靴子落地，相信開發(fā)商和購房者都會作出正確的選擇，而不是繼續(xù)進(jìn)行利益博弈。到時，房地產(chǎn)市場也會不再繼續(xù)低迷，而步入正常軌道。