2012開年房地產(chǎn)市場嚴(yán)重低迷 土地市場：能拿才拿

　　“低迷”、“冷清”，似乎都不足以形容2012年第一個(gè)月房地產(chǎn)市場的狀況。不僅各地樓市成交量創(chuàng)下幾年來新低，土地市場溢價(jià)率比去年同期也有較大降幅。

　　2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的“中國300城市土地市場交易情報(bào)”顯示，2012年第一個(gè)月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率2%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少29個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率2%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少35個(gè)百分點(diǎn)。

　　最新鮮的一個(gè)案例是，1月31日，廣州2012年第一幅出讓的地塊——廣州南站BA0501077商業(yè)用地，因只有一家開發(fā)商報(bào)價(jià)參與競逐，最終以2.17億元的底價(jià)成交。

　　溢價(jià)率的下降伴隨的是土地流拍的增加和成交量的下滑。1月全國300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%，同時(shí)受春節(jié)假期影響，環(huán)比也有明顯降幅。

　　持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的住宅市場的冷清也傳導(dǎo)到了土地市場，再加上開發(fā)商資金狀況的變化，使得開發(fā)商對于拿地普遍謹(jǐn)慎。

　　一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人去年在接受采訪時(shí)告訴記者，去年一整年該企業(yè)都未出手拿地。他說，開發(fā)商之所以謹(jǐn)慎，主要就在于金融政策使得開發(fā)商沒有多少資金去拿地，再加上限購、限貸，以及成交慘淡，開發(fā)商的資金回收出現(xiàn)困難，現(xiàn)金流流動(dòng)不起來，因此對于土地有心無力。

　　去年，銀行業(yè)向房地產(chǎn)持續(xù)收緊，一方面是因?yàn)榈钟?信貸政策持續(xù)收緊,另一方面，對銀行來說，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在加強(qiáng)。

　　去年9月份的一個(gè)論壇上，全國城市商業(yè)銀行資金清算中心理事長王世豪就直言，房地產(chǎn)行業(yè)的20萬億元貸款，已成為中國銀行業(yè)的一顆“地雷”。接下來開發(fā)商必須要到別的地方去拿錢。

　　因此，銀行貸款應(yīng)聲下滑。央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示, 2011年全年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款共1.26萬億元,較前一年下降38%。

　　進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的預(yù)期依然是從緊，因此開發(fā)商的拿地?zé)崆橐膊]有隨著新年的到來而有所上升。

　　不過另一個(gè)值得注意的趨勢是：隨著土地流標(biāo)增加，土地溢價(jià)率的持續(xù)下降，土地的評估價(jià)開始有所回歸。

　　比如，2011年11月23日，北京市土地整理儲備中心發(fā)布公告，稱對順義區(qū)和平谷區(qū)兩宗地掛牌起始價(jià)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的掛牌起始價(jià)相比之前分別下調(diào)了8.3%和15%。

　　上述企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前該企業(yè)已經(jīng)開始考慮拿地，也在做一些地塊競買的前期準(zhǔn)備工作。他們的拿地策略是：若地塊評估價(jià)合理，則堅(jiān)持底價(jià)成交原則。

　　該企業(yè)目前關(guān)注的地塊主要在二線城市，這也和目前的土地成交形勢吻合：從各地成交情況來看，開發(fā)商在北京等一線城市拿地更加謹(jǐn)慎，更注重在二三線城市拿地。1月10個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地市場大幅降溫，成交價(jià)格連續(xù)走低，各城市出讓的土地基本以底價(jià)成交。不過上述負(fù)責(zé)人也表示，自己也注意到上海的出讓地塊評估價(jià)在往下走。

　　但是，在目前的情況下，該企業(yè)在土地競買中并沒有志在必得之心，而是“能拿才拿”。