京擬改保障房供地模式 保障房土地或可租賃

    探索保障房土地出讓的協(xié)議租賃制度、探索中長(zhǎng)期債券和REITs等金融工具支持保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、適當(dāng)提高軌道交通沿線商品房配建保障房比例……北京市政府辦公廳昨日發(fā)布《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳保障新安居工程建設(shè)和管理指導(dǎo)意見的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見》），針對(duì)保障房建設(shè)的土地供應(yīng)、資金保障、審核配售、運(yùn)營(yíng)管理明確提出一攬子意見。

    供地保障

    保障房土地或可協(xié)議租賃

    為了確保保障性住房建設(shè)的區(qū)位利于百姓出行，《實(shí)施意見》明確要求普通商品住宅用地中配建保障房比例一般不低于30%，軌道交通沿線、站點(diǎn)周邊以及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)周邊商品住房用地中配建保障房比例還應(yīng)適當(dāng)提高，配建的保障性住房以公租房為主。

    為了確保上述計(jì)劃的順利實(shí)施，《實(shí)施意見》明確提出創(chuàng)新保障性住房用地的供應(yīng)方式，完善不同類型保障性住房土地供應(yīng)的劃撥、出讓、協(xié)議租賃等方式，切實(shí)降低保障房用地的供應(yīng)成本。

    “我們一直希望保障房，特別是公租房能夠探索土地出讓金的分年繳納，最重要的是可以降低一次性投入的建設(shè)成本，讓有限的資金動(dòng)起來。”北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，事實(shí)上此前北京市已經(jīng)批準(zhǔn)在公租房試行土地出讓金分年繳納的政策探索，且公租房土地出讓金分年繳納的形式國(guó)土部是有文件支持的，北京市的幾個(gè)部門也進(jìn)行過多次會(huì)商，相關(guān)方案也早已研究完畢。

    保障房融資

    REITs有望在京探索發(fā)行

    為了解決保障房建設(shè)過程中的融資難問題，醞釀許久的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有望在北京探索發(fā)行，如若成行，保障房建設(shè)的資金籌集將由現(xiàn)行的外部輸血轉(zhuǎn)向內(nèi)部造血?！秾?shí)施意見》就保障房的融資明確提出了三個(gè)重點(diǎn)方向：增加政府投入、鼓勵(lì)發(fā)行企業(yè)債、爭(zhēng)取金融工具進(jìn)一步支持力度。

    “發(fā)行REITs實(shí)際上是希望通過內(nèi)部造血改變現(xiàn)在保障房籌資求助于人的局面。” 北京市住建委專家、北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志告訴記者，“無論是從銀行借貸還是公積金融資試點(diǎn)，都屬于‘有求于人’，保障房的融資想要不求人，且長(zhǎng)期、可持續(xù)地發(fā)展，只有發(fā)行REITs和長(zhǎng)期債券”。

    北京市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松介紹，由政府、銀行（保險(xiǎn)）資金、資本市場(chǎng)融資相互配合的REITs，實(shí)現(xiàn)持續(xù)滾動(dòng)開發(fā)的融資平臺(tái)，是目前解決保障房、特別是公租房融資的理想方式。

    保障房配售

    優(yōu)先面向2人戶及以上家庭

    在產(chǎn)權(quán)性保障房配售方面，經(jīng)適房和兩限房?jī)?yōu)先向一定年齡以上的2人戶及以上家庭配售，引導(dǎo)單身年輕人承租公租房，并嚴(yán)格執(zhí)行單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中經(jīng)適房上市交易管理方面，《實(shí)施意見》要求區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)嚴(yán)格按照本市經(jīng)適房再上市交易管理相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)房源再上市和回購(gòu)管理，建立經(jīng)適房封閉運(yùn)營(yíng)機(jī)制，新購(gòu)買的經(jīng)適房確需出手的，由經(jīng)適房家庭戶籍所在區(qū)縣住房保障部門回購(gòu)。

    “具體的回購(gòu)方式和價(jià)格，還將制定細(xì)則。”這位負(fù)責(zé)人表示，新政策實(shí)施后，將實(shí)行“新房新辦法、老房老辦法”。屆時(shí)，北京的經(jīng)適房上市交易將分三種情況，2008年4月8日之前的、2008年4月8日之后至封閉政策公布前的，以及封閉政策公布后的。前兩種“老房”都將按照各自“老辦法”執(zhí)行。

    公租房退出

    給條件超標(biāo)者兩月過渡期

    公租房承租家庭租住期間或承租合同期滿后，不再符合申請(qǐng)條件的應(yīng)當(dāng)退出，暫不能退出的給予2個(gè)月過渡期，過渡期間承租人按照同區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格繳納租金，過渡期滿后承租家庭仍不退出承租住房的，按照兩倍公租房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取租金，拒不退出行為計(jì)入信用檔案。

    “公租房剛剛開始實(shí)行，一定要把閘口關(guān)住，什么樣的條件可以進(jìn)入，進(jìn)入了之后如何退出，不交租金如何處理，均要有明確且嚴(yán)格的規(guī)定，否則閘口關(guān)不好后患無窮。”曾多次提出保障房相關(guān)議案的市人大代表、北京當(dāng)代律師事務(wù)所衛(wèi)愛民認(rèn)為，除了有人性化的退出過渡期外，對(duì)于拒不退出行為更應(yīng)嚴(yán)格處罰，提高違法成本，避免出現(xiàn)老賴的現(xiàn)象。

    兩限房管理

    將改進(jìn)和完善定價(jià)機(jī)制

    在兩限房管理方面，《實(shí)施意見》提出將改進(jìn)和完善限價(jià)房建設(shè)和定價(jià)機(jī)制，是否意味著兩限房就要漲價(jià)？

    對(duì)此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限價(jià)房從2008年推出開始，其定價(jià)的功能就是對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用，定價(jià)的原則是同區(qū)域、同品質(zhì)的商品房?jī)r(jià)格的80%。不過從實(shí)際情況看，限價(jià)房項(xiàng)目?jī)H為市場(chǎng)房?jī)r(jià)的50%，甚至更低，這也使限價(jià)房有可能成為投資的工具。限價(jià)房是保證中等收入家庭居住需求的保障房，而不應(yīng)該投資牟利。

    不過，這位負(fù)責(zé)人表示，限價(jià)房即使調(diào)整定價(jià)，還是會(huì)根據(jù)面向人群的購(gòu)買能力等因素，合理確定價(jià)格。同時(shí)，限價(jià)房的配售人群是否調(diào)整也將進(jìn)行研究。將來這類家庭的保障方式，應(yīng)該是先承租公租房過渡，然后以購(gòu)買限價(jià)房作為出口，解決住房問題。