“買賣不成仁義在” 二手房交易失敗還要交中介費(fèi)？(圖)

    中國(guó)自古就有“買賣不成仁義在”的說(shuō)法，在二手房交易中，如果中介公司最終未能促成買賣雙方完成交易，那么作為中介公司可不可以要求客戶支付中介費(fèi)？一旦遭遇要求支付中介費(fèi)勞務(wù)費(fèi)的情況，當(dāng)事人又該按照怎樣的支付標(biāo)準(zhǔn)呢？盈科律師事務(wù)所律師李文華提醒，司法程序?qū)τ谥薪橘M(fèi)的認(rèn)定處理主要有三種方式，除中介公司自身原因致使買賣雙方?jīng)]能履行合同完成交易外，其他兩種情況當(dāng)事人都可能涉及一定的勞務(wù)費(fèi)用。

    購(gòu)房前需了解正常交易流程

    “對(duì)于二手房購(gòu)房者而言，要妥善保護(hù)自己在二手房買賣中的合法權(quán)益，首先得了解一套相對(duì)規(guī)范的交易流程。”李文華認(rèn)為，首先買方需了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其他證件。如果賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金非商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。

    買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審批。

    在繳納稅費(fèi)方面。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。之后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。在買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

    中介費(fèi)、“勞務(wù)費(fèi)”支付司法處理有三種

    李文華介紹，在一系列二手房買賣的交易流程中，老百姓通常有一個(gè)理解誤區(qū)，認(rèn)為只有履行完畢交房過戶手續(xù)后才需要支付中介費(fèi)，其實(shí)這種觀點(diǎn)是不全面的，他表示，在中介費(fèi)、“勞務(wù)費(fèi)”的認(rèn)定中，司法處理主要有三種，一、中介公司未能促成買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)，但值得注意的是，中介公司可以要求適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)。二、中介公司促成買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），而非由于中介公司的原因，買賣雙方?jīng)]能履行合同完成交易，中介公司仍然有權(quán)收取中介費(fèi)，但應(yīng)當(dāng)酌情調(diào)低。三、中介公司促成買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），但由于中介公司的原因，買賣雙方?jīng)]能履行合同完成交易，中介公司無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)。“實(shí)際上，在"中介公司促成買賣雙方簽訂買賣合同后，非中介公司自身原因，當(dāng)事人都需要承擔(dān)一定的費(fèi)用，因此，買賣雙方在簽訂買賣合同時(shí)，須慎而后行。”李文華提醒，在現(xiàn)今交易量低迷的形勢(shì)下，一些中介公司為了維持生計(jì)，達(dá)到賺取中介費(fèi)的目的，常會(huì)采取一些策略變相“迫使”當(dāng)事人支付中介費(fèi)。

    案例1

    說(shuō)服無(wú)明確購(gòu)房意向的看房人簽訂意向性協(xié)議

    市民王女士準(zhǔn)備給兒子結(jié)婚購(gòu)置一套住房，某中介帶王女士看房后采取軟磨硬泡等各種方式說(shuō)服王女士簽訂了購(gòu)房意向書，簽訂后王女士即放棄購(gòu)房。中介公司起訴到法院要求中介費(fèi)。

    分析：由于王女士因中介公司軟磨硬泡等各種方式簽訂購(gòu)房意向書（無(wú)明確購(gòu)房意向），且王女士放棄購(gòu)房，因此法院認(rèn)為，屬于中介公司未能促成買賣雙方簽訂買賣合同（協(xié)議），無(wú)權(quán)收取中介費(fèi)，不過，作為中介公司仍可要求適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)，也就是說(shuō)，王女士須支付適當(dāng)勞務(wù)費(fèi)給中介公司。

    案例2

    跳過讓買賣雙方先簽訂意向書、進(jìn)一步協(xié)商后再簽訂買賣合同的環(huán)節(jié)，而說(shuō)服有意向的買賣雙方直接簽訂買賣合同

    市民王女士準(zhǔn)備為兒子結(jié)婚購(gòu)置一套住房，在中介帶領(lǐng)看房后確定了購(gòu)房意向，中介稱不需要簽訂意向性協(xié)議、直接簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》即可，并代為起草合同條款，后買賣雙方協(xié)商同意不履行合同進(jìn)行交易。中介公司起訴到法院要求中介費(fèi)。

    分析：按流程，應(yīng)先簽訂購(gòu)房意向書，后“進(jìn)一步協(xié)商，簽訂買賣合同”，中介公司卻省去了“意向書”環(huán)節(jié)，直接要求購(gòu)房者簽訂買賣合同，之后買賣雙方卻協(xié)商放棄買房，面對(duì)這種情況，由于已簽訂買賣合同，故法院仍支持中介費(fèi)請(qǐng)求，但考慮到是當(dāng)事雙方協(xié)商放棄購(gòu)房交易，因此，中介費(fèi)須酌情調(diào)低。

    案例3

    對(duì)于被限購(gòu)的看房人稱有辦法可以幫其購(gòu)房并說(shuō)服買賣雙方簽訂買賣合同

    李小姐準(zhǔn)備新購(gòu)置一套別墅，由于其丈夫已有一套住房被限購(gòu)，擔(dān)心無(wú)法購(gòu)買，但中介稱有辦法可以操作并說(shuō)服買賣雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但交易最終未能完成。中介公司起訴至法院要求中介費(fèi)。

    分析：已限購(gòu)的李小姐一家，在中介自稱“有辦法操作”的情況下與上家簽訂買賣合同，但最后，購(gòu)房無(wú)法過戶致使購(gòu)房失敗，從實(shí)質(zhì)上看，這次在中介公司“勸說(shuō)”下的購(gòu)房行為從開始到購(gòu)房終止，中介公司都有主要責(zé)任，也就是說(shuō)，雖然中介公司促成了買賣合同成立，但由于中介公司的原因?qū)е挛茨苈男泻贤?，所以法院認(rèn)定中介無(wú)權(quán)要求中介費(fèi)。

    》提醒

    房地產(chǎn)調(diào)控、交易量低迷的形勢(shì)下，購(gòu)房人對(duì)中介費(fèi)有了議價(jià)、談判的空間，可以要求在協(xié)議中寫明辦理完畢交房過戶手續(xù)后才支付中介費(fèi)。