眼見(jiàn)為實(shí)耳聽(tīng)為虛 房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)失真暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    親眼看到的，未必就是真相。

    權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，2011年上海商品住宅成交累計(jì)均價(jià)為22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，復(fù)旦—同策上海同質(zhì)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)卻顯示，截至2011年12月末，該指數(shù)為329.04，同比上漲了4.39%，特別是其中非公寓的同質(zhì)價(jià)格指數(shù)達(dá)到431.46，同比大漲31.52%。

    同樣的統(tǒng)計(jì)對(duì)象和統(tǒng)計(jì)周期，唯一不同的，前者是傳統(tǒng)的市場(chǎng)均價(jià)統(tǒng)計(jì)，后者用了另一種統(tǒng)計(jì)方式，卻得出了全然不同的結(jié)論。真相應(yīng)該只有一個(gè)。

    地方政府微調(diào)“醉翁之意”

    節(jié)后首個(gè)工作日，上海市副市長(zhǎng)沈駿到該市房管局調(diào)研，落實(shí)今年樓市調(diào)控工作思路。官方渠道傳遞的信息涉及：將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和上海的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，重點(diǎn)是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策等。

    最引人注目的莫過(guò)于，有望在2月份公布的上海市普通住房新標(biāo)準(zhǔn)，這是該市近4年來(lái)的首次調(diào)整。

    上海中原研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理龔敏分析，此前已經(jīng)披露的上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價(jià)低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)外環(huán)線間總價(jià)低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線外總價(jià)低于160萬(wàn)元/套。與2008年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)相比，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間及外環(huán)線外每套物業(yè)分別調(diào)整額度為85萬(wàn)、60萬(wàn)、62萬(wàn)，增長(zhǎng)幅度分別為60%、43%、63%。龔敏直言，普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的提高，表明政府有意促進(jìn)剛性需求釋放。

    與上述上海政策微調(diào)的類似舉動(dòng)，在全國(guó)不少地方陸續(xù)出現(xiàn)。背后實(shí)際上是來(lái)自市場(chǎng)層面的巨大壓力。

    據(jù)同策分析師姚伯均提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年12月31日，上海市場(chǎng)上商品住宅可售面積達(dá)到974.24萬(wàn)平方米，可售套數(shù)68396套，同比2010年12月末分別上升52%和54%，比金融危機(jī)時(shí)的2008年末的庫(kù)存面積和庫(kù)存套數(shù)還高出15%和4.8%。

    提升成交無(wú)可厚非 房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)失真暗藏風(fēng)險(xiǎn)

    北京去年末商品住宅存量為1550.68萬(wàn)平方米，深圳去年末商品住宅存量為265.18萬(wàn)平方米，廣州去年末商品住宅存量為509.04萬(wàn)平方米。上海的庫(kù)存雖然還不如北京那么高，但已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)廣州和深圳庫(kù)存之和。

    按照上海去年成交速度，賣完這些存量商品住宅，需要18個(gè)月的時(shí)間。與一線城市橫向比較，上海的指標(biāo)低于北京的26個(gè)月，高于深圳的12個(gè)月和廣州的10個(gè)月。

    可是，另一項(xiàng)調(diào)查揭露了另一個(gè)市場(chǎng)“真相”——市場(chǎng)上并不是沒(méi)有需求，而是在觀望中：新浪樂(lè)居最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，逾八成（83.31%）受訪網(wǎng)友表示在2012年有購(gòu)房計(jì)劃，四成（41.50%）選擇在三季度出手購(gòu)房，逾半數(shù)（54.90%）表示房?jī)r(jià)下跌30%以上會(huì)出手購(gòu)房。近八成（75.9%）受訪網(wǎng)友購(gòu)房預(yù)算在170萬(wàn)以內(nèi)。

    在天量存量和市場(chǎng)潛在需求之間的障礙復(fù)雜而多樣，地方政府希望盡快消除這樣的障礙讓存量和市場(chǎng)需求順利對(duì)接，似乎完全合乎邏輯。

    “從上海普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的實(shí)際影響來(lái)看，符合要求的普通商品房比重將由原來(lái)的80%上升至94%，調(diào)整后價(jià)格可釋放出15%的交易量。”龔敏告訴本報(bào)，普通住宅價(jià)格上調(diào)后，可使一批房東不用再做低房?jī)r(jià)，這也有利于增加稅收，可謂一舉多得。

    但問(wèn)題沒(méi)這么簡(jiǎn)單。上述調(diào)查還披露，逾半數(shù)受訪網(wǎng)友（占54.90%）表示房?jī)r(jià)下跌30%以上會(huì)出手購(gòu)房。而25.50%的受訪網(wǎng)友表示房?jī)r(jià)下跌20%-30%時(shí)會(huì)出手購(gòu)房，房?jī)r(jià)下跌10%-20%和10%以下會(huì)出手購(gòu)房的受訪網(wǎng)友分別各占11.80%和7.80%。

    眾多障礙中最核心的仍是價(jià)格。

    房?jī)r(jià)下跌的真假迷霧

    “宏觀市場(chǎng)穩(wěn)定局部個(gè)案樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)”是2011年上海樓市的主要特征，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2012年這種狀態(tài)仍將持續(xù)。

    但人們會(huì)問(wèn)，幾乎決定著調(diào)控走向的價(jià)格指標(biāo)本身存在巨大的失真風(fēng)險(xiǎn)。例如同樣是2011年的上海房?jī)r(jià)，兩個(gè)統(tǒng)計(jì)為什么會(huì)有截然不同的走勢(shì)指向？

    雖然復(fù)旦—同策上海同質(zhì)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，未必就是市場(chǎng)狀態(tài)最準(zhǔn)確的指數(shù)，但它與政府統(tǒng)計(jì)部門(mén)的巨大反差，不能不讓業(yè)內(nèi)人士對(duì)有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)心存疑慮。倘若作為調(diào)控風(fēng)向標(biāo)的價(jià)格數(shù)據(jù)，不能反映市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)，那又如何保證據(jù)此出臺(tái)的政策能準(zhǔn)確校正市場(chǎng)運(yùn)行的方向？而數(shù)據(jù)打架的現(xiàn)象并非上海僅見(jiàn)，此前在多個(gè)城市如北京已多次出現(xiàn)。

    姚伯均指出，總體看上海市場(chǎng)正在快速下跌過(guò)程中，市區(qū)住宅與郊區(qū)住宅價(jià)格正在拉近，而公寓價(jià)格與非公寓價(jià)格正在拉大。上海房?jī)r(jià)從2011年第二季度末已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，目前房?jī)r(jià)正在快速下降過(guò)程中。市郊指數(shù)雖然出現(xiàn)了部分項(xiàng)目的降價(jià)，但是降價(jià)熱銷項(xiàng)目正在逐漸縮小優(yōu)惠力度。“值得一提的是，別墅與公寓的價(jià)格差距正在不斷拉大。并且別墅等非公寓產(chǎn)品大量存在于郊區(qū)，并且部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格還略有上抬趨勢(shì)，抹平了郊區(qū)公寓下跌對(duì)指數(shù)的影響。”

    這樣的背景下，盲目微調(diào)急于刺激市場(chǎng)成交等相關(guān)地方政府決策，無(wú)疑暗藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。