償債高峰遭遇銷售低谷 今年房企資金鏈更脆弱

    資料來源：世聯(lián)地產(chǎn)降價(jià)跑量是正道 企業(yè)并購(gòu)或頻現(xiàn)

    持續(xù)兩年有余的房地產(chǎn)調(diào)控漸入佳境。從2011年下半年開始，樓市交易持續(xù)走低，2011年初還不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如今紛紛感受到了資金的壓力。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年將迎來房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰，各種離岸私 募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務(wù)總額達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰在2012 年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進(jìn)一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。在此情況下，出貨仍是2012年上半年房企的首要目標(biāo)，與此同時(shí)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等企業(yè)間的合作重組仍將是2012年房地產(chǎn)行業(yè)的重頭戲。

    房企萬(wàn)億債務(wù)密集到期

    世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司集團(tuán)市場(chǎng)研究部根據(jù)萬(wàn)德數(shù)據(jù)系統(tǒng)以及世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)整理后發(fā)現(xiàn)，2012年房地產(chǎn)行業(yè)大量債務(wù)將密集到期。其中，有約1000個(gè)項(xiàng)目離岸私募債將在2012年年中到期，約1000億元規(guī)模的房地產(chǎn)基金將在2012年陸續(xù)到期；2010年約3.6萬(wàn)億、2011年上半年的4萬(wàn)億信托資金中，其中三分之二流向房地產(chǎn)行業(yè)，這約5萬(wàn)億元的房地產(chǎn)信托也將在2012年到期；此外，還有2萬(wàn)億元的民間信貸資金也將在2012年到達(dá)償還期。

    “大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，其形成的債務(wù)將于2012年陸續(xù)到期，這勢(shì)必考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的短期償付能力。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝告訴記者。

    更大的行業(yè)壓力來自于償債高峰與銷售資金回籠低谷的重合。莫尼塔投資發(fā)展有限公司對(duì)上市房企整體的現(xiàn)金流量表進(jìn)行深入分析后發(fā)現(xiàn)，自2009 年以來房地產(chǎn)企業(yè)新一輪的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張周期和2010 年以來日漸收緊的地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生了重疊，銷售回款的速度逐漸追不上企業(yè)因經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張而不斷增加現(xiàn)金支出的速度。“雖然至2011 年3 季度，剔出預(yù)售影響后的現(xiàn)金比率仍好于2008 年最差水平，但處于持續(xù)惡化過程。”莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)分析師施琪告訴記者。

    施琪預(yù)計(jì)，融資低谷在2012 年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的情況，在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加的背景下進(jìn)一步惡化。加上2009 年2 季度以來的大量借款即將在今年集中到期，上市房地產(chǎn)企業(yè)可能自2012 年1 季度開始持續(xù)面臨較大的資金壓力，并于今年2 季度出現(xiàn)現(xiàn)金缺口。

    上半年將加速降價(jià)出貨

    “開發(fā)商資金鏈在上半年將出現(xiàn)加速惡化可能。在市場(chǎng)仍未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖之際，開發(fā)商將采取降價(jià)銷售回籠資金的收縮策略，從而加劇市場(chǎng)價(jià)格下跌。”施琪預(yù)計(jì)，今年上半年在持續(xù)面臨資金壓力的情況下，降價(jià)出貨仍是房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

    在企業(yè)出現(xiàn)償債高峰的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷之勢(shì)不但沒有扭轉(zhuǎn)，反而愈加低迷。春節(jié)期間上海市商品住宅成交僅16套，同比下滑33.3%；北京樓市春節(jié)7天出現(xiàn)3年來首次零成交；龍年新春廣州樓市7天僅售24套商品房；濟(jì)南樓市冰封，春節(jié)沒成交一套房；春節(jié)杭州樓市7天僅成交1套商品房；春節(jié)長(zhǎng)假7天，南京住宅認(rèn)購(gòu)量?jī)H35套，成交只有11套，認(rèn)購(gòu)水平創(chuàng)下近5年來同期新低……伴隨龍年的到來，房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)辇埬甑谋夼诼暥t火起來，全國(guó)主要城市商品住宅成交呈現(xiàn)出一片冷清。

    “2011年樓市整體走勢(shì)也讓開發(fā)企業(yè)意識(shí)到必須加速銷售，以"現(xiàn)金為王"。” 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從房企的角度來看，2012年，房企將會(huì)把成交量放在突出的位置。張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前市場(chǎng)格局來看，各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”成為必然。行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)實(shí)際銷售數(shù)據(jù)也表明，樓市調(diào)控政策收緊、市場(chǎng)流動(dòng)性收緊的市場(chǎng)背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。而“一步到位地降”及合理定價(jià)成為當(dāng)前樓市調(diào)控下跑量的關(guān)鍵，多位分析人士均認(rèn)為，今年上半年樓市仍將面臨價(jià)格下行壓力。

    此外，在2012年企業(yè)并購(gòu)重組將頻頻出現(xiàn)。施琪認(rèn)為，在資金鏈持續(xù)緊繃的背景下，小型房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)和融資能力不足，可能會(huì)面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)。而資金鏈和經(jīng)營(yíng)保持健康的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，或得益于土地和產(chǎn)權(quán)交易以及可能來臨的并購(gòu)潮，市場(chǎng)將面臨一場(chǎng)更為徹底的行業(yè)大洗牌。

    世聯(lián)地產(chǎn)的吳志輝也認(rèn)為，今年的市場(chǎng)形勢(shì)下房企分化將更為嚴(yán)重。以招保萬(wàn)金為代表的龍頭房企預(yù)收賬款較高，且企業(yè)規(guī)模的收縮早于市場(chǎng)，因此企業(yè)的償付能力較強(qiáng)。另外，以國(guó)有房企為代表的有大股東輸血的房企市場(chǎng)生存能力也較強(qiáng)。因此，今年房企間“弱肉強(qiáng)食”的兼并重組將以更高的頻率出現(xiàn)。