商業(yè)地產(chǎn)大受熱捧 或成為地方政府新資金來(lái)源

　　2011年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。

　　2011年各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)

　　類(lèi)型 成交樓面均價(jià) 同比

　　住宅類(lèi)用地 1467元/平方米 跌12%

　　商辦類(lèi)用地 1676元/平方米 漲1%

　　工業(yè)用地 284元/平方米 持平

　　其他用地 624元/平方米 跌16%

　　排名 城市 2011年 2010年 同比

　　出讓金(億元) 出讓金(億元)

　　6 杭州 757.1 926.5 -18.3%

　　7 沈陽(yáng) 630.5 331.3 90.3%

　　8 武漢 589.3 840.1 -29.9%

　　9 昆明 557.5 225.2 147.6%

　　10 大連 529.3 1312.8 -59.7%

　　排名 城市 2011年 2010年 同比

　　出讓金(億元) 出讓金(億元)

　　1 上海 1270 1513.4 -16.1%

　　2 北京 1055.1 1640.3 -35.7%

　　3 蘇州 871.3 719.9 21.0%

　　4 天津 826.0 905.0 -8.7%

　　5 重慶 819.0 712.1 15.0%

　　2011年全國(guó)土地出讓金排行榜

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：

　　中國(guó)指數(shù)研究院

　　數(shù)據(jù)

　　土地出讓金 超過(guò)1.9萬(wàn)億元

　　近年來(lái)，我國(guó)土地制度和土地財(cái)政制度的變革形成的土地出讓金為地方政府聚集了巨額可支配財(cái)力，特別是在過(guò)去的2007年-2010年，全國(guó)土地出讓金收入逐年攀升，成為地方財(cái)政不可或缺的部分。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2011年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%。

　　可以發(fā)現(xiàn)，盡管住宅類(lèi)用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因。

　　2012年，在受政策影響較大的一線(xiàn)城市及部分省會(huì)城市，商辦類(lèi)用地受到熱捧，比重也是大幅增加，商辦類(lèi)用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。

　　一線(xiàn)城市 廣深無(wú)緣前十

　　土地出讓金收入前十名的城市出讓金累計(jì)達(dá)7905.1億元，占130個(gè)城市總額的41%，這些城市主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、沿海及省會(huì)城市。與2010年上榜城市土地出讓金均同比大幅增加相比，2011年上榜城市多數(shù)同比減少。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海土地出讓金1270億元，位居全國(guó)第一，但與2010年相比減少16.1%；北京土地出讓金過(guò)千億，同比減少35.7%，降幅非常明顯；2010年排在第三的大連在2011年降幅最為明顯，出讓金總額僅占2010年的四成。

　　在2011年出讓金上漲的城市中，昆明可謂一枝獨(dú)秀，土地出讓金557.5億元，同比漲幅高達(dá)147.6%；其次，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)也在2011年發(fā)力，土地出讓金630.5億元，同比上漲90.3%。

　　一線(xiàn)城市中，廣州和深圳依然無(wú)緣前十。深圳2010年全年土地供應(yīng)較少，土地出讓金僅155.04億，2011年供應(yīng)量有所增加，土地出讓金也隨之增長(zhǎng)到192.4億。2011年廣州可謂是放量供應(yīng)，但是土地成交狀況卻一直沒(méi)有起色，地塊流拍、延期不斷，2011年土地出讓金303.5億元，同比減少23%。

　　此外，法晚記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，排名前十的城市中，有6個(gè)城市的土地出讓金出現(xiàn)了同比下跌，大連和北京降幅最大。

　　分析

　　土地市場(chǎng)受政策影響 “地王”罕見(jiàn)

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜接受采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類(lèi)用地出讓金減少的主要原因，“在持續(xù)了一年高壓調(diào)控與監(jiān)管措施下，2011年全國(guó)土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，以住宅類(lèi)用地市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。”

　　黃瑜表示，2011年高溢價(jià)的住宅地塊鮮有出現(xiàn)，與2010年高溢價(jià)地塊層出不窮形成鮮明的對(duì)比，國(guó)家出臺(tái)政策避免地價(jià)過(guò)高、“地王”頻出效果明顯。

　　開(kāi)發(fā)商存量高、資金鏈緊張，整體拿地?zé)崆椴桓撸珖?guó)各大中心城市成交量、成交單價(jià)下跌，溢價(jià)率持續(xù)走低，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，土地市場(chǎng)進(jìn)入名副其實(shí)的“寒冬期”。

　　解讀

　　土地成交樓面均價(jià)下跌17%

　　土地出讓金數(shù)值大小與土地成交價(jià)格有非常大的關(guān)系。

　　2011年土地調(diào)控效果顯現(xiàn)，土地成交價(jià)格全面回落，全國(guó)130個(gè)城市土地成交樓面均價(jià)1056元/平方米，同比下跌17%。

　　2011年一改以往住宅用地樓面均價(jià)高于其他用地的局面，商辦用地成為一枝獨(dú)秀，這也從側(cè)面反映出調(diào)控對(duì)住宅用地市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)，從根源上抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　2011年住宅用地樓面均價(jià)波動(dòng)不大，成交價(jià)格理性，無(wú)高價(jià)地塊與“地王”的蹤跡可尋。

　　地塊底價(jià)、低價(jià)成交是2011年土地市場(chǎng)的主旋律，全年各類(lèi)型土地溢價(jià)率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最為明顯。

　　2011年地王總價(jià) 僅為2010年一半

　　與2010年相比，2011年總價(jià)排行榜可謂黯然失色。排名第一的重慶渝中區(qū)渝中組團(tuán)D分區(qū)4-1/02號(hào)宗地，成交總價(jià)65.36億，與2010年121.41億成交南京濱江江邊路以西1號(hào)地塊相去甚遠(yuǎn)；2010年上榜地塊總價(jià)均在50億以上，而2011年總價(jià)在50億以上的僅兩宗。

　　較之2010年，2011年總價(jià)排行榜另一個(gè)明顯的特點(diǎn)就是，企業(yè)聯(lián)合體拿地占半壁江山。

　　2010年總價(jià)排行榜基本被實(shí)力雄厚的國(guó)企占據(jù)，且均為“孤軍奮戰(zhàn)”，而在2011年全年的土地市場(chǎng)上這些企業(yè)的身影都極少見(jiàn)。

　　基于2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗和低迷的市場(chǎng)帶來(lái)的資金壓力，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略普遍形成，組合形式也是各樣，企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、跨行業(yè)、跨地域聯(lián)合拿地屢見(jiàn)不鮮。