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2012樓市“多事之秋” 開發(fā)商“以價換量”或失靈

2012-01-31 09:00:42 來源：早報【瀏覽字號：大中小】

     龍騰虎躍，于大部分開發(fā)商而言，似乎只是過年時說的一句吉祥話。
    “對于2012年，公司不會抱有任何的幻想。”一位上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人30日直言，目前全國的房地產(chǎn)調(diào)控都很緊，該公司對2012年的市場不會抱有太大的預(yù)期，估計一些企業(yè)全年的銷售額和2011年四季度的銷售量持平，2012年的銷售計劃會根據(jù)一季度的市場變化做出調(diào)整，總之并不樂觀。
    滬上某房企副總裁進一步說，2012年只要能完成2011年沒有完成的銷售量，已經(jīng)很滿足，拿地是基本不做考慮。
    寄望三四月行情
    低調(diào)觀望，幾乎成了受訪開發(fā)商的共同表情。
    金豐易居-普潤地產(chǎn)副總經(jīng)理周華燕介紹，目前開發(fā)商對于2012年的市場預(yù)期，普遍比較悲觀，大多數(shù)在觀望三四月份的行情，因為這是傳統(tǒng)的小陽春，如果成交持續(xù)低迷，或許會有一輪價格下探。
    寶華集團副總裁楊健同樣認(rèn)為，3月份是一個市場風(fēng)向標(biāo)，屆時會做出相應(yīng)的調(diào)整。目前房企還在對市場進行調(diào)研和觀望。
    龍年春節(jié)前后的樓市表現(xiàn)，似乎也在印證開發(fā)商的判斷。
    楊健介紹，該公司旗下樓盤的售樓處正月初四正常上班，但至今并沒有看到成交數(shù)據(jù)。這個情況比往年還要差一點。
    周華燕則稱，其目前還處于休假之中，春節(jié)期間該公司代理項目的成交并沒有統(tǒng)計，估計不樂觀，整個市場都不是很理想。
    中華企業(yè)營銷總監(jiān)戴正芳則提到，該公司在美蘭湖的一個項目，春節(jié)期間有2套成交，相比整個市場環(huán)境而言，已屬不易。
    30日，早報記者從幾個房企營銷負(fù)責(zé)人處了解到，春節(jié)在售的新盤項目，大部分是零成交。
    金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心30日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（1月23日-1月29日）上海市商品住宅成交面積為0.44萬平方米，環(huán)比（較前周）下跌89.21%；新增供應(yīng)面積為0.72萬平方米，環(huán)比下跌87.28%；成交均價為16144元/平方米，環(huán)比下跌40.96%。
    佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析，上周正好是正月初一到初七，僅有4個成交日，環(huán)比不具有可比性。但從過去7年同期的成交情況對比看，龍年春節(jié)的成交量依然是最低的，僅為7年平均水平的36.06%，縮量近三分之二。
    開發(fā)商銷售目標(biāo)求穩(wěn)
    開發(fā)商低調(diào)的另一層潛臺詞，是對2012年調(diào)控政策走向的不樂觀。
    1月29日，上海市副市長沈駿到市房管局調(diào)研。調(diào)研會上傳出的消息顯示，今年，上海將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，重點是執(zhí)行好差別化住房信貸、稅收政策，房產(chǎn)稅的征收和住房限售政策。
    雖然會上也傳出部分被市場解讀為“利好”的消息，如“落實居民首次購房的貸款利率和首付款比例”，“研究規(guī)范網(wǎng)絡(luò)團購、網(wǎng)絡(luò)拍賣等方式銷售商品房”，“調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)”等，但開發(fā)商似乎更為關(guān)注“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策”的表態(tài)。
    某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日坦言，不光是上海，目前全國的房地產(chǎn)調(diào)控都很緊，該公司對2012年不會抱有太大的預(yù)期。在銷售目標(biāo)方面，龍年春節(jié)前是希望比2011年有少量的上升，這主要是因為今年供應(yīng)量和開工量上升，而并非看好市場所以調(diào)高銷售計劃。
    楊健亦稱，2012年只要能完成2011年沒有完成的銷售量，就很滿足。
    周華燕則提到，在政策收緊的情況下，購房者對市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，他們不知道大筆的資產(chǎn)投入，是否會得到資產(chǎn)的升值。在房產(chǎn)稅可能擴圍的預(yù)期下，也限制了其買房的沖動。此外，限購政策下，不少置業(yè)者的購房資格被凍結(jié)，無法進入市場。
    “這就導(dǎo)致很多開發(fā)商面臨困境，即使價格下探，也未必帶動成交。因此，很多企業(yè)今年的銷售目標(biāo)則是維穩(wěn)，有些是下調(diào)銷售計劃。”周華燕說。
    不過，有分析稱，本土的中型企業(yè)周期性較強，比如今年竣工少了，銷售目標(biāo)就隨之下調(diào)；而竣工面積多了，目標(biāo)隨之上調(diào)，并不是完全因為調(diào)控。
    開發(fā)商擔(dān)心
    “以價換量”失靈
    對于2012年的房價走勢，開發(fā)商的預(yù)期并不樂觀。
     一位不愿具名的開發(fā)商分析，2012年，在樓市成交持續(xù)下探過程中，不排除會出現(xiàn)普遍的價格下探，但在政策不放松的背景下，降價未必能帶動成交量。2012年在售和上市的項目，大多是2008年之后入市的地塊，成本很高，很可能出現(xiàn)這樣一個局面：就是開發(fā)商降價，卻無法換取成交量。
    “高端項目受到的影響會更大，因此不排除一些企業(yè)在資金緊張的情況下，出售項目套現(xiàn)。”上述開發(fā)商預(yù)計。
    受困資金鏈的綠城中國（3900.HK）近日被指有意再出售4個項目，以再套現(xiàn)60億元。
    對此，綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日予以否定，稱綠城目前的確有出售項目的計劃在談，但并非上述消息所提到4個項目。但該負(fù)責(zé)人未回應(yīng)出售項目與資金鏈緊張有關(guān)。
    而綠城“斷臂求生”并非個案。
     有港資開發(fā)商高層透露，從2011年開始，已經(jīng)有不少開發(fā)商出售股權(quán)，有的是尋找合作，但由于調(diào)控力度下房企融資成本高，因此對于購買項目普遍持有謹(jǐn)慎，這也導(dǎo)致項目的價格被不斷壓低，這類成交并不集中。

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