承和·書香庭
6600元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
這邊流拍不斷 那邊出讓金仍有增長
2011年的土地市場(chǎng)頗為奇怪：一邊是流拍不斷，標(biāo)桿房企的拿地?zé)崆橐呀?jīng)創(chuàng)下歷史新低;另一方面，地方政府通過調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)，使得全國的土地出讓金總量依然略有增長。
“這對(duì)開發(fā)商來說，絕不是好消息。”有專家表示，預(yù)計(jì)2012年，市場(chǎng)謹(jǐn)慎預(yù)期仍將蔓延，特別是上半年，土地市場(chǎng)的形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)峻。
市場(chǎng)現(xiàn)狀：流拍不斷 土地出讓金略有增長
2011年的土地市場(chǎng)，流拍已經(jīng)不再新鮮，底價(jià)成交才是常態(tài)。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)公開數(shù)據(jù)顯示，全國主要130個(gè)城市，年內(nèi)土地流標(biāo)達(dá)到了900宗，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗?？偭鳂?biāo)數(shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標(biāo)相比2010年的130宗上漲了223%。
在高度依賴土地財(cái)政的背景下，面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，不少專家斷言，雖然開發(fā)商資金緊張，但是比開發(fā)商更著急的是地方政府。因?yàn)闆]有了土地收益，保障房建設(shè)沒著落，其他市政工程資金同樣捉襟見肘。
然而，數(shù)據(jù)給出的是另一種答案。樓市調(diào)控背景下，全國2011年土地出讓金總額超過上年的2.7萬億元，其主要原因是二、三線城市住宅用地增長以及工業(yè)用地大增。
對(duì)開發(fā)商不是利好
在全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長徐紹史透露，2011年全國供應(yīng)商品房用地145萬畝(約合9.67萬公頃)，同比增長4%。但是國土資源部沒有透露出讓金總額具體增長幅度。
不僅僅是全國，令人大跌眼鏡的還有各大城市。2011年接二連三推出地塊出讓的廣州，全年的賣地收入實(shí)收475億元，同比增長4%。又比如2011年調(diào)控最嚴(yán)厲的北京，土地出讓金為741.9億元，完成預(yù)算的127.7%，主要是受商務(wù)中心區(qū)土地出讓收入規(guī)模較大等因素影響。
“這對(duì)開發(fā)商來說，絕對(duì)不是利好消息。”有專家表示。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓表示，雖然整體出讓金略有上漲，但住宅出讓金只有8000多個(gè)億，剩余的主要是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，由此判斷，今年的土地出讓計(jì)劃完成率也不會(huì)高。
地價(jià)增幅下滑 將致居住地價(jià)回落
土地市場(chǎng)冷清，地價(jià)增幅在不斷下降。全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年第4季度全國地價(jià)總體水平微幅上漲，環(huán)比、同比增速持續(xù)回調(diào)。
環(huán)渤海地區(qū)仍有微漲
全國主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3049元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為5654元/平方米、4518元/平方米和652元/平方米;環(huán)比增長率分別為0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增長率分別為5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。
分析顯示，全國綜合地價(jià)環(huán)比增速較上一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)四個(gè)季度回調(diào);同比增速連續(xù)2個(gè)季度回調(diào)，較上一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，長江三角洲和珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)水平由升轉(zhuǎn)降，環(huán)渤海地區(qū)仍有微漲。分城市看，增長率為負(fù)的城市持續(xù)增多，綜合地價(jià)環(huán)比負(fù)增長的城市約占三分之一。大部分城市環(huán)比漲幅集中在-2.0%～2.0%之間。
“房價(jià)增長態(tài)勢(shì)的遏制，將引致居住地價(jià)的回落。”全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)表示。
標(biāo)桿房企拿地?zé)崆?/strong>
創(chuàng)下歷史新低
2011年土地市場(chǎng)冷清，房企拿地?zé)崆轶E減。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，根據(jù)他們的監(jiān)測(cè)，2011年標(biāo)桿房企銷售同比漲12%，但購地款不足銷售額21%，創(chuàng)造歷史新低。2011年全年，標(biāo)桿房企花費(fèi)權(quán)益購地款約1092億元，較2010年同期下降50%。
港資企業(yè)有抄底跡象
不過，相比內(nèi)地房企拿地謹(jǐn)慎，港資企業(yè)則有抄底跡象。特別是近期，中海、保利、萬科也開始出手購地。比如在剛剛過去的2011年12月,保利、萬科、招商、中海4家開發(fā)商共花費(fèi)95億購入12宗土地，環(huán)比上月大幅增加，但同比依然減少80%。
“因此相比以前地王頻出的現(xiàn)象，而今土地多以底價(jià)成交，地價(jià)回落不少，土地競標(biāo)趨于理性，這就給資金雄厚、融資渠道較多的港資企業(yè)提供了機(jī)遇。”經(jīng)緯行研究中心主任許婉婷告訴記者。
對(duì)于這種現(xiàn)象，恒大集團(tuán)董事局主席許家印依然表示今年不拿地，而且“目前的房價(jià)還沒有低到哪里去?”
“土地市場(chǎng)深受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及調(diào)控政策的影響。”全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)分析，預(yù)計(jì)2012年一季度，市場(chǎng)謹(jǐn)慎預(yù)期仍將蔓延，城市住宅地價(jià)增速或?qū)⑦M(jìn)一步下降，而伴隨著政策微調(diào)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐作用加大，土地市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)性流動(dòng)，商服、工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格仍會(huì)微幅增長。
“土地市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)率先出現(xiàn)。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，但是，土地價(jià)格并未明顯降低，在部分區(qū)域房價(jià)動(dòng)輒下調(diào)10%以上的市場(chǎng)，土地價(jià)格下調(diào)的幅度依然不大，而且部分土地的起價(jià)過高也是土地流標(biāo)的主要原因。
政策預(yù)期依然從緊
張大偉表示，政策預(yù)期依然收緊，開發(fā)商拿地?zé)崆榈兔裕?012年的土地出讓市場(chǎng)，特別是上半年形勢(shì)更加嚴(yán)峻，各地若要按期完成本年度供地計(jì)劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評(píng)估地塊起拍價(jià)，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。
