萬科寒冬洗牌 冬天模式下的人事、業(yè)績與轉(zhuǎn)型

    2012年春節(jié)前夕，重慶萬科總經(jīng)理邢鵬的離任，開啟了萬科新一輪的人事“洗牌”。

    “今天，我不能再在你們身邊，無以言表的思念及留戀。”2012年1月17日，邢鵬在其微博上表達(dá)了自己不舍的情感，亦借此低調(diào)地宣布了自己離任的消息。

    經(jīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體求證，邢鵬已因個人原因辭去重慶萬科總經(jīng)理職務(wù)，原萬科總部萬創(chuàng)設(shè)計(jì)管理中心總經(jīng)理陳運(yùn)生，于1月18日正式接任重慶萬科總經(jīng)理職務(wù)。

    據(jù)了解，邢鵬自2002年5月加入萬科以來，至今已為萬科效力長達(dá)十年。截至離任之際，邢鵬擔(dān)任萬科重慶公司總經(jīng)理近四年時間，自萬科著手布局西南片區(qū)市場以來，邢鵬就一直作為萬科的代表人物深耕重慶。

    查閱邢鵬以往的微博，其離職的決定或是在2011年12月底，但邢鵬并未透露離職的原因和未來去向。有業(yè)內(nèi)人士爆料，邢鵬或?qū)⒓尤肴f科前副總裁徐洪舸的里程地產(chǎn)。

    不過，邢鵬的突然離職，還是引起業(yè)界的騷動，市場關(guān)于萬科人事變動的新猜測四起。

    就在邢鵬宣布離職翌日，萬科京廣兩地再現(xiàn)人事調(diào)動。

    京廣人事調(diào)整

    1月18日，一則關(guān)于萬科天津公司總經(jīng)理?xiàng)顫x職的消息在業(yè)內(nèi)傳開，有消息指，離任后的楊濤或?qū)⒕吐毴A潤北方區(qū)。

    萬科向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體確認(rèn)，楊濤確實(shí)離職，但并沒有離開萬科，其將調(diào)任北京區(qū)域副總經(jīng)理，而原北京區(qū)域副總經(jīng)理盧冰則調(diào)任天津公司總經(jīng)理。

    資料顯示，楊濤于1996年3月加入萬科，曾任沈陽萬科工程部經(jīng)理、沈陽萬科物業(yè)副總、長春萬科副總。2004年01月出任長春萬科總經(jīng)理兼沈陽萬科副總，2008年調(diào)任天津總經(jīng)理。

    接任者盧冰原于2005年由天津萬科副總調(diào)任北京萬科副總，專負(fù)責(zé)拓展北京業(yè)務(wù)，在職期間為萬科在京拿下多個項(xiàng)目。

    與此同時，萬科在南方亦有所動作。1月18日，傳言多時的萬科“廣深區(qū)域本部”，終于正式揭牌，原深圳區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文亦成為“廣深區(qū)域”總經(jīng)理。

    相關(guān)資料顯示，張紀(jì)文2001年加入上海萬科房地產(chǎn)有限公司任副總經(jīng)理；2003年任萬科設(shè)計(jì)總監(jiān)；2004年至今任萬科執(zhí)行副總裁，2009年1月任深圳區(qū)域第一負(fù)責(zé)人。

    對于接二連三的人事變動，萬科相關(guān)人士表示，這只是公司每年年初正常的內(nèi)部人事調(diào)動，并沒有特別原因。

    但這令人不得不回想萬科2011年年初的那場“地震”。

    2011年1月28日，萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸和副總裁肖楠雙雙離職，選擇自行創(chuàng)業(yè)。高管的離去，自然令當(dāng)時銷售剛過千億的萬科成為輿論焦點(diǎn)。

    隨后，萬科高層人事更迭數(shù)起。2011年6月，萬科執(zhí)行副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職，加入重慶協(xié)信地產(chǎn)。一月之后，萬科執(zhí)行副總裁袁伯銀也宣布離職，加入紅星美凱龍家居集團(tuán)。

    業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然此次萬科離任或調(diào)動的人員并不涉及高管人員，但這幾乎可以視為萬科再一次人事“震動”的前兆，預(yù)計(jì)接下來或會有更多人事更替出現(xiàn)。 

    中層變動前兆

    盡管萬科已經(jīng)將高管離職的影響降至最低，但從目前來看，萬科新一代經(jīng)理人接班之變似乎仍在延續(xù)，而此次更可能蔓延至中層管理人員。

    資深業(yè)內(nèi)人士指出，雖然萬科貴為行業(yè)的龍頭，2011年再度沖破千億大關(guān)，但面對日漸變差的市場環(huán)境和銷售額的不斷增加，萬科旗下各區(qū)域公司的銷售壓力也與日俱增。

    根據(jù)最新數(shù)據(jù)披露，2011年全年，萬科共實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

    上述業(yè)內(nèi)人士指出，作為區(qū)域公司負(fù)責(zé)人，每年都會有一定的任務(wù)考核目標(biāo)，從任職那年開始，每年任務(wù)都要遞增，每年利潤都要比前一年有所增長。

    “但在銷售額不斷放大的情況下，萬科2012年不可能會有2011年的增長速度，業(yè)績考核目標(biāo)完成難度要比去年大。”

    該名人士續(xù)稱，職業(yè)經(jīng)理人的離去，多半是出于職業(yè)生涯的考慮，或是考慮未來所在區(qū)域不會像以前一樣出現(xiàn)高增長，考慮到不能完成任務(wù)的情況下就會萌生去意，特別是在有別的公司挖角的情況下。

    與此同時，眼下正值地產(chǎn)寒冬，有些職業(yè)經(jīng)理人考慮到上升幾率不大，也會選擇轉(zhuǎn)投一些正在處于成長上升期的企業(yè)。之前離開的徐洪舸、肖楠、劉愛明及袁伯銀更多或是出于此種考慮。

    相關(guān)人士另指，萬科作為地產(chǎn)航母，其內(nèi)部難免會有競爭，有些新人要上位，這樣就需要作出一定的平衡。“可能某區(qū)域的總經(jīng)理干了兩三年之后，就要調(diào)到別的城市去，如果不愿意，這樣也會產(chǎn)生一些人事的變動。”

    雖然萬科相關(guān)人士表示此輪人事調(diào)整只是平常事，并沒有太多特別的原因，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，人事的調(diào)動，自然還是與業(yè)績及公司未來策略相關(guān)。

    有業(yè)內(nèi)消息指出，萬科或?qū)⒔璐舜稳耸伦儎訛榉康禺a(chǎn)行業(yè)下半場轉(zhuǎn)型備戰(zhàn)。

    下半場備戰(zhàn)轉(zhuǎn)型

    地產(chǎn)界寒冬凜冽，萬科也啟動了“冬天模式”，并做好下半場發(fā)展的準(zhǔn)備。

    “下半場到了。”郁亮表示，沒有任何發(fā)展商能夠在下半場穩(wěn)操勝券，包括萬科在內(nèi)，大家都要鍛煉好自身的本領(lǐng)。

    郁亮早前曾指出，上半場可能是產(chǎn)品、綠化之類的競爭，但下半場房子的居住特性更為重要，需要把配套服務(wù)搞得更好。

    這自然而然令人聯(lián)想到商業(yè)地產(chǎn)。“我們是為了做好住宅而做商業(yè)，社區(qū)配套商業(yè)我們要學(xué)會做，因?yàn)楝F(xiàn)在需要跟城市同步發(fā)展，如果這個不會做，那連住宅都做不好。”

    盡管郁亮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不是下半場的選擇。但據(jù)最近資料表明，包括萬科、保利和金地等房企均表示，將增加商業(yè)地產(chǎn)投資額比例至20%左右。龍湖、仁恒置地、恒大地產(chǎn)等其他著名開發(fā)商也加大對于商業(yè)地產(chǎn)板塊的關(guān)注，相繼宣布增加相關(guān)投資的意向。

    高力國際日前在報(bào)告中亦指出，2011年的調(diào)控已取得明顯的初步成效，而且預(yù)計(jì)2012年限購政策不會輕易放松，以免發(fā)生惡性反彈。

    “整個住宅市場可能會在今年出現(xiàn)15%-20%的回落。而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報(bào)率較高。在此吸引下，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業(yè)的興趣。”

    事實(shí)上，自2007年以來，萬科就不斷地注入商業(yè)地產(chǎn)元素；2009年，更從凱德置地挖來在商業(yè)領(lǐng)域擁有15年經(jīng)驗(yàn)的毛大慶，并在其帶領(lǐng)下組建商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。

    相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，不排除未來萬科在某些城市的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，以前主要以住宅銷售為主，以后可能轉(zhuǎn)以商業(yè)或綜合體為主，因此相關(guān)負(fù)責(zé)人亦會因此產(chǎn)生一定的變動或更替。

    “地產(chǎn)調(diào)控對住宅銷售的影響很大，以前以住宅銷售起家的天津、重慶，以后商業(yè)運(yùn)營的業(yè)務(wù)越來越多，住宅銷售的人才可能會更多地走到別的企業(yè)中去，萬科亦會適時地引入商業(yè)運(yùn)營型的人才。”