天津二手房成交“陷低谷” 轉(zhuǎn)售為租改變市場行情

    臨近春節(jié)，隨著消費者的購房欲望進一步下降，各個中介公司的二手房成交量都出現(xiàn)了顯著下降，濱海新區(qū)的二手房市場提前進入到了“冬眠”狀態(tài)。和二手房成交量的大幅萎縮不同，租房市場卻出現(xiàn)了“淡季不淡”的情況，成交量同以往持平或者出現(xiàn)了略有上升的情況，“避年后租賃高峰”成了很多有經(jīng)驗的老租客年前找房的重要原因。經(jīng)過2011年，新區(qū)不少中介公司將希望寄托在節(jié)后年初有可能出現(xiàn)的二手房成交以及租賃高潮，通過做好宣傳、儲備房源等各種方式做好充分準備。

    二手房成交“陷低谷”

    “進入1月份，二手房成交量下滑得挺厲害，半個月僅僅成交了7套，同比12月份上旬下降了一半左右。”我愛我家中介濱海區(qū)域經(jīng)理王先生介紹，這半個月成交的幾套幾乎全部是剛性需求客戶。成交的客戶中有的是購買婚房，為了今年“五一”左右結(jié)婚準備的，成交量大的則是學區(qū)房，為了孩子在8、9月份上學購買的。同前幾個月相比，節(jié)前成交的戶型面積也出現(xiàn)了減少。“購買的幾乎都是一室或者兩室戶型，一室的面積在40平方米左右，兩室的面積則集中在60至80平方米”。

    和成交量的大幅“縮水”相比，春節(jié)前的成交價格并沒有出現(xiàn)很大波動。“成交均價在9500元每平方米至11000元每平方米。”我愛我家濱海區(qū)域經(jīng)理王先生表示，經(jīng)過2011年下半年的持續(xù)下行，進入年末節(jié)前的銷售淡季，價格已經(jīng)相對穩(wěn)定了。不少不急于賣房的消費者選擇繼續(xù)觀望或者“轉(zhuǎn)售為租”，不會貿(mào)然選擇大幅降價銷售。

    同我愛我家的情況相類似，在塘沽和開發(fā)區(qū)具有多家連鎖的大型中介公司萬業(yè)源在1月上旬成交量同樣出現(xiàn)了大幅下降。“相比2011年12月份，成交量出現(xiàn)了20%至30%的降幅。”該中介公司市場部門工作人員介紹，春節(jié)前本來就是二手房成交的淡季，加上新政對二手房市場的持續(xù)影響，讓今年的淡季成交下滑更為明顯。該名工作人認為，2011年下半年，隨著新房二手房價格的不斷下降，很多購房者寄希望于年底價格出現(xiàn)進一步下調(diào)可以實現(xiàn)“低價抄底”的目的。但隨著國家調(diào)控政策的持續(xù)，購房者對于2012年二手房將進一步下行的預期增加，因此雖然年底價格確實出現(xiàn)了一定程度的下降，但是并沒有出現(xiàn)“抄底”的購房潮。

    “就成交情況而言，開發(fā)區(qū)下降幅度更大，這主要是因為節(jié)前購買改善型房源的客戶進一步減少導致的。”萬業(yè)源中介公司市場部人員表示，節(jié)前購買二手房以剛性需求為主，開發(fā)區(qū)因為房源普遍戶型較大，因此總價很高，一些本來計劃購買開發(fā)區(qū)房子的購房者將目標轉(zhuǎn)移至了塘沽，開發(fā)區(qū)成交進一步減少。

    雖然春節(jié)前二手房的成交價格并沒有太大變化，但是不少二手房的掛牌價格卻出現(xiàn)了悄然的下調(diào)。我愛我家區(qū)域經(jīng)理王先生表示，從幾家門店的情況看，節(jié)前二手房掛牌量出現(xiàn)了下降，掛牌價格也出現(xiàn)了5%至10%的下調(diào)，不少賣房人的價格定位更為“實際”。“由于對今年二手房的價格預期并不樂觀，一些二手房賣房者希望可以通過調(diào)低價格的方式促成成交，特別是一些在中介掛牌很久沒有實現(xiàn)交易的客戶也會酌情降低價格，防止延長賣房周期。”此外，由售轉(zhuǎn)租也成了部分不著急賣房人的選擇。“大約有不到10%的客戶選擇了將房源由售轉(zhuǎn)租。”王先生介紹，這部分客戶大多希望通過租賃的方式繼續(xù)觀望，待價格合適再行出手。

    春節(jié)前的二手房成交慘淡讓不少中介選擇了提前放假回家過年。“有的中介甚至從1月開始就已經(jīng)處于歇業(yè)狀態(tài)。”我愛我家中介的王先生表示，提前放假讓一些生意不好的中介可以減少房租、水電以及人工等成本，也可以積蓄力量為節(jié)后做好準備。一些中介將在節(jié)后加強宣傳力度，及時回訪老客戶，深入社區(qū)進行品牌營銷，以期抓好有利時機爭取更好的成交量。

    業(yè)內(nèi)人士認為，新政影響遭遇樓市傳統(tǒng)淡季，讓今年春節(jié)前的二手房市場更加慘淡，但是這種成交“冬眠”的狀態(tài)有望在年后的2、3月份得到改變，屆時有可能會出現(xiàn)一波二手房成交的小高潮。“除了很多在節(jié)前處于觀望狀態(tài)的購房者將于節(jié)后重新回到二手房市場之外，因為社會保險時間達不到一年等限購原因抑制的部分剛性需求客戶也有望在條件達到后進入二手房市場，這部分剛性需求的釋放也將有助于二手房市場的回暖。”

    年前租賃“淡季不淡”

    和二手房市場的年前成交慘淡狀況不同，今年的租賃市場并沒有隨著春節(jié)的臨近而陷入低谷，有的中介在這個以往的租賃淡季甚至取得了成交量上升的好局面。

    “1月前半個月的租賃成交量同比12月份出現(xiàn)了小幅上漲，幅度在10%至15%左右。”某中介公司的負責人表示，很多確定年后租賃意向的客戶選擇年前租房，避開年后的租賃高峰，防止出現(xiàn)“房選客”的情況是今年節(jié)前租賃市場行情不錯的原因。該負責人介紹，雖然租賃成交情況有所走高，但是租賃價格仍然十分平穩(wěn)，一居的價格在1100元至1400元左右，60平方米左右的小兩居租賃價格則在每月1500元至1600元左右。目前塘沽租賃成交較好的區(qū)域仍然集中在新村以及河北路杭州道附近。“新村是一直以來的租賃熱點，生活配套成熟、周圍學校云集是很多租戶看好這里的原因，而由于該區(qū)域很多房子是一些客戶為了上學而買的學區(qū)房，空置率很高，因此提供了充足的租賃房源。”

    萬業(yè)源中介在1月份上旬的租賃成交量同去年12月份同期實現(xiàn)了基本持平。和之前幾個月相比，工農(nóng)村等新興居住區(qū)由于價格較低，成了很多人選擇的租賃熱點。“目前工農(nóng)村地區(qū)部分80平方米左右的房源租金價格僅為每月1400元至1600元左右，這個價位在塘沽核心一點的區(qū)域僅能租賃到50平方米左右的一室戶型，相比開發(fā)區(qū)同等面積戶型動輒2500元左右的月租金，差距很大。隨著該區(qū)域交通環(huán)境日益改善，價格低廉的優(yōu)勢更為凸顯，成了很多收入不豐家庭的選擇。”

    業(yè)內(nèi)人士認為，按照往年的慣例，年后的2、3月份將掀起租賃的高峰期，成交量有望比目前提升30%至50%以上，價格也將出現(xiàn)小幅上揚，每平方米出現(xiàn)100至200元的增幅。租賃市場的高峰期到來將緩解部分中介二手房成交慘淡的窘迫局面，成為這一段時間內(nèi)中介業(yè)務的重心。