寒流一波未平一波又起 供求雙方加速房價下跌

  　　繼元旦慘淡成交之后，春節(jié)期間樓市再次遭遇成交寒流。記者29日從中國指數(shù)研究院、偉業(yè)我愛我家、中原地產(chǎn)等機構(gòu)獲悉，春節(jié)期間，北京、上海、深圳、南京、成都、寧波等地樓市成交跌入冰點。接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家認為，隨著春節(jié)假期的結(jié)束，部分新房項目和急于出售房屋的二手房業(yè)主，有可能進一步調(diào)低報價，而隨著供應(yīng)“開閘”將加速推動房價下行。

　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，1月22日至28日，深圳17套，南京11套，成都22套，寧波21套。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，春節(jié)期間，雖然房價有明顯回落，但是價格的回落并未打破節(jié)日期間住宅交易市場的冰冷局面，北京新增客戶量和看房量均降至近三年來新低。

　　北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，北京絕大部分商品房項目在春節(jié)期間均未營業(yè)，特別是二手房成交量甚至低于2008年年末，7天長假商品房與二手房住宅成交量均為0。截至1月27日，北京新建住宅簽約套數(shù)為4319套，而二手房住宅簽約僅2510套，總成交僅6829套，總成交量創(chuàng)造了有網(wǎng)簽記錄以來的最低值。

　　和北京情況相似，來自21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，2012年春節(jié)期間，上海市新房累計成交16套、0.17萬平方米，同比2011年春節(jié)成交分別回落33.3%、27.8%；成交均價為1.71萬元/平方米，同比則回落8.3%。春節(jié)7天的日平均成交水平不足3套，同時成交價格亦為近三年春節(jié)期間的新低。截至1月28日，上海全市今年1月份新房合計成交1691套，20.2萬平方米，預計整個1月的成交不足2000套，為近六年同期最低。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，一方面，1月份假期比較多，而今年春節(jié)又比較早，很多商品房項目開始放假；另一方面，二手房稅費增加全面執(zhí)行，抑制了市場成交。更為重要的是，調(diào)控政策依然從嚴，限購、限貸政策未出現(xiàn)放松，購房者對房價下調(diào)的幅度期待值明顯上升，這拉高了買賣雙方的心理價差。

　　目前二手房市場買賣雙方博弈情緒仍顯濃厚，交易冷清凸顯淡季特征。據(jù)上海中原地產(chǎn)東外灘分行、國權(quán)分行、包頭分行、仁德分行、東森花園分行、中星涼城分行、耀江分行等反映，春節(jié)前后片區(qū)內(nèi)二手房市場持續(xù)冷清，來客量普遍下滑，而賣家掛牌積極性也有所下降，二手房源報價雖有繼續(xù)下調(diào)，但目前仍很難達到買家心理預期。除了極個別大幅下調(diào)價格的急售房源交易促成外，門店內(nèi)幾乎罕有二手房源成交，主要靠租賃和一手房買賣業(yè)務(wù)維持經(jīng)營。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，雖然去年四季度以來北京新房和二手房均價出現(xiàn)了15%左右的回落，但是房價跌幅有限，且仍有一定的回落空間，管理層堅持樓市調(diào)控不動搖的表態(tài)，使得購房人對后市房價將進一步回落的態(tài)度更加堅定，此外，部分開發(fā)商迫于資金壓力，節(jié)后降價推盤的意愿將更加強烈，所以，對于占市場絕大多數(shù)的首次購房人群而言，延遲購房計劃，等待節(jié)后房價的進一步回落，成為普遍共識。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在現(xiàn)金壓力倒逼之下，北京樓市將開啟供應(yīng)閘門。2月北京計劃有23個項目開盤，相當于前兩個月的供應(yīng)總和。包括有紫御華府、紅方國際公寓等10個純新盤，以及璽萌公館、金隅翡麗、龍湖好望山等13個老項目后期都計劃在2月推盤。但其中僅有10個項目給出了初步價格來試探購房者的反應(yīng)，另外13個項目均表示價格待定，整體開盤均價為19938元/平方米，相比去年同期下降了近兩成。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，2012年房價的下行窗口已打開，一旦進入下降通道，只要沒有政策因素的轉(zhuǎn)向支持，在買漲不買跌的心態(tài)下，本就被限制的購房需求更加難以提升，房價也就無法止跌企穩(wěn)。“在現(xiàn)金流壓力下，房企迫切需要加速開盤回籠資金。目前越來越多的開發(fā)商開始認清形勢，眾多項目均搶在今年上半年推盤，而供應(yīng)激增則將加速推動房價下行。”任啟鑫說。

　　張大偉認為，當前數(shù)據(jù)顯示樓市已經(jīng)進入了明顯的下調(diào)周期，上半年回暖可能性不大。北京作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房價下調(diào)的項目和幅度也領(lǐng)先全國，目前來看可以說拐點已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預期在6至12個月內(nèi)房價還有可能有10%至20%的下調(diào)空間。

　　對于2012年樓市的整體走勢，胡景暉認為，先抑后揚，在價格下降中逐步迎來交易量的回暖很可能是市場的大致軌跡。他分析說，一方面，目前市場等待在“限貸限購”基調(diào)不變的前提下，對于首次置業(yè)等合理的自住型需求有所松綁；另一方面，在價格回落的大趨勢下，購房人正等待住宅價格下降到自己的心理預期和承受范圍。胡景暉預計，二季度，政策的進一步細化將逐步明朗，大量支持開發(fā)商資金鏈的基金和民間借貸逐步進入到還款期，從而進一步推動銷售價格回落，這無疑將逐步促使市場交易量的回暖，屆時合理的自住型需求將有所釋放。